Indicator: Vraagprijsindex

De vraagprijsindex geeft de ontwikkeling weer van de vraagprijs van te koop aangeboden woningen in Nederland via de site Jaap.nl. De marktdekking van het aanbod op deze site wordt geschat op zestig tot zeventig procent. Er is een goede spreiding over heel Nederland, aangezien de site niet afhankelijk is van een makelaarsvereniging.

Met de beschikbare brondata is een reeks opgesteld van het eerste kwartaal 2014 tot en met het vierde kwartaal 2021. De vraagprijs is opgesteld voor Nederland totaal en per provincie en is op kwartaalbasis beschikbaar. De gebruikte methode is dezelfde als die van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Het aanbod van Jaap.nl dekt niet heel Nederland, waar de transacties van het Kadaster dit wel doen.

Onderstaand figuur toont de ontwikkelde vraagprijsindex voor Nederland voor de periode van het eerste kwartaal 2014 tot en met het vierde kwartaal 2021 en legt deze naast de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) in dezelfde periode. Beide indices hebben als basisjaar 2015. De vraagprijsindex loopt van 2014 naar 2015 heel licht af, waarna de stijging wordt ingezet. Bij de PBK loopt de index de hele tijd op en deze stijgt harder dan de vraagprijsindex.

De transactieprijzen ontwikkelen zich een stuk sneller dan de vraagprijzen. In het vierde kwartaal van 2021 lagen de transactieprijzen 75 procent hoger dan in 2015, waar de vraagprijzen 46 procent hoger lagen. Hier kunnen meerdere verklaringen voor zijn. Het is ten eerste aannemelijk dat de transactieprijzen de stemming op de markt ‘bepalen’. Als gevolg daarvan kunnen aanbieders bedenken dat ze meer voor hun woning kunnen krijgen. Er kan dus sprake zijn van een vertragend effect. De tijdreeks van de vraagprijsindex is nu nog vrij kort en de markt is gedurende deze hele periode in een opwaartse beweging. Het is nu dus nog niet goed te zeggen of de vraagprijsontwikkelingen inderdaad met vertraging de transactieprijsontwikkelingen volgen. 

Ook kan het zo zijn dat de vraagprijzen in de crisisjaren voorafgaand aan deze tijdreeks ook minder gedaald zijn en dat er dus naast een vertragend effect vooral een afgezwakt effect merkbaar is. Woningeigenaren zijn in een onaantrekkelijke markt eerder geneigd te wachten met het aanbieden van hun woning totdat de transactieprijzen weer gunstiger zijn voor ze. Dit wordt duidelijker wanneer deze reeks een langere looptijd kent en hier ook een omslagpunt in de woningmarkt in zit. Nu is de beweging in de gemeten periode alleen opwaarts.

Een andere verklaring is het toenemende gebruik van ‘vanaf prijzen’ als vraagprijs. Een verkooptactiek is om niet te hoog in te zetten om meerdere kopers te trekken. Deze zouden dan gaan overbieden om de concurrentie te slim af te zijn. De mate waarin ‘vanaf prijzen’ voorkomen is met de huidige beschikbare data niet te achterhalen.

Een laatste verklaring zit in het feit dat woningen voor relatief lange tijd aangeboden worden voor dezelfde prijs. Een aanbieder van zijn woning gaat niet steeds zijn vraagprijs aanpassen aan marktontwikkelingen. Enerzijds omdat dit tijd en geld kost en anderzijds omdat het bij kopers de indruk kan wekken dat ze misschien beter kunnen wachten op een gunstigere vraagprijs.

Vraagprijsindex provincie Flevoland ontwikkelt zich het snelste, groei Noord-Holland remt af

Een sterke stijging van de vraagprijsindex hoeft niet samen te gaan met een zelfde stijging van de PBK. De vraagprijzen vormen het startpunt van onderhandelingen tussen koper en verkoper. Het gat tussen transactieprijs en vraagprijs is van meerdere factoren afhankelijk. Zo kent in het vierde kwartaal van 2021 Flevoland de grootste jaar op jaar stijging van de vraagprijsindex en ook van de PBK (zie figuur hieronder). Maar waar Noord-Holland de laagste stijging kent van de vraagprijsindex dit kwartaal, geldt dit niet voor de PBK. Die stijging is nog boven het gemiddelde van Nederland. 

Ook hier kunnen weer meerdere oorzaken voor gelden. Het kan zijn dat in Noord-Holland bovengemiddeld veel boven de vraagprijs wordt verkocht. Ook kan het liggen aan de selectie van verkopen. De vraagprijsindex geeft de ontwikkeling weer van het totale aanbod, niet alleen van de verkochte koopwoningen. Verder is het belangrijk te bedenken dat een index geen prijspeil weergeeft. De hoogte van de gemiddelde vraag- en transactieprijzen komt niet tot uiting. Het gaat om de ontwikkeling van deze prijzen.