Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2022

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft het Kadaster en CBS gevraagd onderzoek te doen naar de Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland. In het licht van de verduurzamingsopgave van woningen in Nederland is informatie over VvE’s nodig om tot een effectieve aanpak te komen. Het gevraagde onderzoek is deels een update van de publicatie over VvE’s die het CBS en Kadaster in 2016 voor het ministerie hebben opgesteld.¹⁾ Om inzicht te krijgen in het aantal VvE’s is gebruik gemaakt van een op maat gemaakt basisbestand van het Kadaster met informatie uit de Basisregistratie Kadaster (BRK) en (indien er een verblijfsobject bij hoort) het id-nummer van het verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op peildatum 1 januari 2022.

Op 1 januari 2022 zijn er in Nederland ruim 135 duizend VvE’s met minimaal één woning. De meeste VvE’s zijn te vinden in de provincies Zuid- en Noord-Holland, 65 procent van de VvE’s zijn hier gevestigd. VvE’s kunnen bestaan uit of alleen koopwoningen, of alleen huurwoningen (indien er meerdere eigenaren zijn), of een mix van koop- en huurwoningen. Dit laatste noemen we een gemengde VvE. Bijna de helft van de VvE’s is een gemengde VvE.

De 135 duizend VvE’s beheren in totaal bijna 1,6 miljoen verblijfsobjecten, waarvan ruim 1,4 miljoen woningen. Van deze woningen in VvE’s is 48 procent een koopwoning, 20 procent een huurwoning in bezit van een corporatie en 32 procent een huurwoning in bezit van een overige verhuurder. Van de koopwoningen die deel uitmaken van een VvE is 81 procent onderdeel van een gemengde VvE. Bij de huurwoningen ligt dit percentage op 57 procent.

Bij bijna de helft van de woningen waarbij het energielabel bekend en geldig is, is het meest voorkomende label A of B. Energielabel C of D komt bij 34 procent van de woningen voor en ongeveer 17 procent van de woningen heeft het minst energiezuinige label E, F of G. Van 37 procent van de woningen binnen een VvE is het energielabel onbekend of de woning heeft geen geldig energie-label. De meeste woningen die bij een VvE horen worden verwarmd door het gebruik van een individuele Centrale verwarming (69%). Daarnaast komen ook verwarmingsmethoden zoals blokverwarming (12%) en stadsverwarming zonder gas (11%) voor. Gemiddeld wordt het meeste aardgas verbruikt in woningen in Groningen, gevolgd door Drenthe en Gelderland. Het minste aardgas wordt verbruikt in woningen in Flevoland. Hoeveel aardgas er wordt verbruikt hangt samen met woningkenmerken zoals energetische kwaliteit (energielabel, bouwjaar), de verwarmingsinstallatie en oppervlakte.

Van de ruim 1,4 miljoen woningen binnen een VvE wordt 90 procent bewoond door één huishouden. Van alle woningen in een VvE die worden bewoond door één huishouden wordt meer dan de helft bewoond door alleenstaanden. In 30 procent van de woningen wonen paren zonder kinderen. Een derde van de referentiepersonen valt in de leeftijdsklasse van 30 t/m 49 jaar, evenals in de leeftijdsklasse van 65 jaar en ouder . Bijna 21 procent van de huishoudens heeft een referentiepersoon van middelbare leeftijd (50 t/m 64 jaar) en 15 procent is jonger dan 30 jaar.

De betaalreserve van een huishouden geeft aan wat het vermogen van een huishouden is exclusief de waarde van de eigen woning. Om aan te geven in hoeverre een huishouden in staat is om duurzaamheidsinvesteringen te doen in de woning  kan betaalreserve een goede indicator zijn. Huishoudens die wonen in een koopwoning binnen een VvE hebben gemiddeld een hogere betaalreserve dan alle huishoudens in Nederland: het derde, vierde en vijfde kwintiel zijn oververtegenwoordigd.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft het Kadaster en CBS gevraagd onderzoek te doen naar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland. In het licht van de verduurzamingsopgave van woningen in Nederland is informatie over VvE’s nodig om tot een effectieve aanpak te komen. Het gevraagde onderzoek is deels een update van de publicatie over VvE’s die het CBS en Kadaster in 2016 voor het ministerie hebben opgesteld.²⁾
Actuele en algemeen beschikbare gegevens over het aantal VvE’s en de kenmerken daarvan, zijn er maar beperkt en de informatie die beschikbaar is, is vaak niet eenduidig. Er bestaat behoefte aan betere informatie over VvE’s en in het bijzonder de woningen die daarbij horen. Het gaat dan onder andere om de aantallen VvE’s, de samenstelling van de VvE’s, de locatie en de kenmerken van de woningen en kenmerken van hun bewoners. Een belangrijke aanvulling op de publicatie van 2016 vormen onder meer de energie-kenmerken van woningen zoals energielabel, verwarmingstype en energieverbruik.

1.1 Wat is een VvE?

Voordat beschreven wordt wat een VvE is, worden eerst een aantal andere begrippen toegelicht.

1.1.1 Perceel en appartementsrechten

Een perceel is een stuk grond waarvan het Kadaster de grenzen heeft gemeten en dat bij het Kadaster een eigen nummer heeft. Een perceel is dus in principe op de kaart de buitengrens van een stuk grond (de fysieke omlijsting). Een perceel kan door een eigenaar middels een splitsingsakte worden gesplitst in verschillende appartementsrechten die los verkocht kunnen worden. Een perceel verandert bij deze splitsing in een grondperceel. Op een grondperceel hoeft geen bebouwing plaats te vinden. Het kan bijvoorbeeld ook om een tuin of weiland gaan. De appartementsrechten waarin een perceel wordt gesplitst, kunnen zeer diverse zaken betreffen: daadwerkelijke woningen, maar ook bijvoorbeeld winkels, garages, weilanden, plantsoenen en tuinen. Appartementsrechten verwijzen dus niet alleen naar bewoonbare appartementen.

1.1.2 Ontstaan van een VvE

Een perceel kan door een eigenaar middels een splitsingsakte worden gesplitst in verschillende appartementsrechten die los verkocht kunnen worden. Daarbij wordt sinds 1972 altijd gelijktijdig een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De nieuwe appartementsrechteigenaren zijn automatisch lid van deze VvE. Een VvE is het orgaan waarin de verschillende eigenaren van een perceel (met of zonder woningen) zijn georganiseerd. Vanaf 1 juli 2008 zijn VvE’s verplicht zich in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) in te schrijven. Niet bekend is in hoeverre dat vanuit de KvK ook wordt gecontroleerd.
Een oudere verenigingsvorm voor de exploitatie van (woon)gebouwen is de coöperatieve flatexploitatievereniging (cfv). In tegenstelling tot een VvE, geldt bij een cfv dat de coöperatie eigenaar van het gehele gebouw wordt. De coöperatie geeft vervolgens lidmaatschapsrechten uit, die kunnen worden verkocht. In het onderzoek uit 2016 is gebleken dat deze zich vooral bevinden in Noord-Holland, en dan in het bijzonder in Amsterdam. Gezien de kleine aantallen en hun specifieke locatie, worden de cfv’s in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

1.1.3 Doel van een VvE

Een VvE is een juridische entiteit die wordt opgericht door eigenaren van een appartementencomplex of een gebouw met meerdere eigenaren. De VvE heeft tot doel het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, zoals het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals de lift, het trappenhuis, de gevel en het dak), het regelen van verzekeringen en het innen van servicekosten. De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw, en de VvE zorgt ervoor dat deze verantwoordelijkheid wordt nagekomen. De VvE heeft een bestuur dat verantwoordelijk is voor het dagelijks beheer van het gebouw en het uitvoeren van beslissingen van de ledenvergadering. Elke eigenaar is automatisch lid van de VvE en heeft stemrecht tijdens de ledenvergadering, waar besluiten worden genomen over bijvoorbeeld het budget, het onderhoud en de verzekeringen. De kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw worden verdeeld over de eigenaren en betaald uit de servicekosten.

