Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld - Resultatenrapport

Dit rapport is een uitgebreide samenvatting van het meest recente onderzoek naar woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 

Door de gaswinning in het Groningenveld ontstaan aardbevingen die mogelijk invloed hebben op de omliggende woningmarkt. Vanaf 2015 heeft de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevraagd periodiek onderzoek te doen naar de koopwoningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. In de jaren daarna heeft het opdrachtgeverschap afwisselend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het ministerie van Economische Zaken (en Klimaat) (EZ(K)) gelegen. De huidige rapportage met cijfers tot en met het tweede kwartaal van 2024, is gefinancierd door het ministerie van Economische Zaken (EZ).

In het onderzoek worden ontwikkelingen op de koopwoningmarkt onderzocht¹⁾, door een vergelijking te maken tussen de trends in het aardbevingsgebied rondom het Groningenveld (risicogebied) en een referentiegebied. Het risicogebied bestaat uit buurten met schade door aardbevingen als gevolg van de gaswinning²⁾ en het referentiegebied uit buurten in hetzelfde gebied waar dit niet speelt, maar die in alle andere opzichten overeenkomen met het risicogebied. Dit rapport is een uitgebreide samenvatting van het meest recente onderzoek in de reeks en heeft betrekking op de periode tussen het derde kwartaal van 2012, toen de grote beving bij Huizinge plaatsvond, en het tweede kwartaal van 2024. Alle resultaten worden weergegeven in het dashboard.

Omdat (regionale) bevolkingskrimp van invloed kan zijn op de woningmarktontwikkelingen, wordt in het onderzoek ook onderscheid gemaakt naar gebieden met en zonder krimp. Onder de krimpgebieden vallen alle buurten die binnen een van de gemeenten liggen die volgens de indeling van de rijksoverheid als zodanig zijn aangeduid³⁾. Dit zijn gebieden die te maken hebben met bevolkingsdaling en met huishoudensdaling of daar in de toekomst mee te maken krijgen. Omdat het prijssegment mogelijk van invloed is op de verkoopbaarheid van woningen, is bovendien voor alle verkoopbaarheidsindicatoren iedere periode een aparte uitsplitsing gemaakt naar woningen in het hogere en lagere prijssegment. In deze samenvatting komen de verschillen tussen gebieden met en zonder krimp en de verschillen tussen hoog en laag segment op hoofdlijnen aan bod. 

Dit rapport bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste inleidende hoofdstuk beschrijft de achtergrond en insteek van de onderzoeksreeks. Het tweede hoofdstuk geeft, aan de hand van een infographic, de kernbevindingen weer. Het derde hoofdstuk gaat dieper in op de bevindingen voor de verschillende (verkoopbaarheids)indicatoren. Tot slot beschrijft het vierde hoofdstuk de verhuisbewegingen en het migratiesaldo. 

Het CBS brengt sinds 2015 de ontwikkeling van de woningmarkt rondom het Groningenveld in kaart. Dit gebeurt op basis van een terugkerend onderzoek⁴⁾. De achtergrond en insteek van deze onderzoeksreeks wordt in dit inleidende hoofdstuk nader toegelicht. 

1.1 Gebiedsindeling

In het rapport met bevindingen tot en met het tweede kwartaal van 2019 is de gebiedsindeling geactualiseerd ten opzichte van de periode daarvoor en deze is tot en met het huidige rapport aangehouden⁵⁾. Deze gebiedsindeling houdt rekening met de gehonoreerde schademeldingen tot en met 2 augustus 2019. Het referentiegebied bestaat uit buurten zonder goedgekeurde schademeldingen, die geografisch nabij het Groningenveld liggen en die in sociaaleconomisch opzicht vergelijkbaar zijn. Buurten die niet vergelijkbaar zijn, vallen onder het uitzonderingsgebied en worden in dit onderzoek verder niet meegenomen. 

Indeling naar schademeldingen

De ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld (risicogebied) worden onderzocht door de trends in het aardbevingsgebied te vergelijken met die in het referentiegebied. Tot het risicogebied worden de buurten gerekend die schade hebben door aardbevingen als gevolg van de gaswinning⁶⁾. Het risicogebied is onderverdeeld in buurten met een lage schade-intensiteit (1 tot en met 10 procent van de woningvoorraad heeft schade), een gemiddelde⁷⁾ schade-intensiteit (11 tot en met 55 procent schade) en een hoge schade-intensiteit (ten minste 56 procent schade). De indeling naar schade-intensiteit is gelijk aan de indeling in het vorige rapport. Figuur 1.1.1 geeft deze gebiedsindeling visueel weer. De gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard en in bijlage 1 van het methoderapport, inclusief de naamgeving van elke buurt. 

