2010 Van “afgerond woningmarktbeleid” naar oplopende tekorten

In 2017 stelde de toenmalig minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok, vlak voor zijn afzwaaien, dat het woningmarktbeleid “af” was. In 2010 was het Ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieu opgeheven. (In 2024 zou het terugkomen, maar zonder Milieu.) Wonen werd vanaf dat moment ondergebracht bij een minister zonder portefeuille. Volgens de minister “draaide de woningmarkt als een zonnetje” en had deze nauwelijks overheidsbemoeienis nodig  (Duurzaam gebouwd, 2017). Volgens de minister zou de markt nu zelf zijn werk doen, en konden woningcorporaties  zichzelf redden (Molen, 2021).

Eerder was er weinig beweging in de woningmarkt, vanwege de kredietcrisis (2008) en de aansluitende eurocrisis (2009-2013). Als gevolg daarvan kwam de nieuwbouw bijna tot stilstand. Huizen werden moeilijk verkocht, en veel gezinnen in de steden konden niet verhuizen omdat ze hun woning niet verkocht kregen. Wie wel verkocht, had door de dalende huizenprijzen vaak een restschuld. Dit leidde tot strengere regels voor hypotheekverstrekking. In 2017, toen de minister de uitspraak deed, waren de woningmarkt en de nieuwbouw uit het dal gekropen. Enkele jaren later zou een gebrek aan betaalbare huizen echter het belangrijkste thema worden op het terrein van de woningmarkt. (Zie verder.)

Van een oud kantoor worden woningen gemaakt, Den Haag 2025.

Sinds 2010 ligt de nadruk meer op bouwen binnen bestaande stedelijke gebieden. Een belangrijk onderdeel hiervan was de transformatie van oude gebouwen, zoals kantoren en scholen, naar woningen. Deze aanpak moest leegstand verminderen en bijdragen aan de oplossing voor het woningtekort, zonder effect op het buitengebied. Een aantal jaren leverde dit meer dan 10 duizend woningen op per jaar (exclusief splitsingen en aanbouw). Sinds 2021 neemt het aantal transformaties af, mogelijk doordat er steeds minder geschikte gebouwen beschikbaar zijn. Naast het ombouwen van gebouwen richtte het beleid zich ook op de verduurzaming van woningen.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen

In 2012 verving de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) het oude Woonregister uit 1992. In de BAG worden panden, verblijfsobjecten, stand- en ligplaatsen geregistreerd. Een verblijfsobject kan meerdere functies hebben, bijvoorbeeld een winkel, logies of kantoor. Alleen als wonen is toegestaan, krijgt het object ook een woonfunctie. De BAG kende wat startproblemen, die voor vertekening zorgden. Met het verdwijnen van het Woonregister verdween bijvoorbeeld ook de centrale registratie van recreatiewoningen en wooneenheden. In de eerste jaren leidde dit tot verwarring: gemeenten registreerden bijvoorbeeld recreatiewoningen of woonwagens als gewone woningen.

Vanaf 2013 speelde nog een andere vertekening, vanwege de wet ‘scheiden wonen en zorg’, die extramuralisering nastreefde: lichte zorg moest zoveel mogelijk thuis worden gegeven (Molen, 2012). Als gevolg daarvan werden een deel van de verzorgingshuizen omgebouwd tot zelfstandige appartementen waar ouderen zelf huur voor betalen, in plaats van een eigen bijdrage aan de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Daarom kregen deze ‘zorgwoningen’, naast een zorgfunctie ook een woonfunctie in de BAG. Door deze administratieve toevoeging groeide de woningvoorraad op papier met bijna 50 duizend woningen tussen 2012 en 2017, waarvan zo’n 30 duizend in 2013.

Ten slotte zijn in het afgelopen decennium veel kleine studio’s toegevoegd voor studenten en jongeren. Studentencomplexen bestonden vroeger vooral uit kamers zonder eigen voorzieningen, maar nu worden steeds vaker zelfstandige studio’s opgeleverd met eigen keuken en sanitair. Dat maakt het ontvangen van huurtoeslag mogelijk. Bewoners van onzelfstandige wooneenheden hebben in principe geen recht op huurtoeslag. Ook deze ontwikkeling zorgt voor een hoger aantal woningen per huishouden, terwijl de feitelijke woonsituatie nauwelijks verandert. Sinds 2018 zijn deze administratieve correcties stabiel (StatLine, 2022).