1.1.4 Adressen binnen een VvE

Appartementsrechten kunnen op meerdere adressen betrekking hebben. Dit is bijvoorbeeld vaak het geval in gemengde wooncomplexen; wooncomplexen met zowel huur- als koopwoningen. Als een woningcorporatie namelijk besluit één van hun flats te splitsen in een deel dat zij verkoopt en een deel dat zij in eigen beheer houdt, bestaat het appartementsrecht dat zij in eigen beheer houdt vaak uit meerdere adressen. De appartementsrechten die zij verkopen, bestaan dan uit enkele adressen. Andersom kan het ook zo zijn dat één adres meerdere appartementsrechten heeft. Voorbeelden hiervan zijn een recreatiepark met huisjes of een kantoorgebouw waarin verschillende bedrijven gevestigd zijn. Er zijn ook appartementsrechten zonder dat er sprake is van een adres, bijvoorbeeld een tuin of een berging. 

1.2 Methode

Om inzicht te krijgen in het aantal VvE’s is gebruik gemaakt van een op maat gemaakt basisbestand van het Kadaster met informatie uit de Basisregistratie Kadaster (BRK) en (indien er een verblijfsobject bij hoort) het id-nummer van het verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op peildatum 1 januari 2022 (zie bijlage 1 voor meer informatie over de betreffende bronnen). De BRK bevat informatie over VvE’s omdat het Kadaster bij het splitsen van appartementen bijhoudt wie de gerechtigden zijn die op dit grondperceel samen de VvE vormen. Het maatwerkbestand is door het Kadaster aan het CBS geleverd. Het CBS heeft het bestand gecontroleerd en de bijbehorende informatie uit de BAG gekoppeld op basis van het id-nummer. Daarbij is onder meer de BAG-gebruiksfunctie van het verblijfsobject toegevoegd, bijvoorbeeld een woonfunctie, logiesfunctie, winkelfunctie of industriefunctie. Aan de hand van dit onderzoeksbestand zijn twee populaties van VvE’s bepaald:

• De eerste populatie bestaat uit alle VvE's, dus ook VvE’s die alleen bestaan uit bijvoorbeeld tuinen. Daarnaast kunnen objecten bij meerdere VvE’s meetellen. Zo kan een VvE bestaan uit woningen, winkels en garages, waarbij nog een aparte VvE bestaat voor alleen de woningen. Beide VvE’s tellen in deze populatie mee. De totale populatie omvat bijna 161 duizend VvE’s.
• De tweede populatie bestaat uit VvE’s met minimaal één object met een woonfunctie. Het is voor dit onderzoek niet wenselijk dat een verblijfsobject bij meerdere VvE’s meetelt. We tellen het verblijfsobject daarom mee met de VvE met de meeste verblijfsobjecten. Deze tweede populatie omvat ruim 135 duizend VvE’s.

1.2.1 Vergelijking met het ABR en de BAG

Het aantal VvE’s van de eerste (totale) populatie is vergeleken met het Algemeen Bedrijven Register (ABR) dat onder andere gegevens bevat uit het Handelsregister van de KvK. Het ABR bevat informatie over VvE’s omdat VvE’s sinds 2008 verplicht zijn om zich in te schrijven bij de KvK. Volgens het Kadaster zijn er op 1 januari 2022 bijna 161 duizend VvE’s in Nederland, volgens het ABR zijn er bijna 130 duizend VvE’s. In het onderzoek over VvE’s dat in 2016 is gepubliceerd kwamen er in het ABR ook minder VvE’s voor dan in het bestand van het Kadaster: Ruim 100 duizend VvE’s (peildatum 1 januari 2015) om bijna 144 duizend volgens het Kadaster (peildatum 1 september 2015). Het aantal VvE's wordt naar verwachting door de KvK, en dus ook het ABR, onderschat omdat - ondanks de wettelijke verplichting hiertoe - niet alle VvE's bij de KvK zijn ingeschreven. 
Daarnaast is ter vergelijking ook gekeken naar het aantal panden in de BAG met meerdere eigenaren. Er blijken ruim 200 duizend panden te zijn met meerdere eigenaren. Dit is meer dan de 161 duizend VvE’s die er volgens het Kadaster zijn. Dit komt waarschijnlijk omdat VvE’s zich niet altijd beperken tot één pand. Het is mogelijk dat een VvE wordt opgericht voor  verblijfsobjecten in meerdere panden. Dan zijn er dus meer panden dan VvE’s. Van de 200 duizend panden met meerdere eigenaren zijn er 12 duizend panden die we niet kunnen koppelen aan een VvE in het bestand van Het Kadaster. Meer dan de helft van deze panden zijn van voor 1945.
In dit rapport wordt alleen gesproken over VvE’s die geregistreerd zijn. Er zijn geen gegevens waaruit blijkt of een VvE een actieve of een slapende VvE betreft (de VvE bestaat dan wel maar de eigenaren vervullen geen actieve rol).

1.2.2 Woonbase en andere bronnen

In dit rapport gaan we voornamelijk uit van VvE’s waarbij minimaal één object een woonfunctie heeft. Omdat het Kadaster een koppeling heeft gelegd met de BAG, is het eenvoudig om de kenmerken van de objecten er aan te koppelen. Voor dit onderzoek over VvE’s hebben we de kenmerken over woningen (eigendom, bouwjaar, oppervlakte, WOZ-waarde) en over huishoudens (huishoudenssamenstelling, leeftijd referentiepersoon, huishoudinkomen, betaalreserve) uit de Woonbase, BAG en Eigendomsstatistiek gehaald. De kenmerken met betrekking tot energie zijn door middel van een maatwerkbestand speciaal voor dit project aan het onderzoeksbestand gekoppeld. Voor meer informatie over de bronbestanden, zie bijlage 1.

1.3 Indeling van het rapport

Er zijn drie niveaus waarop de resultaten van het onderzoek worden gepresenteerd. Hoofdstuk 2 beschrijft de kenmerken van VvE’s met minimaal één woning, het gaat hierbij om ruim 135 duizend VvE’s. De volgende onderwerpen komen aan bod: aantal VvE’s, aantal adressen, aantal eigenaren, gemengde VvE’s en de kenmerken meest voorkomende bouwjaarklasse en gemiddelde WOZ-waarde. In hoofdstuk 3 worden de woningen die tot een VvE worden gerekend onder de loep genomen, dit zijn ruim 1,4 miljoen woningen. Kenmerken zoals eigendom, bouwjaar, oppervlakte en WOZ-waarde komen hier aan bod. In hoofdstuk 4 worden kenmerken met betrekking tot energie beschreven, zoals energielabel, verwarmingstype en energieverbruik. Deze kenmerken worden zowel op het niveau van alle woningen binnen een VvE als op het niveau van een VvE beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de kenmerken van de huishoudens die wonen in een woning binnen een VvE. Hierbij gaat het om de huishoudenssamenstelling, leeftijd (van de referentiepersoon), huishoudinkomen en betaalreserve. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 aanbevelingen gedaan voor een eventueel vervolg op dit onderzoek. In bijlage 1 is een beschrijving opgenomen van alle bronbestanden die zijn gebruikt voor dit onderzoek, daarnaast is er een begrippenlijst.

In dit hoofdstuk komen de aantallen en kenmerken van VvE’s met minimaal één woning aan bod. Als we het in het vervolg van het rapport over VvE’s hebben, bedoelen we VvE’s met minimaal één woning. Naast het aantal VvE’s wordt ook ingegaan op het aantal adressen, aantal eigenaren, gemengde VvE’s en de kenmerken (meeste voorkomende) bouwjaarklasse en gemiddelde WOZ-waarde.