1.1.1 Gebiedsindeling naar schade-intensiteit

Indeling naar gebieden met en zonder krimp

In de onderzoeksreeks wordt, naast de indeling op basis van schade-intensiteit, een indeling gemaakt naar gebieden met en zonder krimp (zie figuur 1.1.2). Deze indeling is gelijk aan die van het rapport met bevindingen tot en met het tweede kwartaal van 2019. De rijksoverheid heeft diverse regio’s aangeduid als krimpgebieden op basis van de (toekomstige) bevolkings- en huishoudensdaling in die gebieden⁸⁾. De krimpgebieden rondom het Groningenveld en het referentiegebied zijn alle buurten die tot één van deze krimpregio’s behoren. Deze gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard inclusief de naamgeving van elke buurt. Bij de uitsplitsing van woningen naar krimp of zonder krimp in het risicogebied wordt geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit. 

1.1.2 Gebiedsindeling naar krimp

Indeling naar hoog en laag segment

Het prijssegment is mogelijk van invloed op de verkoopbaarheid van woningen. Daarom is voor alle verkoopbaarheidsindicatoren, behalve voor de verkoopprijsindex en de WOZ-waarde, een aparte uitsplitsing gemaakt naar woningen in het hogere en het lagere prijssegment (voor iedere periode). In de rapporten tot en met 2020 werd de segmentgrens bepaald op basis van een vaste grenswaarde. Woningen met een oorspronkelijke vraagprijs onder of gelijk aan 200 duizend euro werden tot het lagere segment woningen gerekend. Vanwege de stijgende vraagprijzen is de methode om de segmentgrens te bepalen gewijzigd naar een variabele grens op basis van een percentielbenadering. Dit is in 2021 doorgevoerd, ook met terugwerkende kracht voor de voorgaande periodes.  Afgerond ligt deze grens op het 63e percentiel. Dit percentiel is vastgezet, waardoor in iedere periode een even groot deel van de woningen in het hogere en lagere segment valt. Voor iedere periode in zowel het risico- als het referentiegebied is dus berekend met welke oorspronkelijke vraagprijs het 63e percentiel overeenkomt. De uitkomst van deze berekening is de segmentgrens voor het betreffende gebied en periode. In het meest recente jaar (derde kwartaal 2023 tot en met tweede kwartaal 2024) ligt de segmentgrens in het risicogebied op 365 duizend euro en in het referentiegebied op 400 duizend euro. Meer informatie over de berekening van de variabele segmentgrens, staat beschreven in het methoderapport.

1.2 Indicatoren

De vergelijking tussen de risicogebieden en het referentiegebied vindt plaats op basis van de ontwikkeling van de volgende zeven indicatoren:

1. Verkoopprijsindex: de verkoopprijzen, waarbij de transactieprijzen gecorrigeerd zijn voor een aantal kenmerken van de woning⁹⁾;
2. Prijsverhouding: de mediane verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs;
3. Verkochte woningen: het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad;
4. Te koop staande woningen: het aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad;
5. Verkoopduur: het mediane aantal dagen dat verkochte woningen te koop stonden;
6. Te koopduur: het mediane aantal dagen dat te koop staande woningen al te koop staan;
7. WOZ-waarde: de door de gemeente getaxeerde waarde van de woning op 1 januari van het voorgaande jaar. 

Naast deze zeven indicatoren, wordt er ook gekeken naar de verhuisbewegingen en het migratiesaldo in de verschillende gebieden (zie hoofdstuk 4). 

1.3 Bronnen

Om de verkoopbaarheidsindicatoren, de verhuisbewegingen en het migratiesaldo te berekenen, wordt van zeven bronnen gebruik gemaakt: een bestand met te koop gezette woningen van de NVM, het verkopenbestand van het Kadaster, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Personen (BRP), het Woonruimteregister (WRG), een bestand met schadegegevens van het Centrum Veilig Wonen (CVW) en een bestand van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Het methoderapport licht de bronnen uitgebreider toe. 

1.4 Onderzoeksperiode

Het onderzoek is gebaseerd op indicatoren die lopen vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2024. Bij de vergelijking tussen het risico- en het referentiegebied ligt de focus op de woningmarktontwikkelingen vanaf het derde kwartaal van 2012. In dat kwartaal vond in Huizinge (gemeente Loppersum) de zwaarste aardbeving plaats. De verwachting is dat vooral in de periode na deze aardbeving eventuele effecten op de woningmarkt zichtbaar zullen zijn. Het is echter ook mogelijk dat andere ontwikkelingen ten grondslag liggen aan de ontstane verschillen, bijvoorbeeld een verschil in bevolkingsdaling tussen de gebieden. Daarom kan op basis van dit onderzoek niet met zekerheid worden vastgesteld dat eventuele verschillen tussen het risico- en referentiegebied ook daadwerkelijk door de aardbevingen zijn veroorzaakt. Verder geeft dit onderzoek enkel een beeld van de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld. In individuele gevallen kunnen de ontwikkelingen positiever of negatiever zijn geweest. 

