3. De bouw sinds 2021

In deze paragraaf wordt de bouwproductie van de afgelopen twee jaar geanalyseerd. Hiervoor wordt steeds verder teruggekeken in de bouwketen: eerst staat de ontwikkeling centraal van het aantal opgeleverde gebouwen en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen tot en met 2022. Om een indruk te krijgen van het verloop hiervan in de periode na 2022 wordt ook gekeken naar het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen en de omzet van de projectontwikkeling.

3.1 Bouwproductie

Ondanks de eerder genoemde belemmeringen is de bouwproductie in 2021 en 2022 toegenomen. In 2022 werden ruim 90 duizend nieuwe verblijfsobjecten opgeleverd, waaronder ruim 74 duizend nieuwbouwwoningen. Dit is het hoogste aantal nieuwbouwwoningen sinds 2012. Het aantal gereedgekomen nieuwe objecten was in 2022 bijna 6 procent hoger dan een jaar eerder.

Naast woningen gaat het hier om bijvoorbeeld winkels, scholen, kantoren en hotels. Deze andere verblijfsobjecten, alhoewel het er minder zijn, zijn meestal wel groter in oppervlak dan woningen. De groei van het aantal niet-woningen (12 procent) was in 2022 meer dan twee keer zo groot als de groei van het aantal woningen (4,7 procent).

3.2 Verkoop nieuwbouwwoningen

Nieuwbouwwoningen worden meestal al verkocht voordat deze af en bewoonbaar zijn. In tegenstelling tot het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen sterk aan het dalen. Hiervoor zijn ook recentere cijfers beschikbaar: in het eerste kwartaal van 2023 waren er ruim 3 duizend transacties van nieuwbouwkoopwoningen. Dit is ruim 52 procent minder dan een jaar eerder.

In 2022 en 2023 liep de hypotheekrente sterk op door de gestegen ECB-rente (DNB, 2023). Door de hogere hypotheekrente konden kopers bij gelijk inkomen een lager hypotheekbedrag krijgen, terwijl de kosten voor projectontwikkelaars niet daalden. Hierdoor wordt de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen onder druk gezet (CPB, 2023).

3.3 Vergunningen

De bouwnijverheid werkt doorgaans aan panden waarvoor de vergunning één of twee jaar eerder is verleend. Een daling van het aantal vergunningen werkt dus pas enkele jaren later door in de productie van de bouw. In 2022 lag het aantal vergunde nieuwbouwwoningen bijna 15 procent lager dan het jaar ervoor. De kwartaalcijfers voor 2023 volgen deze trend. In het eerste en tweede kwartaal van 2023 werden respectievelijk 27,6 procent en 5,2 procent minder vergunningen afgegeven dan in dezelfde kwartalen in 2022.

Het wegvallen van de zogenaamde bouwvrijstelling in november 2022 lijkt hier een rol in te spelen. Met deze vrijstelling had de bouw geen vergunning nodig voor tijdelijke uitstoot van stikstof. Nu gaat een project alleen nog door als kan worden aangetoond dat dit geen negatieve effecten zal hebben op natuurgebieden. Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (2023) blijkt dat de nieuwe regeling voor vertraging en uitval bij nieuwbouwprojecten heeft gezorgd.

Het lagere aantal afgegeven vergunningen hangt mogelijk ook samen met de PFAS-crisis in de bouw (CBS, 2022). PFAS zijn een verzameling stoffen die zich door groot gebruik inmiddels op veel plekken in Nederland in de grond bevinden, en schadelijk zijn voor de volksgezondheid. Grondverzet en grondafvoer zijn door nieuwe normen rondom PFAS veel complexer en tijdrovender geworden.

3.4 Projectontwikkeling

Projectontwikkeling bevat het zoeken naar geschikte bouwlocaties, het aankopen van grond, hiervoor bouwplannen (laten) ontwerpen, het aanvragen van de vereiste vergunningen, en het laten bouwen van gebouwen. Deze branche ligt vooraan in de bouwketen en voelt als eerste de effecten van een afnemende vergunningverlening.

De omzet (niet gecorrigeerd voor inflatie) van de projectontwikkelingsbranche lag in het eerste kwartaal van 2023 voor het vierde kwartaal op rij lager dan hetzelfde kwartaal van het jaar ervoor. In het vierde kwartaal van 2022 lag de omzet 15,6 procent lager ten opzichte van een jaar eerder. In het tweede kwartaal van 2023 lag de omzet 1 procent hoger.