2.1 Aantal VvE’s

Op 1 januari 2022 zijn er in Nederland ruim 135 duizend VvE’s met minimaal één woning. In september 2015 waren er 125 duizend VvE’s³⁾. Er zijn dus ruim 10 duizend VvE’s meer dan in 2015, een stijging van ruim 8 procent. De toename in VvE’s bestaat onder andere uit nieuw gebouwde panden met woningen waarvoor een VvE is vereist. Daarnaast kan de toename komen door bijvoorbeeld de verkoop van huurwoningen in een pand aan verschillende eigenaren, waardoor een VvE is vereist⁴⁾. Bij aanvraag van een hypotheek voor een appartement is het bijvoorbeeld nodig dat er een actieve VvE aanwezig is. Zie paragraaf 2.5.2 voor meer uitleg en duiding. Toename van het aantal VvE’s is vooral te zien in Flevoland (23% meer VvE’s) en Zeeland (15% meer VvE’s). In Groningen is het aantal VvE’s afgenomen met (bijna) 1 procent. Dit is mogelijk vanwege sloop van panden of omdat een VvE niet meer nodig is omdat er maar één eigenaar is.
De meeste VvE’s zijn te vinden in de provincies Zuid- en Noord-Holland. Hier zijn 65 procent van de VvE’s gevestigd. Dit heeft te maken met het grote aantal meergezinswoningen in deze provincies. Meer dan de helft (55%) van alle meergezinswoningen in Nederland staat hier. Slechts 3 procent van alle VvE’s zijn gevestigd in de minder dichtbevolkte provincies (waar ook minder meergezinswoningen zijn) zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland.

2.2 Aantal adressen 

Een VvE bestaat uit eigenaren van verschillende verblijfsobjecten. In dit onderzoek kunnen het woningen of niet-woningen zijn. Voor het gemak spreken we dan over het aantal adressen dat tot een VvE behoort. Het aantal adressen is trouwens niet hetzelfde als het aantal eigenaren per VvE. Er kunnen bijvoorbeeld twintig adressen in een pand zijn en maar twee eigenaren. Ook dan is een VvE nodig.
Bijna de helft (49%) van de VvE’s bestaat uit maximaal drie adressen. Waarschijnlijk gaat het hierbij vaak om beneden- en bovenwoningen. In de provincies Groningen, Zuid-Holland en Utrecht bestaat meer dan de helft van de VvE’s uit maximaal drie adressen. Groningen is de provincie met de relatief meeste kleine VvE’s, 66 procent van de VvE’s heeft maximaal drie adressen. Dit betreft vooral de stad Groningen, daar staan de meeste meergezinswoningen. In Flevoland en Drenthe bestaat een VvE vaker uit meer adressen. Meer dan een derde (35%) van de VvE’s in Flevoland bestaat uit 21 adressen of meer en in Drenthe is dat ruim 27 procent. 

2.3 Aantal eigenaren

Het aantal adressen in een VvE hoeft niet gelijk te zijn aan het aantal eigenaren binnen een VvE, maar er is wel een verband tussen het aantal adressen en het aantal eigenaren (zie bijlage 1 voor meer informatie over de bepaling van het aantal eigenaren). In figuur 2.3.1 is te zien hoe de verdeling is van het aantal eigenaren per VvE per provincie. In de provincies Groningen, Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht, waar relatief veel VvE’s zijn met minder dan 6 adressen, hebben relatief ook de meeste VvE’s 2 t/m 10 eigenaren. In Groningen heeft 68 procent van de VvE’s 2 t/m 10 eigenaren, in Noord- en Zuid-Holland ligt dat tussen 61 en 64 procent en in Utrecht is dat 58 procent. In Flevoland zijn er relatief meer VvE’s met meer dan 11 eigenaren (43 procent). Dat komt waarschijnlijk omdat de panden daar gemiddeld groter zijn dan in andere provincies. VvE’s bestaan daarom uit gemiddeld meer adressen (zie ook figuur 2.2.1). 
Voor heel Nederland geldt dat van ruim een kwart van de VvE’s er slechts één eigenaar bekend is. Het is bij deze VvE’s mogelijk dat er meerdere eigenaren binnen de VvE zijn, maar dat we die niet allemaal in beeld hebben. Daarnaast is het mogelijk dat er echt maar één eigenaar is van alle adressen binnen een pand, maar dat er toch een VvE is opgericht. Dit is het geval als de appartementsrechten gesplitst zijn, bijvoorbeeld met het idee de woningen (eventueel op een later moment) apart te verkopen. Van de  VvE’s met maar 1 bekende eigenaar bestaat bijna twee derde (64%) uit maximaal 3 adressen. Van 0,4 procent van de VvE’s is geen informatie over eigenaren bekend⁵⁾.

2.4 Gemengde VvE’s

VvE’s kunnen bestaan uit of alleen koopwoningen, of alleen huurwoningen (indien er meerdere eigenaren zijn) of een mix van koop- en huurwoningen. Als er zowel koop- als huurwoningen binnen een VvE voorkomen, spreken we van een gemengde VvE⁶⁾. Bijna de helft van de VvE’s is een gemengde VvE. In Flevoland zijn relatief de meeste gemengde VvE’s (55%), in Fryslân zijn VvE’s relatief minder vaak gemengd (42%). In paragraaf 3.2.1 worden woningen in een VvE uitgesplitst naar eigendom, daarbij is te zien hoeveel woningen er wel of niet deel uitmaken van een (gemengd) VvE.

2.5 Kenmerken van VvE’s

In deze paragraaf worden twee kenmerken van VvE’s bekeken namelijk de meest voorkomende bouwjaarklasse⁷⁾ en de gemiddelde WOZ-waarde. Bij het interpreteren van deze cijfers is het van belang om in gedachten te houden dat VvE’s met weinig woningen evenveel meetellen als VvE’s met veel woningen. Voor de cijfers naar bouwjaar en WOZ-waarde van alle woningen binnen een VvE verwijzen we naar hoofdstuk 3.

2.5.1 Meest voorkomende bouwjaarklasse per VvE

Van alle VvE’s heeft 60 procent voornamelijk vooroorlogse woningen. Het percentage VvE’s met voornamelijk vooroorlogse woningen is met name hoog in de provincies Groningen (72%) en Zuid-Holland (71%). Dit zijn ook de provincies waar veel kleine VvE’s zijn (1 t/m 3 adressen). In Flevoland hebben de meeste VvE’s vooral woningen met een bouwjaar vanaf 1985 (77%). Ook in Drenthe zijn er relatief veel VvE’s die bestaan uit ‘jonge’ woningen, 54 procent van de VvE’s bestaat uit woningen met een bouwjaar van 1985 of jonger. We zagen al eerder dat in Flevoland en Drenthe VvE’s vaker uit 21 of meer adressen bestaan.  

Dat er een relatie is tussen de meest voorkomende bouwjaarklasse en het aantal adressen binnen een VvE is te zien in figuur 2.5.1.2. Zo bestaat 83 procent van de kleine VvE’s (1 t/m 3 adressen) uit vooral vooroorlogse woningen. Van VvE’s met 101 t/m 500 adressen valt ruim 4 op de 10 in de bouwjaarklasse van 1965 t/m 1985. VvE’s met meer dan 500 adressen zijn vooral van na 1965. 

Als we kijken naar bouwjaar op woningniveau dan is ‘slechts’ 21 procent van de woningen binnen een VvE een vooroorlogse woning. Dit bevestigt bovenstaande cijfers: relatief veel kleine VvE’s bestaan uit voornamelijk vooroorlogse woningen. Zie voor bouwjaar op woningniveau paragraaf 3.3.