1.5 Betrouwbaarheid

Omdat de data en methoden die zijn gebruikt om de indicatoren te berekenen – net als alle statistische methoden – onzekerheid kennen, kunnen de berekende waarden (en de ontwikkeling hiervan) afwijken van de werkelijke waarden. Daarom zijn voor alle waarden 95 procent-betrouwbaarheidsintervallen bepaald. Dit betekent dat de werkelijke waarde met 95 procent zekerheid tussen de onder- en bovengrens (marges) van dit interval valt. Alleen als het betrouwbaarheidsinterval van een waarde in één van de risicogebieden niet overlapt met die in het referentiegebied, kan worden gesteld dat de waarden in de gebieden significant verschillen. 

1.6 Onderzoeksreeks

Deze publicatie is de veertiende in de reeks¹⁰⁾. Het eerste rapport verscheen in december 2015. Sindsdien verscheen halfjaarlijks een publicatie, waarin de onderzoeksperiode telkens met twee kwartalen werd uitgebreid. Vanaf de tweede helft van 2020 wordt het onderzoek jaarlijks uitgevoerd. Tabel 1.6 toont een overzicht van de eerder verschenen publicaties en de onderzoeksperioden. Tot en met 2018 zijn de resultaten weergegeven in een uitgebreid rapport en bijbehorende tabellensets. Vanaf 2019 worden alle resultaten in een dashboard getoond. Alleen de belangrijkste resultaten worden in een samenvattend rapport (zoals dit rapport) gepresenteerd. De methode wordt uitgebreid toegelicht in een apart methoderapport.

Overzicht van rapporten verschenen in de reeks Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

1. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2015, 18 december 2015
2. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2015, 4 april 2016
3. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2016, 21 oktober 2016
4. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2016, 19 mei 2017
5. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2017, 31 oktober 2017
6. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2017, 30 april 2018
7. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2018, 31 oktober 2018
8. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2018, 3 juni 2019 
9. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2019, 20 maart 2020
10. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2020, 18 december 2020
11. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2021, 21 december 2021
12. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2022, 28 februari 2023
13. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2023, 31 januari 2024
14. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2024, 31 januari 2025
15. Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. Methoderapport, 28 februari 2023

Er zijn geen indicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de woningmarktontwikkeling in de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied tussen 2012 en 2024. De ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren wijst nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld. 

Weinig verschillen tussen ontwikkeling in de risicogebieden en het referentiegebied

Net als in de vorige onderzoeksperiode, zijn er in de huidige onderzoeksperiode geen verkoopbaarheidsindicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied.

In figuur 2.1 worden de onderzoeksresultaten samengevat. Per indicator toont de figuur voor elk van de onderzoeksgebieden hoeveel procent deze per het tweede kwartaal van 2024 is toe- of afgenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Daarbij wordt aangegeven of dit verschil al dan niet significant is ten opzichte van het referentiegebied. De ontwikkeling over de tijd wordt daaronder per indicator verder toegelicht.

Nog steeds krappe woningmarkt rondom het Groningenveld

In het vorige rapport, waarin de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2023 werd onderzocht, was er in alle gebieden rondom het Groningerveld sprake van krapte op de woningmarkt. Ook in de huidige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2024) wijst de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld:

