3. Kenmerken van woning- en pandtransformaties

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2022 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, is op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 9.565 woningtransformaties in 2022 is meer dan een vijfde gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland, zie tabel 3.1.1. Ook in 2021 was deze provincie koploper. Noord-Holland staat met 17 procent op de tweede plek en Noord-Brabant met 15 procent op de derde plek en in Gelderland zijn met 11 procent ook een substantieel aandeel woningtransformaties opgeleverd. De grootste toename is te zien in Flevoland, van 75 naar 355 woningtransformaties, waarvan driekwart in Almere. Daarnaast was er een toename te zien in Overijssel (van 475 naar 550), Fryslân (van 380 naar 435) en in wat mindere mate in Zeeland (van 135 naar 145). Dergelijke regionale fluctuaties kunnen ontstaan door enkele grote transformatieprojecten in de regio die in een bepaald jaar worden gerealiseerd.

Van de gemeenten zijn in Amsterdam, net als vorig jaar, de meeste woningtransformaties opgeleverd, te weten 820. Dat is wel 31 procent minder dan in 2021 toen in de hoofdstad 1.185 woningtransformatie werden opgeleverd. 's-Gravenhage staat op plek 2 met 420 woningtransformaties, gevolgd door Groningen met 375 woningtransformaties. Rotterdam stond in 2021 op plek 4, maar moet nu de gemeente Eindhoven aan zich voorbij laten gaan: de gemeente Eindhoven heeft met 350 woningtransformaties er meer dan de 290 van Rotterdam, dat nu op plek 5 staat.

Na Rotterdam volgen in de top tien nog Tilburg (275), Almere (265), Ede (230), Sittard-Geleen (215) en Enschede (210).

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak: in 2022 is 68 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m². Dat is een fractie minder dan in 2021 (69%). De afgelopen jaren vindt een verschuiving plaats naar wat grotere oppervlaktes. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m², in 2022 is dat nog maar 39 procent. Voor alle oppervlakteklassen neemt het aantal woningtransformaties af, met uitzondering van de klasse 75-100 m², die met 14 procent (200 woningen) toenam.

In figuur 3.1.2 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie.

De meeste woningtransformaties zijn, evenals in 2021, in voormalige kantoorpanden; na een piek in 2021 neemt het aantal transformaties in dit type panden wel af. In 2021 was 43 procent van de woningtransformaties gerealiseerd in voormalige kantoorpanden, in 2022 zijn dat er met 33 procent minder, maar vergelijkbaar met 2020 (35%). In 2022 waren er 3.135 woningtransformaties in voormalige kantoorpanden, in 2021 waren dat er 4.455; dat is een afname van 30 procent.

Bij gezondheidszorgpanden steeg het aantal woningtransformaties van 490 naar 620 (27% toename) en bij woonpanden (zie voetnoot 1) van 1.970 naar 2.090 (6% toename). Bij andere gebruiksfuncties was de toename in absolute zin wat kleiner. Bij de panden met ‘Overige functies’⁴⁾ is een lichte toename in het aantal woningtransformaties te zien; deze toename werd voornamelijk gerealiseerd in panden met hoofdfunctie ‘logies’.

Woningtransformaties zijn relatief vaak huurwoningen in bezit van een overige verhuurder, ook al neemt dit aandeel ten opzichte van vorig jaar met 5 procent af. In 2022 is 75 procent in bezit van een overige verhuurder; in 2021 ging dat nog om 80 procent. Het aandeel koopwoningen blijft vrijwel gelijk, namelijk bijna 12 procent in beide jaren. De sterkste toename is te zien bij huurwoningen in bezit van een woningcorporatie; waar in 2021 nog 6 procent van de woningtransformaties verhuurd werd door een woningcorporatie, gaat het in 2022 om 11 procent. In vergelijking met de gehele woningvooraad zijn koopwoningen ondervertegenwoordigd bij woningtransformaties; in de woningvoorraad is namelijk 57 procent een koopwoning. Overige verhuur is in de totale woningvoorraad juist de kleinste groep; slechts 14 procent van alle woningen betreft een woning in deze sector. 

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 9.565 woningen die in 2022 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2.465 panden. Dat zijn iets minder panden dan in 2021 (2.650 panden), maar evenveel als in 2020. Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (61%), vergelijkbaar met eerdere jaren. Zie Figuur 3.2.1.

Ongeveer 66 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (54%). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Zie Figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie vorige paragraaf). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2.465 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 30 procent van de panden als hoofdfunctie al wonen, 16 procent heeft een kantoorfunctie (figuur 3.2.3). Deze percentages zijn vergelijkbaar met vorig jaar. Het dalende aantal woningtransformaties in voormalige kantoren (zie vorige paragraaf) lijkt daardoor vooral te komen door een kleiner aantal gerealiseerde woningen per kantoorpand. Het aantal getransformeerde kantoorpanden nam af met 13 procent, maar het aantal woningen dat in die panden werd gerealiseerd nam veel sterker af (30% minder). Woonpanden leveren over het algemeen minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren, winkels of andere ruimten gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Voor panden met ‘winkel’ als hoofdfunctie geldt hetzelfde: in het aantal panden nemen ze een groot aandeel in (23%), maar het aantal woningen dat uit deze transformaties voortkomt, is beperkter (17% van het totaal). De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden vóór transformatie zijn grotendeels vergelijkbaar met vorig jaar.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (53%) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is met 32 procent even groot als in 2021. Ook de andere categorieën blijven in 2021 en 2022 min of meer gelijk; het aandeel 25 procent tot 50 procent betreft 26 procent van de transformaties en het aandeel 50 procent tot 75 procent betreft 15 procent van de transformaties.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 9.565 woningtransformaties in 2022 zijn 6.570 op 1 januari 2023 bewoond⁵⁾, dat is 69 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2022 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Ruim twee vijfde (42%) is jonger dan 28 jaar. Dat is wel minder dan in 2021, toen 46 procent tot deze leeftijdscategorie behoorde. Bij de oudste leeftijdsklasse is juist een toename te zien van ongeveer 6 procent in 2021 naar 9 procent in 2022. Bij de tussenliggende leeftijdsklassen is het aandeel vergelijkbaar met een jaar eerder; 34 procent is 28 tot 45 jaar en 14 procent is 45 tot 67 jaar.

Ruim 3 op de 5 (60%) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens, gevolgd door paren zonder kinderen (27%). Een kleiner aandeel wordt gevormd door gezinnen met kinderen en institutionele huishoudens, respectievelijk 8 en 4 procent. De verdeling is vergelijkbaar met voorgaande jaren.