2.5.2 Meest voorkomende bouwjaarklasse van nieuw opgerichte VvE’s

Zoals in paragraaf 2.1 is beschreven, zijn er sinds september 2015 ruim 10 duizend VvE’s bijgekomen. Als we de uitsplitsing naar bouwjaarklasse vergelijken met die van september 2015 dan valt op dat de toename van het aantal VvE’s niet alleen komt door nieuwbouw. Ruim een derde van de nieuwe VvE’s heeft woningen in beheer met een bouwjaar van 2005 en later. Dit zijn vooral VvE’s die sinds september 2015 zijn opgericht door nieuwbouw van meergezinswoningen. Daarnaast zijn er echter 6,5 duizend VvE’s opgericht vanwege een andere reden. Zo zien we bijvoorbeeld dat er bijna 4,5 duizend VvE’s zijn opgericht die vooral vooroorlogse woningen beheren. Het is mogelijk dat deze VvE’s pas na september 2015 zijn opgericht omdat het wettelijk verplicht is een VvE in te schrijven. Het lijkt erop dat de laatste jaren een inhaalslag heeft plaatsgevonden. Daarnaast is het ook mogelijk dat huurwoningen in een pand verkocht zijn aan verschillende eigenaren, ook dan is een VvE nodig. Dit kan vooral de toename van VvE’s verklaren waarbij de woningen een bouwjaar hebben van 1985 tot 2005. Het aantal VvE’s dat vooral woningen beheert met een bouwjaar van 1965 tot 1985 is zelfs iets afgenomen. Mogelijk zijn panden (verenigd in een VvE) in deze bouwjaarklasse in de afgelopen jaren gesloopt.

2.5.3 Gemiddelde WOZ-waarde per VvE

De gemiddelde WOZ-waarde per VvE is bepaald door de gemiddelde WOZ-waarde te berekenen van alle woningen die verenigd zijn in een VvE. Op 1 januari 2022 heeft 46 procent van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde tussen de 150 en 300 duizend euro. In vergelijking met de cijfers van september 2015 is deze klasse stabiel gebleven, ook in 2015 was dit 46 procent. In de andere WOZ-klassen zijn er echter grote verschillen. Dit komt door de waardestijging van woningen in de afgelopen jaren. Zo is het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 150 duizend euro of minder met 34 procentpunt afgenomen, van 40 procent in 2015 naar 6 procent in 2022. In 2015 had 13 procent van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde van 300 duizend euro of meer. In 2022 is het percentage VvE’s met woningen in deze WOZ-klasse  gestegen naar 46 procent, een flinke toename dus.
In onderstaande figuur is te zien dat in de provincies Noord-Holland en Utrecht de meeste VvE’s zijn met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 of meer (78% en 55%). Voor de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in een VvE zie paragraaf 3.5.

Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, zijn er op 1 januari 2022 ruim 135 duizend VvE’s in Nederland. Deze VvE’s beheren in totaal bijna 1,6 miljoen verblijfsobjecten, waarvan 92 procent een woning (ruim 1,4 miljoen) en 8 procent een niet-woning (ruim 130 duizend) is. In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de 1,4 miljoen woningen in VvE’s beschreven. De kenmerken die bekeken worden, zijn eigendom, bouwjaar, oppervlakte en WOZ-waarde. 

3.1 Aantal woningen in een VvE

Van de 1,4 miljoen woningen binnen een VvE staan veruit de meeste woningen in de provincies Zuid-Holland en Noord-Holland. In Zuid-Holland gaat het om ruim 502 duizend woningen en in Noord-Holland om 393 duizend woningen. De twee provincies nemen hiermee al meer dan 62 procent van het totaal aantal woningen in een VvE voor hun rekening. Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, zijn in de provincies Noord- en Zuid-Holland de meeste meergezinswoningen. Het ligt dus voor de hand dat hier veel woningen tot een VvE gerekend kunnen worden. De provincies die daarop volgen zijn Noord-Brabant (9%), Utrecht (8%) en Gelderland (7%). In de overige provincies staan dan nog de laatste 14 procent van alle woningen binnen een VvE.

3.1.1 Aantal woningen in VvE’s in verhouding tot de totale woningvoorraad

De woningvoorraad bestaat op 1 januari 2022 uit ruim 8 miljoen woningen. Dat betekent dat 18 procent van alle woningen in de woningvoorraad deel uitmaakt van een VvE. Het hoogste percentage zien we in de provincies Zuid-Holland en Noord-Hollland. In deze provincies behoort 29 procent van de woningvoorraad tot een VvE. De provincie Utrecht staat op de derde plek qua aandeel, daar behoort ongeveer 19 procent van de woningen tot een VvE. Fryslân en Drenthe staan op de laatste plaats met 6 procent van alle woningen behorende tot een VvE.

In figuur 3.1.1.2 is de top 10 van gemeenten weergegeven met het hoogste aandeel woningen dat tot een VvE behoort ten opzichte van de totale woningvoorraad. Daaruit blijkt dat de drie grootste gemeenten van Nederland in de top 3 staan. In Amsterdam en Den Haag behoort meer dan de helft van alle woningen tot een VvE (54% en 51%), in Rotterdam gaat het om 44 procent van de woningen. De gemeenten Leidschendam-Voorburg en Rijswijk maken de top 5 compleet, ruim 4 op de 10 woningen behoren in deze gemeenten tot een VvE. Het is opvallend dat zeven gemeenten uit de top 10 in de provincie Zuid-Holland liggen. Deze gemeenten liggen allemaal in de agglomeratie Rotterdam-Den Haag. Twee gemeenten uit de top 10 (Amsterdam en Diemen) liggen in Noord-Holland. Utrecht staat op nummer acht in dit rijtje, 32 procent van alle woningen in deze gemeente behoort tot een VvE. 

3.2 Eigendom en gemengde VvE’s

Van de 1,4 miljoen woningen in VvE’s is 48 procent een koopwoning (684 duizend), 20 procent een huurwoning in bezit van een corporatie (293 duizend) en 32 procent een huurwoning in bezit van een overige verhuurder (453 duizend). Van een heel klein deel (0,6%) is het eigendom onbekend.
Het aandeel koopwoningen binnen een VvE is het laagste in de provincies Groningen, Fryslân en Limburg (40%). In de provincie Groningen is binnen een VvE juist het aandeel huurwoningen in overige verhuur het hoogste (43%). In Fryslân valt de andere categorie huurwoningen op, 24 procent van de woningen binnen een VvE behoort hier tot een woningcorporatie.  Het hoogste aandeel koopwoningen is te zien in de provincies Drenthe en Flevoland (52%).

Van het totaal aantal koopwoningen (op 1 januari 2022) behorend tot de woningvoorraad behoort 15 procent tot een VvE, voor de huurwoningen is dat 22 procent. Bij de huurwoningen zien we een groot verschil tussen woningen in bezit van een corporatie en woningen in bezit van een overige verhuurder. Bijna 13 procent van de corporatiewoningen behorend tot de woningvoorraad maakt deel uit van een VvE, voor woningen in bezit van een overige verhuurder is dat 40 procent. Zie voor de verdeling naar gemengde VvE’s en niet-gemengde VvE’s de volgende paragraaf.

3.2.1 Gemengde VvE’s

Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, is bijna de helft van de VvE’s een gemengde VvE⁸⁾. Als we de 1,4 miljoen woningen in een VvE onder de loep nemen, blijken bijna 982 duizend woningen tot een gemengde VvE te behoren (68%). Het grootste deel hiervan zijn koopwoningen (553 duizend). Dit betekent dat van alle 684 duizend koopwoningen die deel uitmaken van een VvE, 81 procent onderdeel is van een gemengde VvE. Dit kunnen woningen zijn die eerst een huurwoning waren, maar verkocht zijn aan een nieuwe eigenaar die er zelf is gaan wonen. Maar andersom is ook mogelijk: een koopwoning kan na verhuizing door de eigenaar niet worden verkocht, maar worden verhuurd. Op deze manier krijg je in een pand een lappendeken aan koop- en huurwoningen en ontstaat een gemengde VvE. Huurwoningen komen relatief minder vaak voor in een gemengde VvE dan koopwoningen; van alle huurwoningen binnen een VvE is 57 procent onderdeel van een gemengde VvE (425 duizend). Dit betekent dat ruim 131 duizend koopwoningen en 321 duizend huurwoningen deel uitmaken van een VvE die niet is gemengd, dus die bestaat uit alleen koopwoningen of alleen huurwoningen. Zie figuur 3.2.1.1 voor een compleet overzicht van de aantallen per onderdeel.