• In de huidige onderzoeksperiode zijn de verkoopprijzen van woningen in zowel de risicogebieden als het referentiegebied gestegen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 is de prijsstijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit het grootst en is er een significant verschil met het referentiegebied. Bij de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit is er geen significant verschil met het referentiegebied.
• Tot en met het derde kwartaal van 2021 is er een stijging van de prijsverhouding (de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs) voor alle gebieden, die vervolgens afvlakt. Na het derde kwartaal van 2021 begint de prijsverhouding in het referentiegebied te dalen, in de risicogebieden start deze daling één kwartaal later. Vanaf het eerste kwartaal van 2023 begint de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs weer toe te nemen in het referentiegebied en ook hier start deze stijging in de risicogebieden één kwartaal later. 
• Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is in alle gebieden een afname en vervolgens een afvlakking zichtbaar in het aantal verkochte woningen (ten opzichte van de woningvoorraad). Aan het einde van de onderzoeksperiode is er geen significant verschil in het aandeel verkochte woningen tussen alle drie de risicogebieden en het referentiegebied.
• Vanaf het eerste kwartaal van 2021 vlakt de daling van het aantal te koop staande woningen (ten opzichte van de woningvoorraad) af. Het aandeel te koop staande woningen ligt op een zeer laag niveau, waarbij dit in 2024 in het referentiegebied een fractie hoger ligt dan in de risicogebieden. 
• De verkoopduur ligt in alle onderzoeksgebieden nog steeds erg laag en er zijn geen significante verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied.
• In alle onderzoeksgebieden ligt de te koopduur in het tweede kwartaal van 2024 lager dan in 2012. Ten opzichte van vorig jaar, is in de meest recente onderzoeksperiode een afname in het verschil tussen het risico- en referentiegebied zichtbaar. In het laatste onderzoekskwartaal zijn er geen significante verschillen meer tussen het referentiegebied en de risicogebieden.
• Voor alle gebieden geldt dat de WOZ-waarde blijft toenemen tot en met 2023. Deze ontwikkeling is al sinds 2016 zichtbaar en zet in 2023 opnieuw door. Dit geldt voor alle onderzoeksgebieden.

Verhuisbewegingen en migratiesaldo

Naast de prijs- en verkoopbaarheidsindicatoren, omvat het onderzoek de verhuisbewegingen en het migratiesaldo. Het algemene beeld hierbij is dat van alle huishoudens die verhuizen in de drie risicogebieden, minimaal de helft in een risicogebied met dezelfde of een andere schade-intensiteit gaat wonen. Deze huishoudens blijven dus ook na verhuizing in een risicogebied wonen. Deze ontwikkeling is gedurende de hele onderzoeksperiode redelijk stabiel. Het migratiesaldo is in de onderzochte periode (2014-2023) voor alle gebieden (dus ook in het referentiegebied) vaker negatief dan positief, met uitzondering van het risicogebied met lage schade-intensiteit, waar er in ongeveer de helft van de kwartalen een positief migratiesaldo is. Rond 2021 en 2022 was er in zowel de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit als voor het referentiegebied een minder negatief of zelfs positief migratiesaldo. In 2023 zien we echter weer een overwegend negatief migratiesaldo in alle risicogebieden en het referentiegebied. 

Krimp- en segmentanalyse

In de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012 zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen de gebieden met en zonder krimp. Ook in de segmentanalyses is geen enkel significant verschil tussen het lage en hoge segment zichtbaar in de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012.

In dit onderzoek is gekeken naar zeven verkoopbaarheidsindicatoren: de verkoopprijsindex, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, te koopduur en WOZ-waarde. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste uitkomsten per indicator.

3.1 Verkoopprijsindex

De ontwikkelingen in de verkoopprijsindex zijn met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal. In het methoderapport wordt het kenmerkenmodel verder toegelicht. Verder is het belangrijk om te weten dat het een trend betreft. De gehanteerde methode neemt de ontwikkeling van voorgaande perioden mee bij het schatten van de huidige periode en corrigeert voor eventuele eenmalige uitschieters. Veranderingen in de trend worden mogelijk met een kleine vertraging zichtbaar. 

Vanaf het derde kwartaal van 2012 daalt de verkoopprijsindex¹¹⁾ aanvankelijk in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar, vanaf het derde kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit volgt een kwartaal later. Tenslotte herstelt vanaf het tweede kwartaal van 2014 ook de verkoopprijsindex in de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit. Vanaf 2020 is er een forse stijging in de verkoopprijsindex te zien in alle gebieden. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 stabiliseren de prijsstijgingen. Vervolgens wordt er vanaf het tweede kwartaal van 2022 een dalende trend ingezet in het risicogebied met lage schade-intensiteit en vanaf het derde kwartaal van 2022 in zowel de andere twee risicogebieden als in het referentiegebied. De verkoopprijsindex stijgt weer vanaf het tweede kwartaal van 2023 in alle risicogebieden en het referentiegebied. 

De verkoopprijzen liggen in het tweede kwartaal van 2024 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Met een toename van 101 procent is de stijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit het grootst. De risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit laten een stijging van respectievelijk 91 en 90 procent zien. Het referentiegebied laat een stijging van ruim 87 procent zien, deze stijging is alleen significant verschillend van de stijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en het referentiegebied. De figuur toont dat beide gebieden nagenoeg dezelfde trend laten zien tot en met 2020. Vanaf 2021 zien we dat de prijzen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit sneller stijgen dan in het referentiegebied. Ook na de prijsdaling in de tweede helft van 2022 en het eerste kwartaal van 2023, stijgen de prijzen in het risicogebied iets sneller dan in het referentiegebied. Sinds het vierde kwartaal van 2021 is de trend van beide gebieden significant verschillend van elkaar, waarbij de verkoopprijsindex van het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit hoger ligt dan de verkoopprijsindex van het referentiegebied.

