Gemeente Groningen onderzoekt verhuisketens

/ Auteur: Miriam van der Sangen
Studenten gaan verhuizen
© Hollandse Hoogte
Nederland kampt al een aantal jaren met een tekort aan woningen. Dat geldt ook voor de gemeente Groningen en de regio. Daarom is er met de minister een woondeal gesloten. Daarin is onder andere overeengekomen dat er 20 000 woningen in de gemeente Groningen gebouwd worden voor 2030. Omdat er op dit moment onvoldoende zicht is op wat het effect is van nieuwbouw op de doorstroom in de regionale woningmarkt heeft de gemeente Groningen dit laten uitzoeken door het CBS.

Vernieuwend onderzoek naar verhuisketens

Sinds 2017 werken het CBS en de afdeling Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Groningen nauw samen in het Urban Data Center (UDC). Binnen dat UDC wordt op een slimme manier gebruik gemaakt van zowel CBS-data als data van de gemeente voor effectief beleid. Ook voor de regio Groningen-Assen voert het UDC onderzoek uit. Namens het CBS is Jelmer Hitzert degene die de diverse onderzoeken coördineert. ‘In het UDC lopen projecten over veel verschillende onderwerpen, bijvoorbeeld over energiearmoede of de omzetontwikkeling van het MKB. Het afgelopen jaar hebben wij vernieuwend onderzoek gedaan naar de verhuisketens in Groningen en de regio om meer zicht te krijgen op de volgende vragen: op welke manier leidt nieuwbouw tot verhuisketens en welke effecten hebben deze verhuisketens op de bestaande woningvoorraad?’

Verhuisketen

Om de resultaten van het onderzoek te begrijpen, is het nodig uit te leggen wat een verhuisketen is. Dat zijn een serie aaneengeschakelde verhuizingen doordat een nieuwe woning wordt gerealiseerd of doordat een bestaande woning vrijkomt, bijvoorbeeld door overlijden van de bewoners of een verhuizing. Een verhuisketen eindigt als er geen woning meer wordt achtergelaten, bijvoorbeeld in het geval van sloop van de woning of een scheiding waarbij één van de partners in het huis blijft wonen. Vanwege het regionale karakter van dit onderzoek stopt een verhuisketen ook als iemand van buiten de regio zich in de vrijgekomen woning vestigt. De woning die wordt achtergelaten is dan niet beschikbaar voor huishoudens in de regio. De schakels in een verhuisketen zijn de huishoudens die een woning betrekken en ook een woning vrijmaken. Het aantal schakels in dit proces is de lengte van een verhuisketen. Hitzert: ‘Bij dit onderzoek voor de gemeente Groningen hebben we niet de gehele verhuisketen in kaart gebracht, maar alleen de eerste twee schakels. De basis van het CBS-onderzoek zijn alle nieuwbouwwoningen gereed gemeld in 2018 voor de regio Groningen-Assen volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen, ook wel de BAG genoemd.’

Nieuwbouwwoningen in de regio Groningen-Assen

Keten van verhuizingen

Jasper Grotenhuis, beleidsadviseur Wonen van de gemeente Groningen en programmaleider Wonen van de regio Groningen-Assen: ‘Er staan grote woningbouwprojecten op stapel en dat brengt verhuizingen op gang. We willen vooral weten welk type woning mensen achterlaten op het moment dat ze een nieuwbouwwoning betrekken. De achtergelaten woning creëert – naast nieuwbouw – ook aanbod. De vraag is dus: hoeveel woningen laat men achter en welk type? Hier kunnen we dan rekening mee houden in ons woningbouwprogramma.’ Uit het CBS-onderzoek blijkt volgens Grotenhuis een soort wetmatigheid. ‘Elke schakel in de verhuisketen is een halvering in het aantal achtergelaten woningen. Als er bijvoorbeeld 100 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, zorgt dit er voor dat zo’n 50 gezinnen hun bestaande woning verlaten. Daarmee komen deze 50 woningen weer beschikbaar voor andere huishoudens. Deze huishoudens zorgen er dan weer voor dat er nog eens 25 woningen beschikbaar komen, etc.’ Verder blijkt uit het CBS-onderzoek dat het bouwen van nieuwbouwwoningen vooral mensen uit de regio Groningen-Assen trekt. Hitzert bevestigt dat een analyse van de cijfers laat zien dat de woningmarkt vooral een regionaal gebeuren is.

Belangrijke doelgroep

Het onderzoek levert nog meer resultaten op. Grotenhuis: ‘We hebben de afgelopen jaren veel nieuwbouw gerealiseerd voor studenten. Dit is vaak de eerste stap in iemands wooncarrière. We zien dat er een grotere keten ontstaat dan verwacht. Om dit beter te duiden zou er in nader onderzoek nog wel ingezoomd moeten worden op deze specifieke doelgroep.’ Opmerkelijk gegeven uit het onderzoek is ook dat nieuwbouwwoningen die bestemd zijn voor de verkoop verderop in de keten voor meer vrijgekomen woningen zorgen dan nieuwbouwwoningen die worden verhuurd. Hitzert: ‘Verder zien we dat nieuwbouw vooral echtparen en gezinnen aantrekt. Zij laten dan weer een woning achter waar 1-persoonshuishoudens en éénoudergezinnen intrekken.’

Eerste verkenning

Grotenhuis merkt op dat dit onderzoek een eerste verkenning is geweest. ‘Het resultaat is interessant, maar we hebben nog meer verdieping nodig voordat we aanpassingen in het beleid kunnen doorvoeren. We willen bijvoorbeeld filteren op het type woning. Dat zegt namelijk meer over de doorstroming naar type woning en daarmee kunnen we beter sturen op de kwaliteit van ons woningbouwprogramma. Daarnaast willen we het onderzoek uitbreiden naar meerdere ketens. We hebben het CBS ook gevraagd de resultaten in een visualisatie weer te geven. Het is nu nog een tamelijk technisch verhaal. Een heldere visualisatie kan duidelijkheid verschaffen.’ Hitzert: ‘Dit onderzoek is uniek en veel partijen hebben al interesse getoond. Ik word regelmatig gevraagd over dit onderwerp presentaties te geven. Vanuit het CBS zijn we nu bezig om de onderzoeksmethode verder te verbeteren, zodat het in de toekomst gemakkelijker wordt aanvullende vragen te beantwoorden. Daarnaast zijn we met partijen in gesprek of we dit onderzoek ook voor andere regio’s kunnen uitvoeren.’