3.2.1.1 Overzicht type VvE naar eigendom woningen

Het aandeel gemengde VvE’s is het hoogst in de provincies Flevoland (55%) en Noord-Holland (53%). In Fryslân is het aandeel gemengde VvE’s het laagst (42%).
Sinds september 2015 zijn er in totaal bijna 165 duizend woningen bijgekomen die onderdeel zijn van een VvE, hiervan zijn 134 duizend woningen onderdeel van een gemengde VvE.

3.3 Bouwjaar

Van de woningen die onder een VvE vallen is 21 procent vooroorlogs, 14 procent uit de periode 1945-1965, 22 procent uit de periode 1965-1985, 23 procent uit de periode 1985-2005 en 20 procent uit de periode na 2005. In Flevoland zijn vrijwel geen vooroorlogse woningen in VvE’s te vinden, daar zijn de meeste woningen van na 1985. In Noord-Holland (30%), Groningen (30%) en Zuid-Holland (26%) zijn relatief de meeste vooroorlogse woningen die onderdeel uitmaken van een VvE. Zoals we al in de paragrafen 2.2 en 2.3 zagen, zijn in deze provincies de VvE’s ook gemiddeld kleiner (zowel in aantal adressen als in aantal eigenaren) dan in de rest van Nederland. 

In vergelijking met de bouwjaren van alle meergezinswoningen die tot de woningvoorraad behoren, zijn woningen in een VvE met een bouwjaar van 1965 tot 1985 iets ondervertegenwoordigd (5 procentpunt minder) en nieuwe woningen (van na 2005) iets oververtegenwoordigd (2 procentpunt meer). Het aandeel van woningen in een VvE bij de overige bouwjaarklassen komt redelijk overeen met het aandeel van alle meergezinswoningen. 

3.4 Oppervlakte

De meeste woningen in een VvE hebben een oppervlak tussen de 75 en 100 vierkante meter (37%), daarnaast zijn er ook veel kleinere woningen van 50 tot 75 vierkante meter (31%). In vergelijking met de totale woningvoorraad van meergezinswoningen zijn woningen in een VvE gemiddeld groter. De oppervlakteklasse tot 75 vierkante meter is bij VvE’s ondervertegenwoordigd (10 procentpunt minder) en de oppervlakteklasse van 75 tot 150 vierkante meter oververtegenwoordigd (10 procentpunt meer) ten opzichte van alle meergezinswoningen in Nederland.  
In Noord-Holland zijn binnen VvE’s relatief veel kleine woningen van minder dan 50 vierkante meter (15%, denk aan Amsterdam). In Groningen, Zeeland en Drenthe zijn er juist relatief veel grotere woningen onderdeel van een VvE. In Groningen en Zeeland is 29 procent van de woningen meer dan 100 vierkante meter, in Drenthe is dat 28 procent.

3.5 WOZ-waarde

De meeste woningen in een VvE hebben een WOZ-waarde tussen 150 duizend en 300 duizend euro (53%). Woningen in Fryslân, Drenthe, Limburg en Zeeland hebben vergeleken met andere provincies vaker een WOZ-waarde van minder dan 150 duizend euro (31% tot 43%). Woningen in Noord-Holland en Utrecht hebben vaker een WOZ-waarde van meer dan 300 duizend euro (Noord-Holland 64% en Utrecht 40%). Dit sluit aan bij de provinciale verschillen in WOZ-waarde van alle woningen⁹⁾. De hoge WOZ-waarde van Noord-Holland heeft voor een groot deel te maken met de gemeente Amsterdam, waar de WOZ-waarde in vergelijking met de rest van het land zeer hoog is.

In dit hoofdstuk worden de kenmerken wat betreft energie bekeken, zowel op het niveau van VvE’s als op het niveau van de woningen binnen een VvE. Het gaat om de volgende kenmerken:

• energielabel;
• verwarmingstype;
• energieverbruik.

Dit zijn voorlopige cijfers. Zie bijlage 1 voor meer informatie over de gebruikte data.

4.1 Energielabel

Het energielabel zegt iets over de mate van energieprestatie van een woning: de letters van het energielabel variëren van A tot en met G. A++++ is het meest energiezuinige label en G is het meest energie-onzuinige label dat een woning kan krijgen. Een woning krijgt een label A of hoger wanneer het huis uitstekend is geïsoleerd, zonnepanelen heeft, of een zonneboiler en een zeer energiezuinige cv-ketel of warmtepomp. Energielabel A bestaat naast A uit A+, A++, A+++ en A++++, waarbij het laatste label aangeeft dat de woning volledig duurzaam is.
Het CBS ontvangt van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) alle bekende energielabels van woningen. Labels zijn doorgaans 10 jaar geldig. Het energielabel wordt meestal aangevraagd voordat een woning verkocht of verhuurd wordt, omdat het dan verplicht is. Na aankoop van een woning worden vaak energiebesparende maatregelen getroffen, die nog niet gedaan waren op moment van aanvraag van een energielabel. In werkelijkheid zijn woningen daarom vaak energiezuiniger dan het energielabel doet vermoeden. Voor de cijfers in dit rapport zijn alleen energielabels geselecteerd die geldig waren op 1 januari 2022.

4.1.1 Energielabels van woningen in een VvE

Bij 37 procent van de woningen binnen een VvE is het energielabel onbekend of heeft de woning geen geldig energielabel (is ouder dan 10 jaar). Van de woningen waarbij het energielabel wel bekend en geldig is, is het meest voorkomende label A of B (49%). Energielabel C of D komt bij 34 procent van de woningen voor en 17 procent van de woningen heeft het minst energiezuinige label E, F of G. Met name in Zuid-Holland en Groningen hebben relatief de meeste woningen (met een geldig energielabel) een energielabel E, F of G (respectievelijk 23% en 20%). In Flevoland daarentegen heeft maar 1 procent van de woningen één van deze labels en heeft 79 procent een energiezuinig label (A of B). In Flevoland staan immers nieuwere panden dan in de rest van Nederland en deze zijn vaak al voorbereid op de toekomst qua duurzaamheid (zie hiervoor ook paragraaf 4.3). 
Zoals in de inleiding van deze paragraaf is beschreven, is het mogelijk dat woningen met een energielabel E, F of G inmiddels energiezuiniger zijn. Na aankoop van de woning kunnen inmiddels energiebesparende maatregelen zijn getroffen, maar is er nog geen nieuw energielabel aangevraagd. Daarnaast heeft de grootste groep woningen geen (geldig) energielabel. Voor deze woningen geldt vooral dat een energielabel niet nodig is, omdat de woning niet in de verkoop of verhuur is geweest (ten minste niet gedurende de laatste tien jaar). De kans dat een deel van deze woningen niet goed is geïsoleerd, is hierbij vrij groot. Bij deze woningen ontbreekt de urgentie, die wel ontstaat bij ver- en aankoop van een woning. De urgentie ligt bij huurwoningen trouwens hoger dan bij koopwoningen omdat het energielabel mede bepalend is voor de maximaal toegestane huur en omdat de verhuur van woningen met label E, F of G stapsgewijs wordt verboden¹⁰⁾.