Het risicogebied met hoge schade-intensiteit laat tot halverwege 2018 een zelfde trend zien als het referentiegebied. Daarna duurt het langer voordat de verkoopprijzen in het risicogebied gaan stijgen dan in het referentiegebied. Vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 zien we echter een snellere stijging van de prijzen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit dan in het referentiegebied. Vervolgens is de trend nagenoeg gelijk in beide gebieden en zijn de verschillen tussen het risicogebied met hoge schade-intensiteit en het referentiegebied niet significant.

Ook in het risicogebied met lage schade-intensiteit is er geen significant verschil met het referentiegebied in het tweede kwartaal van 2024¹²⁾. Alleen vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 waren de verkoopprijzen significant hoger in dit risicogebied dan in het referentiegebied. Sindsdien vertonen beide gebieden een gelijke trend.

In het risicogebied zonder krimp stijgen de verkoopprijzen tot en met het derde kwartaal van 2020 sneller dan in het risicogebied met krimp. Daarna worden de verschillen tussen de gebieden kleiner. Waar de verkoopprijzen in het gebied met krimp eerder nog achterbleven op het gebied zonder krimp, komen de prijzen vanaf het vierde kwartaal van 2020 steeds dichter bij elkaar te liggen. In het tweede kwartaal van 2024 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met krimp bijna 92 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied zonder krimp zijn de verkoopprijzen over dezelfde periode gestegen met bijna 94 procent. In het referentiegebied zijn de verschillen tussen de gebieden met krimp en zonder krimp sinds het derde kwartaal van 2012 klein. Alleen tussen het laatste kwartaal van 2022 en het laatste kwartaal van 2023 zijn de verkoopprijzen in de twee referentiegebieden significant verschillend. In het laatste kwartaal van de onderzoeksperiode, het tweede kwartaal van 2024, zijn de verkoopprijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 gestegen met bijna 88 procent in het referentiegebied met krimp en 87 procent in het referentiegebied zonder krimp.

3.2 Prijsverhouding

De prijsverhouding wordt berekend door de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs uit te drukken. Voor alle gebieden lag de niet-geïndexeerde, mediane prijsverhouding in 2012 rond de 90 procent. Dit houdt in dat in het begin van de onderzoeksperiode de verkoopprijs lager lag dan de oorspronkelijke vraagprijs. Vanaf 2012 laten alle onderzoeksgebieden een vergelijkbare trend zien. Na een lichte daling is er vanaf begin 2013 een lichte stijging in de prijsverhouding te zien die doorloopt tot halverwege 2020. Vervolgens loopt de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs in alle gebieden snel op tot een prijsverhouding van rond de 110 procent in het derde kwartaal van 2021. Ofwel, in deze periode is verkoopprijs juist hoger dan de vraagprijs. In de periode daarna dalen de reeksen weer tot rond of onder de 100 procent. Vanaf 2023 tot het einde van de onderzoeksperiode stijgt de prijsverhouding weer in alle gebieden. Deze stijging zet in het referentiegebied iets eerder in, namelijk na het eerste kwartaal van 2023, terwijl in de risicogebieden deze stijging na het tweede kwartaal van 2023 inzet. Voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit ligt de prijsverhouding vanaf het tweede kwartaal van 2020 significant hoger dan de prijsverhouding in het referentiegebied (zie Figuur 3.2.1).  

Zowel in de segmentanalyse als in de krimpanalyse laat de prijsverhouding een vergelijkbare trend zien als in de kernanalyse. Er zijn nauwelijks significante verschillen waarneembaar tussen het risico- en referentiegebied in de krimp- en segmentanalyse.

3.3 Verkochte woningen

Het aandeel verkochte woningen is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad. In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2021. De toename in de risicogebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit wijkt daarbij niet significant af van de toename in het referentiegebied. De ontwikkeling in het risicogebied met hoge schade-intensiteit wijkt vanaf 2018 niet meer af van het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is er een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Dit geldt voor alle drie de risicogebieden en het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 lijkt de daling in alle gebieden af te vlakken. 

In Figuur 3.3.1 is zichtbaar dat in het risicogebied met hoge schade-intensiteit de ontwikkeling in het aandeel verkochte woningen bijna de gehele periode lager lag dan in het referentiegebied, dit verschil is tot en met 2017 en in 2023 significant. In de risicogebieden met gemiddelde en lage schade-intensiteit verschilt de ontwikkeling in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2024 niet van het referentiegebied. 