Met de BAG wordt sinds 2012 ook de oppervlakte van woningen en het bouwjaar van panden consistent geregistreerd. Het  woonoppervlak blijft sindsdien vrij stabiel (119 à 120 m²). Wel zijn eengezinswoningen iets groter geworden (van 139 m² naar 143 m²) en meergezinswoningen (voornamelijk appartementen) iets kleiner (van 84 m²  naar 80 m²). Naast nieuwbouw hebben uitbouw van eengezinswoningen en splitsing van meergezinswoningen deze ontwikkelingen waarschijnlijk beïnvloed. Sinds juni 2025 worden ook de verleende vergunningen gepubliceerd op basis van BAG-gegevens (CBS, 2025c).

Oplopende tekorten en aandacht voor verdeling woonruimte

Rond 2015 trekt de woningmarkt weer aan. De economie groeit en de woningprijzen stijgen na jaren van daling. Ook de bevolking groeit sneller. De woningbouw komt langzaam weer op gang, maar de sector heeft te maken met personeelstekorten. Veel bouwvakkers zijn in de crisisperiode gestopt en ook gemeenten en netbeheerders hebben capaciteitsproblemen. Daarnaast mag op sommige plekken pas gebouwd worden als er maatregelen zijn om de stikstofuitstoot te beperken. Door lange procedures duurt het vaak jaren voor nieuwe projecten starten. Vanaf 2020 groeit de woningvoorraad daardoor onvoldoende. De bevolking groeit de laatste jaren sterk, met name door immigratie. Mede vanwege de Russische inval in Oekraïne, kwam er in 2022 een zeldzaam hoog aantal van 220 duizend personen bij.

Een boer bij zijn schapen met op de achtergrond de skyline van Rotterdam, 2022.

De woningmarkt wordt steeds krapper. Starters en nieuwkomers vinden moeilijk een betaalbare woning. Een kwart van de thuiswonende jongeren die uit huis willen, vindt geen woonruimte (CBS, 2025f).  Onderzoek van CBS en NIDI laat zien dat de krapte ook doorwerkt in gezinsvorming: vooral huurders krijgen later of minder vaak kinderen (Feijten & Van Wijk, 2025).

Onder andere door de lage rente stappen veel particulieren tussen 2015 en 2020 in vastgoedbeleggingen, in plaats van het geld te sparen. Tegelijkertijd wordt de sociale huursector vanaf 2015 steeds meer beperkt tot de laagste inkomens door inkomensgrenzen. Middeninkomens komen daardoor in de knel: ze verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor koop of de vrije-huursector. Om hen te helpen komen er maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht, startersvrijstelling van overdrachtsbelasting, een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024).

Uit de vastgoedwereld klinkt veel protest tegen deze maatregelen. Volgens verhuurders is het verhuren van kleine woningen door verminderde fiscale aantrekkelijkheid, hogere rente en strengere regels nauwelijks nog rendabel. Ze vrezen dat er minder gebouwd wordt en dat vastgoedbeleggers afhaken. Veel kleine particuliere verhuurders verkopen daarom hun woningen, die vervolgens vooral door jonge starters worden gekocht (Kadaster, 2025). Het aantal huurwoningen in handen van privépersonen daalde van 552 duizend begin 2023 tot 529 duizend begin 2025 (CBS, 2025b). Ook de woningproductie daalde in 2024 opnieuw, maar het is onduidelijk in hoeverre de nieuwe regels hierop van invloed zijn.

De laatste grote nota’s op het gebied van de ruimtelijke ordening zijn de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) uit 2019, de NOVEX (NOVI Extra) uit 2023 en de Omgevingswet (2024). Kerndoel van de NOVI is het realiseren van voldoende en betaalbare woningen in naoorlogse wijken en functiemenging: wonen, werken, natuur, openbare ruimte en voorzieningen meer met elkaar verweven (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2025). De NOVEX is gericht op de uitvoering van de NOVI. Hierin worden 16 zogenaamde NOVEX-gebieden aangewezen. Doel is het realiseren van woningen met waarborging van leefbaarheid, bereikbaarheid en duurzaamheid. Doel van de Omgevingswet is vooral de vele wetgeving voor het beheer van de leefomgeving te harmoniseren.

De Woonbase

Om sneller en gedetailleerder inzicht te krijgen in de woningvoorraad en bewoners, is de Woonbase ontwikkeld. Het CBS maakt dit databestand door jaarlijks gegevens uit verschillende administratieve bronnen te koppelen en deze aan te vullen met extra informatie. Hierdoor kunnen onderzoekers efficiënt analyses uitvoeren over de woningvoorraad, de woonsituatie van huishoudens en personen, en over verhuisbewegingen. De Woonbase werd in 2022 geïntroduceerd en bevat momenteel gegevens over de jaren 2015 tot en met 2024.