4.1.2 Energielabels van VvE’s

Voor het bepalen van een energielabel op VvE-niveau is gekeken naar het meest recente energielabel dat binnen een VvE voorkomt. Ervan uitgaande dat de woningen binnen een pand een grotere kans hebben om hetzelfde energielabel te hebben, is het nuttig om te kijken naar het meest recente energielabel dat voorkomt binnen de VvE. Als er bijvoorbeeld een grootschalige verbouwing heeft plaatsgevonden, waarna het energielabel is verbeterd, kan dit een meer realistisch beeld geven van de mate van verduurzaming van alle woningen in een VvE.
Het percentage VvE’s zonder geldig energielabel is lager als naar alle woningen binnen de VvE’s wordt gekeken: bij 20 procent van de VvE’s is geen enkel geldig label bekend. De recentste geldige energielabels binnen een VvE die het meeste voorkomen zijn labels C en D (41%). Ook hier geldt dat in Zuid-Holland, Noord-Holland en Groningen VvE’s vaker een minder goed energielabel hebben en dat VvE’s in Flevoland vaker een groener label hebben. 
Bij alle woningen in een VvE komt het label A en B het meeste voor, terwijl bij VvE’s juist label C en D het meeste voorkomt. Dit verschil heeft te maken met de uiteenlopende samenstelling van VvE’s, waarbij VvE’s met weinig woningen evenveel meewegen als VvE’s met veel woningen. Zoals we in paragraaf 2.2 al beschreven, zijn de VvE’s in Zuid-Holland, Noord-Holland en Groningen gemiddeld wat kleiner dan in de rest van Nederland. Woningen in kleinere VvE’s zijn vaker ouder (denk aan woningen in binnensteden), en daardoor vaak minder energiezuinig. Daarnaast hebben kleine VvE’s over het algemeen wat minder financiële slagkracht en kunnen daarom woningen minder snel verduurzamen dan grote VvE’s.

4.2 Verwarmingstype

Het verwarmingstype geeft aan welke energiebron voornamelijk wordt gebruikt voor de verwarming van een woning. De verwarming van algemene ruimten binnen een pand worden in dit rapport buiten beschouwing gelaten. Vaak worden alle woningen binnen een pand met dezelfde verwarmingsmethode verwarmd. Het kan voorkomen dat er volgens de registraties verschillende verwarmingsmethoden zijn binnen een pand. Dan zijn er twee mogelijkheden: de registratie loopt achter (bijvoorbeeld na een verbouwing) of er worden werkelijk verschillende verwarmingsmethoden gebruikt. Bij het interpreteren van de cijfers dient dit in het achterhoofd gehouden te worden. 

4.2.1 Verwarmingstype van woningen in een VvE

De meeste woningen die bij een VvE horen worden verwarmd door het gebruik van een individuele Centrale verwarming (69%). Vooral in de provincies Drenthe, Groningen, Gelderland en Zeeland wordt hier het meeste gebruik van gemaakt (tussen 78% en 81%). Daarnaast komen bij woningen in een VvE relatief vaak collectieve verwarmingsmethoden voor zoals blokverwarming (12%) en stadsverwarming zonder gas (11%). Blokverwarming komt relatief het meeste voor in Limburg (16%) en Zuid-Holland en Zeeland (beiden 14%). In de provincie Flevoland worden de meeste woningen in een VvE verwarmd door middel van stadsverwarming zonder gas (51%). Verwarming door middel van een individuele Centrale verwarming (CV) komt hier minder vaak voor (43%). Naast Flevoland maken ook woningen in VvE’s in de provincie Utrecht relatief vaker gebruik van andere verwarmingsmethoden naast de traditionele individuele CV, stadsverwarming zonder gas komt daar (naast CV) het vaakst voor (20%). Overige verwarmingstypen (waaronder stadsverwarming met gas en elektrische verwarming met en zonder gas) komen in alle provincies het minst vaak voor, voor heel Nederland is dat 5 procent. 

4.2.2 Verwarmingstype van VvE’s

Op het niveau van VvE’s is gekeken hoeveel VvE’s er nog geheel van gas afhankelijk zijn. Dit betekent dat alle woningen binnen de VvE een individuele CV of blokverwarming hebben. Gemiddeld over Nederland geldt dit voor 78 procent van de VvE’s. In Flevoland, waar veel relatief recente bouw is, is maar 46 procent van de VvE’s geheel afhankelijk van gas. Dit percentage wordt in andere provincies niet gehaald. In Groningen zijn de meeste VvE’s van gas afhankelijk, namelijk 87 procent.

4.3 Energieverbruik

Het energieverbruik toont hoeveel gas of elektriciteit is gebruikt in 2022. Merk op dat dit jaar mogelijk niet representatief is, aangezien het energieverbruik in 2022 veel lager was dan in voorgaande jaren, vanwege de hoge kosten van gas en elektriciteit dat jaar. Het getoonde elektraverbruik is bruto, een eventuele teruglevering is hier niet vanaf getrokken.

4.3.1 Energieverbruik van woningen in een VvE

Gemiddeld per woning wordt het meeste aardgas verbruikt in woningen in Groningen, gevolgd door Drenthe en Gelderland. Het minste aardgas wordt verbruikt in woningen in Flevoland. Dit laatste komt doordat daar veel woningen zijn aangesloten op stadswarmte (zie paragraaf 4.2). Behalve verwarmingstype hangt het gasverbruik ook samen met bouwjaar en het energielabel van de woning. De gemiddelde hoeveelheid aardgasverbruik in woningen met een A of B label is bijna de helft van de hoeveelheid verbruik in woningen met een E, F of G label (440 m3 versus 855 m3). Het verbruik in woningen met een C of D label ligt daar tussen in (715 m3). Een vergelijkbaar beeld is te zien bij energieverbruik naar bouwjaar. Woningen met een ouder bouwjaar verbruiken gemiddeld meer aardgas dan woningen met een nieuwer bouwjaar, bijvoorbeeld in woningen met een bouwjaar tot 1945 wordt gemiddeld 930 m3 aardgas gebruikt, terwijl in woningen na 2005 gemiddeld slechts 370 m3 aardgas wordt gebruikt. Hoeveel aardgas er wordt verbruikt hangt samen met woningkenmerken zoals energetische kwaliteit (energielabel, bouwjaar), de verwarmingsinstallatie en oppervlakte van de woning.

Het gemiddelde elektriciteitsverbruik van woningen in een VvE verschilt minder per provincie. De minste elektriciteit wordt verbruikt in Fryslân. Het elektriciteitsverbruik lijkt vrijwel niet af te hangen van het bouwjaar en het energielabel van de woning. 

4.3.2 Energieverbruik van VvE’s

Er kan ook een gemiddeld energieverbruik per VvE worden berekend per provincie. Hierbij wordt het totale energieverbruik van alle VvE’s bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aantal VvE’s. Het totale verbruik van een VvE hangt sterk samen met het aantal woningen dat het betreft. Hoewel in Groningen per woning het meeste aardgas wordt verbruikt, wordt per VvE bijna het minste verbruikt (alleen het verbruik in Utrecht is nog lager). Dit komt doordat er in Groningen relatief veel VvE’s zijn met weinig woningen. Het elektraverbruik is in Flevoland het hoogst, hier zijn relatief veel VvE’s met meerdere woningen.  

In dit hoofdstuk bekijken we de huishoudens die wonen in een woning binnen een VvE. Van de ruim 1,4 miljoen woningen binnen een VvE wordt 90 procent bewoond door één huishouden, 4 procent wordt bewoond door meerdere huishoudens (zoals bijvoorbeeld een studentenhuis) en 6 procent is onbewoond. In totaal zijn er 1,5 miljoen huishoudens die wonen in een woning binnen een VvE, daarvan zijn 169 duizend huishoudens die met meerdere huishoudens samenwonen. Bijna 1,3 miljoen huishoudens wonen ‘alleen’, dus zonder andere huishoudens.

5.1 Huishoudens in VvE’s

5.1 Huishoudenssamenstelling

Van alle woningen in een VvE die worden bewoond door één huishouden wordt meer dan de helft bewoond door alleenstaanden (53%), in 30 procent van de woningen wonen paren zonder kinderen. In de overige woningen wonen paren met kinderen (10%) en eenoudergezinnen (6%). Andere vormen van huishoudenssamenstellingen komen nauwelijks voor (1%). 
In vergelijking met alle huishoudens in Nederland zijn alleenstaanden oververtegenwoordigd in woningen in een VvE en paren met kinderen ondervertegenwoordigd. Een verklaring voor deze oververtegenwoordiging is het feit dat de meeste woningen binnen een VvE een relatief klein oppervlak hebben, zie paragraaf 3.4. 