In zowel het gebied met als zonder krimp en zowel in het referentie- als in het risicogebied, geldt dat het aandeel verkochte woningen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 is toegenomen tot en met het eerste kwartaal van 2021. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is ook hier een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen en deze afname vlakt af vanaf 2022. Er zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen het risicogebied en het referentiegebied, zowel met als zonder krimp.

In zowel het hoge als het lage segment ligt het aandeel verkochte woningen hoger in het referentiegebied dan in het risicogebied gedurende de gehele periode van 2012 tot 2024 (als we kijken naar de niet-geïndexeerde analyses). Echter, de geïndexeerde cijfers laten zien dat de ontwikkelingen vanaf 2012 in zowel het hoog als laag segment niet verschillen tussen het referentie- en risicogebied.

3.4 Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is het aantal woningen dat aan het eind van een kwartaal te koop staat, als percentage van de woningvoorraad. Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het vierde kwartaal van 2020. Vanaf het eerste kwartaal van 2021 vlakt de daling echter af en blijft het aandeel te koop staande woningen redelijk stabiel tot het einde van de onderzoeksperiode. In de periode tussen 2012 en 2019 daalde het aandeel te koop staande woningen sterker in het referentiegebied dan in de risicogebieden. Vanaf 2019 tot 2023 verschillen de ontwikkelingen in de risicogebieden niet meer significant van die in het referentiegebied. Vanaf 2024 zijn er kleine verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied waarbij het aandeel te koop staande woningen iets hoger is in het referentiegebied dan in het risicogebied. Het aandeel te koop staande woningen ligt echter dusdanig laag in ieder van de onderzoeksgebieden, dat de verschillen nauwelijks betekenisvol zijn.

Zoals te zien in Figuur 3.4.1, was in het risicogebied met krimp tot het derde kwartaal van 2023 de afname in het aandeel te koop staande woningen sterker dan in het referentiegebied met krimp. Dit verschil werd de afgelopen jaren kleiner en vanaf het vierde kwartaal van 2023 is er geen significant verschil meer tussen het risicogebied en het referentiegebied met krimp. In het referentie- en risicogebied zonder krimp is de ontwikkeling in het aandeel te koop staande woningen vergelijkbaar tussen het risico- en referentiegebied.

In het lage segment is te zien dat in het risicogebied het aandeel te koop staande woningen minder snel daalde tussen 2012 en 2019 dan in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2019 zijn de verschillen in ontwikkelingen van te koop staande woningen tussen het risicogebied en referentiegebied erg klein of afwezig. Alleen in 2024 stijgt het aantal te koop staande woningen in het referentiegebied licht terwijl deze in het risicobied licht daalt, wat tot een klein verschil leidt. In het hoge segment is de ontwikkeling in te koop staande woningen gedurende de gehele periode vergelijkbaar tussen het risicogebied en het referentiegebied.

3.5 Verkoopduur

De verkoopduur geeft het aantal dagen aan totdat een woning is verkocht. In alle risicogebieden en het referentiegebied is er tot en met het tweede kwartaal van 2024 sprake van een afname van de mediane verkoopduur ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. De afname is met 88 en 87 procent het grootst in respectievelijk het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit. In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit daalde de verkoopduur met circa 84 procent. De risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. De absolute verkoopduur in dagen bereikte in 2022 een minimum. In de huidige rapportage (tot en met het tweede kwartaal van 2024) verandert deze trend nauwelijks en ligt de verkoopduur nog steeds erg laag in alle onderzoeksgebieden.

In figuur 3.5.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat het duurt voordat een woning verkocht is in het referentiegebied en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. In het derde kwartaal van 2012 ligt de verkoopduur in het risicogebied met hoge schade-intensiteit lager (192 dagen) dan in het referentiegebied (234 dagen). Vanaf 2013 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit zien we pas vanaf de tweede helft van 2014 een daling, terwijl er tot 2014 juist een toename van de verkoopduur zichtbaar was. 

Sinds 2020 is er nauwelijks nog verschil in de verkoopduur tussen de drie risicogebieden en het referentiegebied. Vanaf 2020 is er tevens een afvlakking zichtbaar in de dalende trend van de verkoopduur, zowel in de risicogebieden als in het referentiegebied. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de verkoopduur ook nauwelijks verder omlaag kon vanwege de minimale doorlooptermijn in de overdracht en hypotheekfinanciering. 

Er zijn in de meest recente jaren (vanaf circa 2021) geen opmerkelijke verschillen waarneembaar tussen gebieden met en zonder krimp, evenals tussen woningen in het hoge en lage segment. Dit geldt zowel voor het referentiegebied, als voor het risicogebied. 

