4. Woningbouwveronderstellingen op nationaal niveau

4.1 Trends in het aantal huishoudens

De netto groei van de woningvoorraad dient grosso modo de ontwikkeling van het aantal huishoudens te weerspiegelen: de jaarlijkse toename van het aantal huishoudens geeft namelijk een indicatie van de uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad.

Figuur 4.1.1 toont de ontwikkeling van de jaarlijkse groei van het aantal huishoudens vanaf 1995. In het eerste decennium van deze eeuw nam de jaarlijkse groei eerst sterk af,in lijn met de daling van de bevolkingsgroei als gevolg van een emigratieoverschot. Vanaf 2007 nam de jaarlijkse groei echter weer toe, mede gestimuleerd door een immigratieoverschot. Sinds 2009 schommelde de jaarlijkse groei van het aantal huishoudens beduidend ¹⁾, waarbij de sterke stijging van het buitenlands migratiesaldoleidde tot een opleving in de huishoudensgroei.

De CBS Huishoudensprognose 2018–2060 (Van Duin, Stoeldraijer en Riele, 2018) laat voor 2018 een sterke groei zien van rond 80 duizend huishoudens. Dit hoge niveau houdt medeverband met de hoge migratie in dat jaar. Daarna wordt, samenhangend met een daling inde migratie, een snelle afname van de groei van het aantal huishoudens voorzien naar zo’n 55 duizend per jaar in 2021, waarna de groei geleidelijk terugloopt naar ongeveer 10 duizend in 2040 en de jaren daarna.

Op basis van de cijfers over de toekomstige huishoudensontwikkeling kan een indruk worden verkregen van de uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad in de komende decennia. Indien de actuele woningbouw (tijdelijk) achterblijft bij de uitbreidingsbehoefte,kan dit op regionaal niveau leiden tot een extra druk op de woningmarkt, tenzij deze extra behoefte wordt ingevuld door al bestaande leegstand, of door het huisvesten van meerdere huishoudens in een woning, bijvoorbeeld alleenstaande jongeren die een woning delen.

4.2 Waargenomen trends in de woningbouw

Eind vorige eeuw was er sprake van een sterke huishoudensgroei. Dit leidde tot een forse uitbreiding van de woningvoorraad. In de periode 1985–1999 werden jaarlijks gemiddeld 90 duizend extra woningen bijgebouwd (figuur 4.2.1). Toch was in die periode sprake vaneen graduele daling van de woningbouwproductie, die kan worden toegeschreven aan institutionele veranderingen, zoals veranderende rollen van het Rijk, gemeenten en ontwikkelaars en aan opstartproblemen bij de grote Vinex-locaties (Jokövi, Boon en Filius,2006). In de eerste jaren na de eeuwwisseling daalde de woningbouw in een snel tempo. Dit was min of meer de weerspiegeling van de daling van de huishoudensgroei. In de periode 2003–2009 leefde de woningbouw weer op, vooral als gevolg van de Vinex. Na 2009 wordt het beeld bepaald door de kredietcrisis. Deze economische crisis werkte met enige vertraging door in de nieuwbouw. Projecten in uitvoering werden veelal nog afgerond, maar nieuwe projecten werden niet gestart. De cijfers laten dan ook in 2010 een forse daling zien, met een netto woningbouw van nog geen 50 duizend. Op dezelfde wijze werkt ook de opleving van de economische groei sinds eind 2013 vertraagd door in de woningbouw. De piek in 2013 is een effect van de invoering van de BAG. De nettowoningbouw lag in 2014 en 2015 iets boven de 50 duizend; maar iets hoger dan het dieptepunt in 2010. In 2016 werd slechts een netto groei van de woningvoorraad van45 duizend bereikt en in 2017 een kleine opleving naar 55 duizend. Hiermee blijft de woningbouw duidelijk achter bij de huishoudensgroei die gemiddeld voor deze vier jarenop bijna 70 duizend ligt. Dit impliceert een krapper worden van de woningmarkt. Ook blijft de laatste jaren de nieuwbouw (63 duizend in 2017) achter bij de ambities van de Nationale Woonagenda (Stiemer en Van Egmond-Smit, 2019).

4.3 Woningbouwveronderstellingen

Bij het opstellen van de nationale woningbouwveronderstellingen speelt de verwachte huishoudensgroei volgens de CBS Huishoudensprognose 2018–2060 een grote rol. Toch sporen de woningbouwveronderstellingen over de netto groei van de woningvoorraad niet een-op-een met de jaarlijkse huishoudensgroei, aangezien de woningproductie ook wordt beïnvloed door factoren als migratie, economische conjunctuur en beleid.

In de regionale prognose wordt verondersteld dat de komende jaren de groei in de woningvoorraad toeneemt, van 55 duizend in 2017 naar 78 duizend in 2020 (figuur 4.3.1). Vanaf 2018 verwacht het CBS een snelle daling van de huishoudensgroei en vanaf 2021 een geleidelijke daling, waardoor de achterstand in de woningbouw kan worden ingelopen. Vanaf 2019 zal de groei van de woningvoorraad hoger liggen dan de groei van het aantal huishoudens. Na 2020 zal ook de groei van de woningvoorraad gaan dalen,maar jaarlijks wel de toename van het aantal huishoudens overtreffen. Na 2025 ligt het niveau van de groei van de woningvoorraad jaarlijks iets onder de groei van het aantal huishoudens. Bekeken over de periode 2018-2049 is de totale netto groei van de woningvoorraad vrijwel gelijk aan de totale toename van het aantal huishoudens.