2. Aantal en kenmerken van VvE’s

In dit hoofdstuk komen de aantallen en kenmerken van VvE’s met minimaal één woning aan bod. Als we het in het vervolg van het rapport over VvE’s hebben, bedoelen we VvE’s met minimaal één woning. Naast het aantal VvE’s wordt ook ingegaan op het aantal adressen, aantal eigenaren, gemengde VvE’s en de kenmerken (meeste voorkomende) bouwjaarklasse en gemiddelde WOZ-waarde.

2.1 Aantal VvE’s

Op 1 januari 2022 zijn er in Nederland ruim 135 duizend VvE’s met minimaal één woning. In september 2015 waren er 125 duizend VvE’s³⁾. Er zijn dus ruim 10 duizend VvE’s meer dan in 2015, een stijging van ruim 8 procent. De toename in VvE’s bestaat onder andere uit nieuw gebouwde panden met woningen waarvoor een VvE is vereist. Daarnaast kan de toename komen door bijvoorbeeld de verkoop van huurwoningen in een pand aan verschillende eigenaren, waardoor een VvE is vereist⁴⁾. Bij aanvraag van een hypotheek voor een appartement is het bijvoorbeeld nodig dat er een actieve VvE aanwezig is. Zie paragraaf 2.5.2 voor meer uitleg en duiding. Toename van het aantal VvE’s is vooral te zien in Flevoland (23% meer VvE’s) en Zeeland (15% meer VvE’s). In Groningen is het aantal VvE’s afgenomen met (bijna) 1 procent. Dit is mogelijk vanwege sloop van panden of omdat een VvE niet meer nodig is omdat er maar één eigenaar is.
De meeste VvE’s zijn te vinden in de provincies Zuid- en Noord-Holland. Hier zijn 65 procent van de VvE’s gevestigd. Dit heeft te maken met het grote aantal meergezinswoningen in deze provincies. Meer dan de helft (55%) van alle meergezinswoningen in Nederland staat hier. Slechts 3 procent van alle VvE’s zijn gevestigd in de minder dichtbevolkte provincies (waar ook minder meergezinswoningen zijn) zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland.

2.2 Aantal adressen 

Een VvE bestaat uit eigenaren van verschillende verblijfsobjecten. In dit onderzoek kunnen het woningen of niet-woningen zijn. Voor het gemak spreken we dan over het aantal adressen dat tot een VvE behoort. Het aantal adressen is trouwens niet hetzelfde als het aantal eigenaren per VvE. Er kunnen bijvoorbeeld twintig adressen in een pand zijn en maar twee eigenaren. Ook dan is een VvE nodig.
Bijna de helft (49%) van de VvE’s bestaat uit maximaal drie adressen. Waarschijnlijk gaat het hierbij vaak om beneden- en bovenwoningen. In de provincies Groningen, Zuid-Holland en Utrecht bestaat meer dan de helft van de VvE’s uit maximaal drie adressen. Groningen is de provincie met de relatief meeste kleine VvE’s, 66 procent van de VvE’s heeft maximaal drie adressen. Dit betreft vooral de stad Groningen, daar staan de meeste meergezinswoningen. In Flevoland en Drenthe bestaat een VvE vaker uit meer adressen. Meer dan een derde (35%) van de VvE’s in Flevoland bestaat uit 21 adressen of meer en in Drenthe is dat ruim 27 procent. 

2.3 Aantal eigenaren

Het aantal adressen in een VvE hoeft niet gelijk te zijn aan het aantal eigenaren binnen een VvE, maar er is wel een verband tussen het aantal adressen en het aantal eigenaren (zie bijlage 1 voor meer informatie over de bepaling van het aantal eigenaren). In figuur 2.3.1 is te zien hoe de verdeling is van het aantal eigenaren per VvE per provincie. In de provincies Groningen, Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht, waar relatief veel VvE’s zijn met minder dan 6 adressen, hebben relatief ook de meeste VvE’s 2 t/m 10 eigenaren. In Groningen heeft 68 procent van de VvE’s 2 t/m 10 eigenaren, in Noord- en Zuid-Holland ligt dat tussen 61 en 64 procent en in Utrecht is dat 58 procent. In Flevoland zijn er relatief meer VvE’s met meer dan 11 eigenaren (43 procent). Dat komt waarschijnlijk omdat de panden daar gemiddeld groter zijn dan in andere provincies. VvE’s bestaan daarom uit gemiddeld meer adressen (zie ook figuur 2.2.1). 
Voor heel Nederland geldt dat van ruim een kwart van de VvE’s er slechts één eigenaar bekend is. Het is bij deze VvE’s mogelijk dat er meerdere eigenaren binnen de VvE zijn, maar dat we die niet allemaal in beeld hebben. Daarnaast is het mogelijk dat er echt maar één eigenaar is van alle adressen binnen een pand, maar dat er toch een VvE is opgericht. Dit is het geval als de appartementsrechten gesplitst zijn, bijvoorbeeld met het idee de woningen (eventueel op een later moment) apart te verkopen. Van de  VvE’s met maar 1 bekende eigenaar bestaat bijna twee derde (64%) uit maximaal 3 adressen. Van 0,4 procent van de VvE’s is geen informatie over eigenaren bekend⁵⁾.