3.6 Te koopduur

De te koopduur is het aantal dagen dat een woning te koop staat. In alle onderzoeksgebieden neemt de mediane te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. Tussen 2022 en het einde van de onderzoeksperiode (het tweede kwartaal van 2024) is er een afvlakking zichtbaar voor de risicogebieden (hoog, middel en laag). Met als uitzondering dat het referentiegebied na een lichte stijging in het tweede kwartaal van 2023, weer licht daalt tot een vergelijkbare te koopduur als de risicogebieden. In het referentiegebied is de te koopduur in het tweede kwartaal van 2024 afgenomen met bijna 85 procent (ten opzichte van 2012). In de risicogebieden is het aantal dagen dat een woning te koop staat afgenomen met 85, 88 en 86 procent voor de gebieden met respectievelijk een hoge, gemiddelde en lage schade-intensiteit. De afname in de risicogebieden verschilt daarmee niet significant van de afname in het referentiegebied.

In figuur 3.6.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat een woning te koop staat in het referentiegebied en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. Hieruit blijkt dat de te koopduur in het risicogebied met hoge schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 iets lager ligt dan in het referentiegebied, namelijk 438 dagen in het specifieke risicogebied en 468 dagen in het referentiegebied. Vanaf 2014 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit is er pas vanaf 2015 een daling zichtbaar. 

In het tweede kwartaal van 2022 was het aantal dagen dat een woning te koop stond in alle onderzoeksgebieden zeer laag en was er weinig verschil tussen deze gebieden. Na een kleine stijging in het referentiegebied in 2023 zien we in het tweede kwartaal van 2024 dat de mediane te koopduur van het referentiegebied niet meer significant hoger ligt dan de te koopduur in de risicogebieden. Het mediane aantal dagen dat een woning te koop staat is 65, 52, en 62 dagen voor de gebieden met respectievelijk een hoge, gemiddelde en lage schade-intensiteit, terwijl dit voor het referentiegebied op 72 dagen ligt. We zien in de meest recente onderzoeksperiode een afname in het verschil tussen het risico- en het referentiegebied. 

Uit de krimpanalyse komen geen hele grote verschillen naar voren. Alleen tussen het referentiegebied met krimp en het risicogebied met krimp is in 2023 tijdelijk een significant verschil waarneembaar, waarbij de verkoopduur in het referentiegebied hoger ligt. Aan het eind van de onderzoeksperiode is ook dit verschil echter verdwenen. Uit de segmentanalyse blijkt dat de te koop duur hoger ligt in het hoge segment, zowel in het risicogebied als in het referentiegebied.

3.7 WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van de woning. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende woningen. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren, reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011. Hierbij moet worden opgemerkt dat als er in een gebied in het geheel geen transacties hebben plaatsgevonden (bijv. omdat woningen onverkoopbaar zijn), en er dus geen referentiepunten beschikbaar zijn, de WOZ-waarde op papier stagneert, ook als de marktwaarde omlaag of omhoog is gegaan. 

De ontwikkeling van de WOZ-waarde wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen, worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2023, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

De analyse laat zien dat vanaf het begin van de waarnemingsperiode de WOZ-waarde in zowel de risicogebieden als het referentiegebied aanvankelijk daalt. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied sneller dan in de risicogebieden, met de grootste daling van bijna 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. Vanaf 2016 gaat in het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit de daling van de WOZ-waarde over in een lichte stijging. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Bij deze laatste twee gebieden stijgt de WOZ-waarde minder snel dan in het referentiegebied. Wel neemt in alle onderzoeksgebieden de stijging van de WOZ-waarde steeds verder toe. Deze toenemende stijging hangt samen met de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Tot aan het einde van de waarnemingsperiode in 2023 zet dit zich voort. Hierbij moet worden aangetekend dat dit te maken kan hebben met verschillen in de startwaarde. Voor alle gebieden geldt dat de tijdelijke daling van de transactieprijzen in 2022 niet zichtbaar is in de ontwikkeling van de WOZ-waarde in 2023.

De krimpanalyse van de ontwikkeling van de WOZ-waarde wordt in figuur 3.7.1 weergegeven. Ook hier zien we dat de WOZ-waarde van koopwoningen een aantal jaren sterk daalt vanaf waarnemingsperiode 2012. In zowel het risicogebied als het referentiegebied zonder krimp maakt deze daling vanaf 2015 plaats voor een stijging. Vanaf 2016 stijgt de WOZ-waarde ook in het referentiegebied met krimp en een jaar later volgt het risicogebied met krimp. In 2022 en 2023 stijgt de WOZ-waarde in het referentiegebied met krimp het sterkst van alle vier de gebieden. Ten opzichte van 2013 is de WOZ-waarde gemiddeld met ruim 54 procent toegenomen in dit gebied. Voor het referentiegebied zonder krimp bedraagt de stijging 50 procent. het risicogebied zonder krimp bedraagt deze toename ongeveer 52 procent, en voor het risicogebied met krimp 48 procent. Voor het risicogebied met en zonder krimp bedraagt de stijging respectievelijk 48 en 52 procent.

