Indicator: Ratio transactieprijs/vraagprijs

Door de transactieprijs te delen door de vraagprijs ontstaat een verhoudingsgetal dat aangeeft of een verkoper meer of minder dan zijn (laatst bekende) vraagprijs heeft ontvangen bij de verkoop van de woning. Door deze ratio te volgen in de tijd is er meer inzicht bij wie het momentum ligt bij de onderhandelingen. Bij een ontspannen markt verwacht je een lagere ratio dan 1. Dit geeft dan aan dat er voor de kopende partij nog onderhandelruimte is bij de vraagprijs. Wanneer de markt gespannen is, stijgt deze ratio. Een ratio van meer dan 1 geeft aan dat er een transactieprijs is overeengekomen die boven de vraagprijs ligt. Er is dan meer geboden door de kopende partij, doordat in een gespannen markt het risico hoger is om de woning mis te lopen bij een te laag bod.

Deze ratio is gemeten voor de periode april 2014 t/m december 2021. Dus er is alleen informatie over de ratio in een periode van een gespannen markt. Transacties tijdens deze maanden worden gekoppeld aan het aanbod van deze woningen op Jaap.nl. Wanneer een woning meerdere maanden wordt aangeboden vóór een transactie, wordt gerekend met de meest recente vraagprijs voordat de woning verkocht is. De veronderstelling is namelijk dat dit de vraagprijs is op basis waarvan wordt onderhandeld en een transactieprijs wordt vastgesteld. Om deze reden is ook gekozen om alleen vraagprijzen mee te nemen die maximaal een half jaar voor de transactie op Jaap.nl stonden. Verder terug in de tijd is het minder aannemelijk dat de vraagprijs de basis vormde voor de onderhandelingen bij de verkoop.

Aan het begin van de reeks kon ongeveer 70 procent van de bij het Kadaster geregistreerde verkopen gekoppeld worden aan een vraagprijs op Jaap.nl. Van de overige 30 procent zal een deel op een andere website zijn aangeboden, een klein deel is zogenaamd koppelverlies bij het koppelen van de twee datasets. Het vermoeden is dat het grootste deel van deze 30 procent überhaupt niet is aangeboden op het internet. Er worden veel woningen verkocht zonder dat deze ‘op de markt’ zijn gekomen. Ook worden woningen tegenwoordig zo snel verkocht, dat deze niet of niet lang genoeg op een site worden aangeboden om aan de criteria te voldoen om meegenomen te worden in de berekening. In de laatste twee jaren in de reeks leiden de verschillende genoemde redenen ertoe dat nog ongeveer 55 procent van de transacties kunnen worden gekoppeld aan een geldige vraagprijs voor dit onderzoek.

Er is geen reden om aan te nemen dat de selectie van verkochte woningen waar de ratio’s op gebaseerd zijn een vertekend beeld geeft van de verhoudingen tussen verkoop- en vraagprijzen.

Ratio Nederland blijft stijgen, ruim onder de vraagprijs kopen bijna nergens meer gelukt

In onderstaand figuur wordt zichtbaar dat nog krap twintig procent van de transacties onder de vraagprijs lagen in 2021. In 2020 was dit 38 procent. Maar liefst 73 procent van de transactieprijzen lag boven hun laatst bekende vraagprijs. De ratio’s van 2021 zijn nagenoeg omgekeerd met die van 2017.

In de volgende figuur is in blauw een bandbreedte weergegeven waar de ratio’s van 90 procent van de verkochte koopwoningen binnen vallen. Binnen die bandbreedte is ook de mediane ratio weergegeven met een lijn. De mediane ratio was aan het begin van de tijdreeks kleiner dan 1. Dit betekent dat er toen gemiddeld onder de vraagprijs werd verkocht. De lijn loopt geleidelijk omhoog en bereikt 1 aan het begin van 2019. Hier blijft de ratio anderhalf jaar stabiel, waarna eind 2020 de verdere stijging wordt ingezet. In 2021 gaat de stijging heel hard. Waar in januari nog een goede twee procent boven de vraagprijs wordt verkocht, ligt de transactieprijs in december 2021 gemiddeld ruim negen procent boven de vraagprijs.

De ondergrens ligt eind 2021 hoger dan de mediaan begin 2014.Toch stijgt deze in 2021 niet zo hard mee met de mediaan en de bovengrens. De afstand van ondergrens naar mediaan is in het laatste jaar bijna verdubbeld. Dit toont dat de mediane transactieprijs hard is gestegen, maar dat er nog steeds verkopen plaatsvinden die lager zijn dan de vraagprijs in 2021.

Ratio gemeenten bijna nergens meer onder de 1

Gekeken naar de gemiddelde ratio’s van 2021 op gemeenteniveau, blijkt dat meer dan 97 procent van de gemeenten een transactieprijs heeft die gelijk of boven vraagprijs is. Ter vergelijking, in 2020 was dit bij twee derde van de gemeenten het geval. De twintig procent van de transacties onder de vraagprijs zijn vrij gelijkmatig verdeeld over de gemeenten in Nederland, aangezien maar een paar gemeenten gemiddeld onder de ratio van 1 uitkomen. Opvallend is dat van de paar gemeenten waar de ratio onder 1 uitkwam, er veel gemeenten met hele hoge gemiddelde transactieprijzen bij zitten zoals Blaricum, Laren en Wassenaar (Gemiddelde transactieprijs koopwoning in 2021 gestegen tot 387 duizend euro).

In de overgrote meerderheid van de gemeenten gaan woningen boven de vraagprijs weg. Daarbij valt op dat de mate waarin er wordt overboden sterk is toegenomen. In maar liefst zeventien gemeenten lag de mediane uiteindelijke transactieprijs gemiddeld tien procent of meer boven de vraagprijs. In geen enkel eerder jaar is een dergelijke afwijking gemeten op gemeenteniveau.