In Fryslân en Limburg wonen vaker alleenstaanden in woningen in een VvE (64% en 62%) dan in andere provincies, in Noord- en Zuid-Holland vaker paren met kinderen (13%).

5.1.1 Onbewoonde woningen

Bij 6 procent van de woningen is de huishoudenssamenstelling niet bekend, dit betekent dat er niemand op het adres staat ingeschreven. Als er niemand is ingeschreven dan kunnen het woningen zijn waarbij de vorige bewoner net is verhuisd en de nieuwe bewoner zich nog niet bij de gemeente heeft ingeschreven, dit noemen we frictieleegstand. Daarnaast kunnen het nieuwbouwwoningen zijn die nog niet zijn bewoond (net opgeleverd) of woningen die als tweede woning worden gebruikt. Zo is bijvoorbeeld in Zeeland het percentage woningen waarbij niemand staat ingeschreven vrij hoog, namelijk 12 procent. Vanuit andere onderzoeken is bekend dat in deze provincie veel tweede woningen zijn (met vooral buitenlandse eigenaren). Een andere reden dat er niemand op het adres staat ingeschreven, is een ander gebruik dan bewoning of langdurige leegstand.

5.2 Leeftijd

Van alle huishoudens die zonder andere huishoudens in een woning binnen een VvE wonen, is de leeftijd van de referentiepersoon bepaald. De meeste referentiepersonen vallen in de leeftijdsklasse van 30 t/m 49 jaar (32%) en in de leeftijdsklasse van 65 jaar en ouder (32%). Bijna 21 procent van de huishoudens heeft een referentiepersoon van middelbare leeftijd (50 t/m 64 jaar), 15 procent is jonger dan 30 jaar. Er zijn een aantal provincies die opvallen. Zo wonen in Drenthe en Zeeland relatief meer ouderen; 62 procent van de referentiepersonen in Zeeland is 65 jaar of ouder, in Drenthe is dat 59 procent. In de provincie Groningen wonen relatief meer jongeren in een woning binnen een VvE, 28 procent is jonger dan 30 jaar. Dit zullen vooral jongeren zijn die in de stad Groningen wonen, mogelijk wonen ze in kleine studentenwoningen met een eigen keuken en badkamer. Studenten die samenwonen met andere studenten horen bij de 169 duizend huishoudens die we hier buiten beschouwing laten. 

In vergelijking met de cijfers van 1 september 2015 is met name de leeftijdsklasse van 65 jaar en ouder toegenomen. In 2015 lag het aandeel ouderen op 28 procent, nu is dat 32 procent. Dit is vooral ten koste gegaan van het aandeel huishoudens met een referentiepersoon in de leeftijdsklasse van 30 t/m 49 jaar (van 36% in 2015 naar 32% in 2022). Het aandeel huishoudens met een referentiepersoon jonger dan 30 jaar of met een leeftijd tussen 50 en 65 jaar is in de periode 2015-2022 stabiel gebleven.

5.3 Inkomensklasse en betaalreserve

Aanpassingen aan woningen in het kader van de energietransitie vragen om investeringen, daarom is in kaart gebracht wat de inkomensklasse en de betaalreserve¹¹⁾ is van huishoudens die wonen in woningen binnen VvE’s. Omdat huurders niet verantwoordelijk zijn voor deze investeringen, maar de verhuurder, is hierbij alleen gekeken naar huishoudens die wonen in een koopwoning. Het inkomen en de betaalreserve zijn relatief weergegeven, de huishoudens zijn hiervoor in kwintielen ingedeeld. De kwintielen zijn vastgesteld op basis van de hoogte van het inkomen en betaalreserve van alle huishoudens in Nederland. Voor alle huishoudens in Nederland omvat het eerste kwintiel 20 procent van de huishoudens met het laagste inkomen of de kleinste betaalreserve. Het vijfde kwintiel omvat 20 procent van de huishoudens met het hoogste inkomen of de grootste betaalreserve. Als er in dit onderzoek meer dan 20 procent van de huishoudens binnen een bepaald kwintiel valt dan betekent dat deze klasse oververtegenwoordigd is ten opzichte van alle huishoudens in Nederland. 

5.3.1 Inkomensklasse

Het inkomen van huishoudens die wonen in een koopwoning in een VvE is gemiddeld hoger dan van alle huishoudens in Nederland. Zowel in het derde, vierde als in het vijfde kwintiel zijn  huishoudens die wonen in een koopwoning in een VvE oververtegenwoordigd (derde kwintiel 25%, vierde kwintiel 28% en vijfde kwintiel 29%). In Noord-Holland en Utrecht wonen relatief de meeste huishoudens met een hoog inkomen. In Drenthe en Fryslân hebben huishoudens vaker een lager inkomen. Huishoudens in het tweede kwintiel zijn in deze provincies oververtegenwoordigd (25% en 22%) en huishoudens met het hoogste inkomen (vijfde kwintiel) zijn juist ondervertegenwoordigd (10% en 13%) . Voor alle provincies geldt dat huishoudens met het laagste inkomen (eerste kwintiel) ondervertegenwoordigd zijn (4%-6%).

5.3.2 Betaalreserve

De betaalreserve van een huishouden geeft aan wat het vermogen van een huishouden is exclusief de waarde van de eigen woning (en exclusief negatief gewaardeerde onderdelen van het vermogen). Om aan te geven in hoeverre een huishouden in staat is om investeringen te doen in de woning kan betaalreserve een goede indicator zijn. 
Huishoudens die wonen in een koopwoning binnen een VvE hebben gemiddeld een hogere betaalreserve dan alle huishoudens in Nederland: het derde, vierde en vijfde kwintiel zijn oververtegenwoordigd (in totaal is dit 74 procent van de huishoudens). Opvallend is de situatie in Zeeland; 33 procent van de huishoudens in een koopwoning behoort tot het kwintiel met de hoogste betaalreserve, terwijl maar 17 procent tot de hoogste inkomensklasse hoort. Zoals we al eerder zagen is het percentage ouderen in Zeeland binnen een VvE hoger dan in andere provincies. Deze ouderen genieten daar waarschijnlijk van hun pensioen en hebben gedurende hun leven (door bijvoorbeeld verkoop van een koopwoning) een hogere betaalreserve opgebouwd. Zo zien we in Flevoland dat het percentage huishoudens met een hoge betaalreserve veel lager ligt (19 procent heeft hoogste betaalreserve), terwijl 22 procent tot de hoogste inkomensklasse behoort. De gemiddelde leeftijd ligt in Flevoland lager dan in Zeeland, zij hebben gedurende hun leven minder betaalreserve kunnen opbouwen dan ouderen.

Dit onderzoek is een update van de publicatie over VvE’s van het CBS en Kadaster uit 2016 en een eerste verkenning van de verduurzamingsopgave van woningen binnen een VvE. Er zijn een aantal interessante onderwerpen en uitsplitsingen die in een vervolgonderzoek aan de orde kunnen komen. 

Verduurzaming:

• Energieverbruik per oppervlakte en locatie.
• Details van VvE’s en woningen/bewoners met blokverwarming.
• Meer specifiek kijken naar huizen met slechte energielabels: wie wonen er en hoe welvarend zijn ze (inkomen, betaalreserve).
• Vermogen van de eigenaren van de (overige) verhuurde woningen binnen VvE’s. Vooral interesse in particuliere verhuurders (voor BV’s en corporaties is het te lastig om te bepalen).
• Energielabels naar verschillende systematieken – in elk geval inzichtelijk maken volgens welke systematiek de labels zijn bepaald.
• Energielabels/verbruik/type uitsplitsen naar huurwoningen en koopwoningen.
• Energieverbruik van woningen in VvE’s vergelijken met energieverbruik van alle (meergezins)woningen in Nederland.
• Aantal woningen van het gas.
• Energieverbruiken volgen in de tijd.
• Ontwikkeling in energielabels.
• Inkomensklasse van huurders bepalen. Omdat verduurzaming gepaard kan gaan met huurverhoging, is het interessant te weten wat het inkomen van de huurder is.