In dit hoofdstuk worden de verhuisbewegingen en het migratiesaldo van de verschillende gebieden in kaart gebracht. Dit wordt gedaan door de verhuizingen van particuliere huishoudens in deze gebieden te analyseren voor de periode 2014 tot en met 2023. 

4.1 Verhuizingen

De verhuisbewegingen laten het percentage verhuizingen zien binnen het eigen risicogebied, naar een ander risicogebied en vanuit het risicogebied. Een verhuizing naar een ander risicogebied betekent voor huishoudens in het risicogebied met lage schade-intensiteit dat ze verhuizen naar een gebied met een hogere schade-intensiteit. Voor huishoudens in het risicogebied met hoge schade-intensiteit betekent dit juist dat ze verhuizen naar een gebied met een lagere schade-intensiteit. 

Van alle huishoudens in het risicogebied met lage schade-intensiteit die verhuizen, verhuist iets minder dan de helft binnen hetzelfde risicogebied of naar een ander risicogebied. Het percentage huishoudens dat het risicogebied verlaat is iets gestegen naar bijna 54 procent. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit verlaat al jaren circa een derde van de huishoudens het risicogebied. Voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit verhuist circa 60 procent van de huishoudens binnen hetzelfde risicogebied of naar een ander risicogebied, ook dit patroon is over de jaren heen nauwelijks veranderd. 

Wat opvalt, is het verschil tussen de risicogebieden in het aandeel van de verhuisde huishoudens dat naar een ander risicogebied gaat (de donkerblauwe balkjes in figuur 4.1.1. en 4.1.2.). Door de jaren heen is telkens zichtbaar dat in het risicogebied met lage schade-intensiteit relatief weinig verhuizingen plaatsvinden naar een ander risicogebied (dat wil zeggen een gebied met een hogere schade-intensiteit). In 2023 is dat 8 procent van de verhuisde huishoudens. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit ligt het percentage huishoudens dat naar een ander risicogebied verhuist (dat wil zeggen een risicogebied met een lagere schade-intensiteit) een stuk hoger, namelijk 22 procent van de verhuisde huishoudens in 2023. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit verhuist in 2023 circa 24 procent van de verhuisde huishoudens naar een ander risicogebied (dat kan een gebied met lagere of hogere schade-intensiteit zijn).

4.2 Migratiesaldo

Het migratiesaldo is het aantal particuliere huishoudens dat zich in een gebied vestigt, verminderd met het aantal huishoudens dat uit een gebied vertrekt. Om te corrigeren voor verschillen in de omvang van de woningvoorraad, is het migratiesaldo berekend als percentage van de woningvoorraad. Het migratiesaldo wordt voor alle gebieden per kwartaal weergegeven en kan zowel positief als negatief zijn. Een negatief migratiesaldo houdt in dat er meer huishoudens vertrekken dan dat er zich vestigen. 

Het gebied met lage schade-intensiteit heeft het vaakst een positief migratiesaldo, namelijk in ongeveer de helft van de kwartalen (21 van de 40). Voor het gebied met gemiddelde schade-intensiteit is dat tien kwartalen en voor het gebied met hoge schade-intensiteit slechts twee kwartalen. In het referentiegebied zijn er tien kwartalen met een positief migratiesaldo. 

Hoewel het migratiesaldo een wat positiever beeld liet zien rond 2021 en 2022 voor zowel de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit als voor het referentiegebied, zien we in 2023 in alle risicogebieden en het referentiegebied weer een overwegend negatief migratiesaldo. Zo was het migratiesaldo in het risicogebied met lage schade-intensiteit in 2021 en 2022 overwegend positief, maar zien we in 2023 een overwegend negatief migratiesaldo (zie figuur 4.2.1). Het risicogebied met hoge schade-intensiteit was tot 2020 (sterk) negatief (zie figuur 4.2.2). Vanaf 2020 nam het migratiesaldo hier iets toe, met zelfs een positief migratiesaldo in twee kartalen in 2021. Ook hier zien we echter weer een sterker negatief migratiesaldo in 2023. Op het risicogebied met hoge schade-intensiteit na, laten alle gebieden in het laatste kwartaal van 2023 weer een licht positief migratiesaldo zien. 

Uit de krimpanalyse blijkt dat in het risicogebied met lage schade-intensiteit het migratiesaldo negatiever is in de niet-krimpgebieden. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit is het migratiesaldo negatief in zowel gebieden met als zonder krimp.