2.4 Gemengde VvE’s

VvE’s kunnen bestaan uit of alleen koopwoningen, of alleen huurwoningen (indien er meerdere eigenaren zijn) of een mix van koop- en huurwoningen. Als er zowel koop- als huurwoningen binnen een VvE voorkomen, spreken we van een gemengde VvE⁶⁾. Bijna de helft van de VvE’s is een gemengde VvE. In Flevoland zijn relatief de meeste gemengde VvE’s (55%), in Fryslân zijn VvE’s relatief minder vaak gemengd (42%). In paragraaf 3.2.1 worden woningen in een VvE uitgesplitst naar eigendom, daarbij is te zien hoeveel woningen er wel of niet deel uitmaken van een (gemengd) VvE.

2.5 Kenmerken van VvE’s

In deze paragraaf worden twee kenmerken van VvE’s bekeken namelijk de meest voorkomende bouwjaarklasse⁷⁾ en de gemiddelde WOZ-waarde. Bij het interpreteren van deze cijfers is het van belang om in gedachten te houden dat VvE’s met weinig woningen evenveel meetellen als VvE’s met veel woningen. Voor de cijfers naar bouwjaar en WOZ-waarde van alle woningen binnen een VvE verwijzen we naar hoofdstuk 3.

2.5.1 Meest voorkomende bouwjaarklasse per VvE

Van alle VvE’s heeft 60 procent voornamelijk vooroorlogse woningen. Het percentage VvE’s met voornamelijk vooroorlogse woningen is met name hoog in de provincies Groningen (72%) en Zuid-Holland (71%). Dit zijn ook de provincies waar veel kleine VvE’s zijn (1 t/m 3 adressen). In Flevoland hebben de meeste VvE’s vooral woningen met een bouwjaar vanaf 1985 (77%). Ook in Drenthe zijn er relatief veel VvE’s die bestaan uit ‘jonge’ woningen, 54 procent van de VvE’s bestaat uit woningen met een bouwjaar van 1985 of jonger. We zagen al eerder dat in Flevoland en Drenthe VvE’s vaker uit 21 of meer adressen bestaan.  

Dat er een relatie is tussen de meest voorkomende bouwjaarklasse en het aantal adressen binnen een VvE is te zien in figuur 2.5.1.2. Zo bestaat 83 procent van de kleine VvE’s (1 t/m 3 adressen) uit vooral vooroorlogse woningen. Van VvE’s met 101 t/m 500 adressen valt ruim 4 op de 10 in de bouwjaarklasse van 1965 t/m 1985. VvE’s met meer dan 500 adressen zijn vooral van na 1965. 

Als we kijken naar bouwjaar op woningniveau dan is ‘slechts’ 21 procent van de woningen binnen een VvE een vooroorlogse woning. Dit bevestigt bovenstaande cijfers: relatief veel kleine VvE’s bestaan uit voornamelijk vooroorlogse woningen. Zie voor bouwjaar op woningniveau paragraaf 3.3.

2.5.2 Meest voorkomende bouwjaarklasse van nieuw opgerichte VvE’s

Zoals in paragraaf 2.1 is beschreven, zijn er sinds september 2015 ruim 10 duizend VvE’s bijgekomen. Als we de uitsplitsing naar bouwjaarklasse vergelijken met die van september 2015 dan valt op dat de toename van het aantal VvE’s niet alleen komt door nieuwbouw. Ruim een derde van de nieuwe VvE’s heeft woningen in beheer met een bouwjaar van 2005 en later. Dit zijn vooral VvE’s die sinds september 2015 zijn opgericht door nieuwbouw van meergezinswoningen. Daarnaast zijn er echter 6,5 duizend VvE’s opgericht vanwege een andere reden. Zo zien we bijvoorbeeld dat er bijna 4,5 duizend VvE’s zijn opgericht die vooral vooroorlogse woningen beheren. Het is mogelijk dat deze VvE’s pas na september 2015 zijn opgericht omdat het wettelijk verplicht is een VvE in te schrijven. Het lijkt erop dat de laatste jaren een inhaalslag heeft plaatsgevonden. Daarnaast is het ook mogelijk dat huurwoningen in een pand verkocht zijn aan verschillende eigenaren, ook dan is een VvE nodig. Dit kan vooral de toename van VvE’s verklaren waarbij de woningen een bouwjaar hebben van 1985 tot 2005. Het aantal VvE’s dat vooral woningen beheert met een bouwjaar van 1965 tot 1985 is zelfs iets afgenomen. Mogelijk zijn panden (verenigd in een VvE) in deze bouwjaarklasse in de afgelopen jaren gesloopt.

2.5.3 Gemiddelde WOZ-waarde per VvE

De gemiddelde WOZ-waarde per VvE is bepaald door de gemiddelde WOZ-waarde te berekenen van alle woningen die verenigd zijn in een VvE. Op 1 januari 2022 heeft 46 procent van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde tussen de 150 en 300 duizend euro. In vergelijking met de cijfers van september 2015 is deze klasse stabiel gebleven, ook in 2015 was dit 46 procent. In de andere WOZ-klassen zijn er echter grote verschillen. Dit komt door de waardestijging van woningen in de afgelopen jaren. Zo is het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 150 duizend euro of minder met 34 procentpunt afgenomen, van 40 procent in 2015 naar 6 procent in 2022. In 2015 had 13 procent van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde van 300 duizend euro of meer. In 2022 is het percentage VvE’s met woningen in deze WOZ-klasse  gestegen naar 46 procent, een flinke toename dus.
In onderstaande figuur is te zien dat in de provincies Noord-Holland en Utrecht de meeste VvE’s zijn met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 of meer (78% en 55%). Voor de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in een VvE zie paragraaf 3.5.