Overige onderwerpen:

• VvE gemengd met utiliteit erin inzichtelijker maken.
• Meer variabelen uitsplitsen naar grootte van VvE. Kleine VVE's in gesplitste oude woningen in de stad hebben een ander profiel dan VVE's in grote complexen.
• Inkomensklasse naar leeftijd.
• Financiële gezondheid van VvE’s.

Daarnaast zal er een gesprek plaatsvinden met een aantal gemeenten waarbij dit onderzoek verder wordt besproken. De verwachting is dat naar aanleiding van dit overleg bovenstaande lijst nog aangevuld zal worden.

Link naar de tabellenbijlage.

Betaalreserve 
Waarde van de totale bezittingen van een huishouden, exclusief de waarde van de eigen woning en negatief gewaardeerde bestanddelen in het onderzoeksjaar.
Grenzen van de kwintielen: 

1. 0 tot 3.087 euro;
2. 3.087 tot 13.739 euro;
3. 13.739 tot 36.323 euro;
4. 36.323 tot 103.352 euro;
5. 103.352 euro of meer.

Blokverwarming
Blokverwarming op gas is een manier van verwarmen waarbij meerdere woningen verwarmd worden door een en dezelfde gasgestookte cv-ketel. Deze woningen maken eventueel ook gebruik van gas voor warm water en/of koken. De woningen maken geen gebruik van stadsverwarming. Wel kan er in sommige gevallen een warmtepomp aanwezig zijn. 
Deze woningen hebben collectieve gasaansluitingen die gedeeld worden met andere woningen, en eventueel ook eigen individuele gasaansluitingen.

COROP-gebied
Een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen
voor regionaal onderzoek. De COROP-indeling is een regionaal niveau tussen gemeenten
en provincies in.

Elektrisch verwarmd
Deze woningen maken hoofdzakelijk gebruik van elektrische verwarming of warmtepomp voor ruimteverwarming en eventueel ook voor warm water. 

Energielabel (woningen)
Het label laat de energieprestatie van de woning zien en maakt duidelijk welke
energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklassen voor woningen lopen van
A++++ t/m G, oftewel van weinig naar veel besparingsmogelijkheden. Bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen is een energielabel verplicht.

Fictieve VvE
VvE’s die bij een systeemwisseling van het Kadaster in 1990 zijn aangemaakt voor
appartementsrechten waarvoor geen VvE stond geregistreerd. Voor sommige fictieve VvE’s
geldt dat zij later alsnog zijn opgericht. Dit is echter niet door het Kadaster geregistreerd.

Gebruiksfunctie
De gebruiksfunctie in de BAG van een adresseerbaar verblijfsobject, zoals woonfunctie of logies.

Gemengde VvE
VvE’s waarin zowel koopwoningen als huurwoningen voorkomen.

Gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen
Het besteedbaar inkomen gecorrigeerd voor verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden. Het besteedbaar inkomen bestaat uit het bruto-inkomen verminderd met:

• betaalde inkomensoverdrachten zoals alimentatie van de ex-echtgeno(o)t(e),
• premies inkomensverzekeringen zoals premies betaald voor sociale verzekeringen, volksverzekeringen en particuliere verzekeringen in verband met werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en ouderdom en nabestaanden,
• premies ziektekostenverzekeringen,
• belastingen op inkomen en vermogen.

De inkomensklassen in dit onderzoek zijn gebaseerd op kwintielen:

• kwintiel 1 en 2: laag inkomen
• kwintiel 3 en 4: midden inkomen
• kwintiel 5: hoog inkomen

Huurwoning 
Huurwoningen in bezit van een woningcorporatie of in bezit van overige verhuurders. 

Huurwoning overige verhuurders
Een huurwoning in eigendom van onder andere bedrijven, particulieren en institutionele beleggers. Huurwoningen waarvan het eigendom wel kon worden vastgesteld maar de eigenaar niet vallen hier ook onder. Bedrijven: alle instellingen met een bedrijfsmatig karakter zoals bv's en nv's, zelfstandige ondernemers, makelaars en vastgoedhandelsmaatschappijen. Particulieren: alle natuurlijke personen. Institutionele beleggers: pensioenfondsen, beurs-, beleggings- en verzekeringsmaatschappijen.

Huurwoning woningcorporatie
Huurwoningen in eigendom van 'toegelaten instellingen volkshuisvesting'. Het betreft het aantal huurwoningen waarvan is vastgesteld dat de eigenaar een toegelaten instelling is. Het betreft niet het aantal sociale huurwoningen, omdat er alleen is vastgesteld wie de eigenaar is en er niet is gekeken naar de hoogte van de huurprijs.
Toegelaten instellingen: woningbouwvereniging, woningstichting, woningcorporatie.
Sociale huurwoningen: woningen met een huur onder de liberalisatiegrens.

Individuele cv
Dit zijn woningen die de ruimte hoofdzakelijk verwarmen met een individuele gasgestookte cv-ketel of gaskachel. Deze woningen maken eventueel ook gebruik van gas voor warm water en/of koken.

Koopwoning
Woningen die eigendom zijn van de (toekomstige) bewoner(s) of in gebruik zijn als tweede woning. Of waarbij de officiële partner van een overleden eigenaar in de woning woont.

Referentiepersoon
De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon, ofwel hoofdbewoner, als volgt gekozen:

1. als er een paar is binnen het huishouden: de man;
2. als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar;
3. in een eenouderhuishouden: de ouder;
4. in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of - als deze ontbreekt - de oudste meerderjarige vrouw.

Stadsverwarming met gasverbruik
Deze woningen maken gebruik van stadsverwarming voor ruimteverwarming en eventueel ook voor warm water. Deze woningen maken daarnaast gebruik van gas voor koken of warm water en eventueel bijverwarming op gas in koude maanden door middel van een individuele installatie zoals individuele cv of een collectieve installatie zoals blokverwarming. Deze woningen kunnen daarnaast ook nog gebruik maken van een warmtepomp.

Stadsverwarming zonder gasverbruik
Stadsverwarming is een verwarmingssysteem waarbij de woningen in een wijk worden verwarmd via een ondergronds netwerk van warmwaterleidingen. In veel gevallen maakt stadsverwarming gebruik van restwarmte van bijvoorbeeld elektriciteitscentrales. Deze woningen maken gebruik van stadsverwarming voor ruimteverwarming en eventueel ook voor warm water. De woningen maken geen gebruik van gas voor warm water en/of koken. De woningen kunnen wel nog gebruik maken van een warmtepomp. De woningen hebben geen gasaansluiting, het zijn aardgasvrije woningen.

Verblijfsobject
De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte. Een verblijfsobject is dus een verzamelnaam voor alle woningen, gebouwen en andere objecten op een bepaald adres in Nederland. Verblijfsobjecten kunnen verschillende functies en ook meerdere functies hebben. Hebben ze een woonfunctie dan wordt het een woning genoemd. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen, studentenhuizen. Maar er zijn ook andere functies mogelijk zoals logies (recreatiewoning, hotel), winkel of industrie.

VvE
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridische entiteit die wordt opgericht door eigenaren van een appartementencomplex of een gebouw met meerdere eigenaren. De VvE heeft tot doel het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, zoals het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals de lift, het trappenhuis, de gevel en het dak), het regelen van verzekeringen en het innen van servicekosten. De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw, en de VvE zorgt ervoor dat deze verantwoordelijkheid wordt nagekomen. 

Woning
Een verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties.

WOZ-waarde
Door de gemeenten periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De WOZ-waarde van een jaar is de waarde die een gemeente aan eigenaren en gebruikers van objecten begin van het jaar verschaft. Omdat de gemeente tijd nodig heeft voor taxatie van deze objecten, wordt de waardepeildatum van het voorgaande jaar genomen. De waardepeildatum (taxatiepeildatum) is steeds 1 jaar eerder (t-1). Ter voorbeeld, de WOZ-waarde op 1 januari 2022 is de feitelijke waarde van het object op 1 januari 2021.