Monitor invoering hypotheekgarantie op Bonaire

3.1 Prijsindex en aantal transacties

De prijsindex voor woningen op Bonaire, het aantal transacties en de totale transactiewaarde komen uit een bestaande publicatie die het CBS als aanvullende statistische dienstverlening voor de Belastingdienst Caribisch Nederland uitvoert. Het CBS ontvangt hiervoor jaarlijks een bestand met alle woningtransacties  van de Belastingdienst Caribisch Nederland.  Het bestand bevat per transactie een aantal gegevens, zoals de transactiedatum en de transactieprijs, en het bestand is aangevuld met diverse woningkenmerken. Dit bestand wordt uitvoerig door het CBS gecontroleerd en gekoppeld met extra gegevens over o.a. de ligging ten opzichte van zee en de beschikking over een zwembad.

Uit dit basisbestand kan het aantal woningtransacties berekend worden. Er is daarbij een uitsplitsing naar wijk mogelijk. Voor deze monitor is een extra uitsplitsing gemaakt naar woningen boven en onder 225.000 dollar, het bedrag tot waar men aanspraak kan maken op hypotheekgarantie.

Na het verwijderen van uitbijters uit het basisbestand kan de prijsindex berekend worden. Het berekenen van de prijsindex gebeurt vervolgens middels een hedonische regressie. Simpel gezegd wordt bij een hedonische prijsindex aan de hand van verschillende woningkenmerken gecorrigeerd voor verschillen in de kwaliteit van de set verkochte woningen. De locatie van de woning, het woningtype en de ligging ten opzichte van zee zijn enkele van die kenmerken. Door te corrigeren voor woningkenmerken wordt het mandje van woningtransacties over de tijd vergelijkbaar gemaakt. Hierdoor worden veranderingen in kwaliteit van de woning zo veel mogelijk buiten beschouwing gelaten bij het meten de van de prijsontwikkeling.

De gebruikte variant wordt in technische termen ook wel de hedonic double imputation Fisher price index genoemd. Zie voor een volledige beschrijving van de methode ook het Eurostat Handbook on Residental Property Price Indices.

3.2 Hypotheken

Het aantal afgesloten hypotheken wordt berekend op basis van een integraal bestand met daarin alle notariële hypotheekaktes afgesloten op Bonaire. In dit aktebestand zijn geen bedragen opgenomen. Over de hoogte van de hypotheek of bijvoorbeeld loan-to-value valt daarom niets te zeggen. Daarnaast is niet te zien of de hypotheek voor de aankoop van een bestaande of nieuw te bouwen woning is afgesloten. De cijfers zijn bij publicatie definitief, nagekomen hypotheken worden niet meer meegenomen. In de praktijk komt het zelden voor dat een afgesloten hypotheek na de levering van het bestand aan het CBS wordt verwerkt.

Er is een uitsplitsing gemaakt naar het aantal geregistreerde hypotheken per kwartaal en naar het soort hypotheekverstrekker. Voor de uitsplitsing naar kwartaal is gekeken naar de datum waarop de akte bij de notaris gepasseerd is. Indien de verstrekker van de hypotheek een bank betreft, wordt deze informatie meegeleverd. Is dit niet zo dan betreft het een ‘overige’ hypotheekverstrekker. Dit kan bijvoorbeeld een besloten vennootschap zijn die een hypotheek aan een persoon verstrekt.

4.1 Aantal woningtransacties op Bonaire

4.1.1 Aantallen per jaar

De eerste vijf jaar van de meting was het aantal woningtransacties op Bonaire redelijk stabiel rond de 150-160. Daarna is een stijgende trend op te merken. In 2016 en 2017 steeg dit tot net boven de 210 woningen. In 2018 was er een forse stijging van het aantal transacties naar bijna 330, waarna weer een daling volgde om in 2020 op 182 transacties uit te komen.

4.1.2 Aantallen per jaar naar wijk

Als we het beeld van het aantal transacties vertalen naar wijkniveau valt in figuur 4.1.2 op te maken dat de meeste verkopen in de wijken Noord Saliña, Playa en Tera Cora plaatsvinden. Na 2015 nemen vooral de aantallen transacties in de wijken Noord Saliña en Tera Cora toe. Uitschieter is het aantal transacties in Tera Cora in 2018.

In figuur 4.1.3 zijn de aantallen weergegeven als aandeel van het totaal aantal transacties op Bonaire. Ook hier valt te zien dat in Rincon, Nikiboko en Entrejol een relatief klein aandeel transacties plaatsvindt en dat dit aandeel redelijk stabiel over de tijd is. Daarnaast is ook in deze figuur te zien dat het aandeel transacties in 2018 in Tera Cora hoog was. Zo’n 40 procent van de transacties vond plaats in Tera Cora. In de jaren daarna is het aandeel van Tera Cora lager, maar nog steeds hoger dan 25 procent.

4.1.3 Aantallen onder en boven de 225 duizend dollar

In figuur 4.1.4 en 4.1.5 zijn het aantal en aandeel woningtransacties weergegeven uitgesplitst naar een categorie onder de 225 duizend USD en een categorie daarboven. Tot en met 2019 werden de meeste woningen verkocht onder de 225 duizend USD. In de eerste jaren zijn er rond de 100 woningen verkocht in die prijsklasse. In de jaren 2016 en 2017 waren dit er iets boven de 130 en in 2018 steeg dit tot 167. In het meest recente jaar dat is gemeten, is het aantal woningen dat boven de 225 dzd dollar is verkocht groter dan het aantal onder die grens.

Het aandeel onder de 225 duizend ten opzichte van het totaal was tot en met 2017 redelijk stabiel. In figuur 4.1.5 is te zien dat dit iets boven de 60 procent schommelde. In 2018 is hier echter een verschuiving te zien. De aandelen van beide categorieën waren ongeveer gelijk. In 2020 is het aandeel boven de grens groter met 55 procent van de verkopen.

4.2 Aantal afgesloten hypotheken

4.2.1 Aantal per jaar

Het aantal afgesloten hypotheken per jaar schommelt vanaf 2011 tot en met 2017 tussen de 250 en 350 per jaar. In 2018 steeg het aantal afgesloten hypotheken naar 466, om vervolgens weer wat te dalen in de jaren daarna. Er valt grofweg hetzelfde patroon te ontdekken als bij het aantal woningtransacties. Hoewel het aantal hypotheken in 2011 en 2012 in verhouding wat hoger ligt dan het aantal woningtransacties in dezelfde periode. 

Het aantal afgesloten hypotheken is groter dan het aantal woningtransacties. Een verklaring hiervoor is dat bij de afgesloten hypotheken geen onderscheid gemaakt kan worden tussen het aangaan van een hypotheek voor aankoop van een woning en bijvoorbeeld het tijdens de looptijd oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker.

4.2.2 Aantal per kwartaal

In figuur 4.2.2 is een verder uitsplitsing te zien naar het aantal afgesloten hypotheken per kwartaal. In de beginjaren van de meting zijn de afgesloten hypotheken vrij evenredig verdeeld over de kwartalen. Rond 2017 wordt de verdeling grilliger en zijn er kleine uitschieters te zien in het tweede en vierde kwartaal van het jaar.

4.2.3 Aantal naar soort hypotheekverstrekker

Bij het grootste deel van de afgesloten hypotheken op Bonaire is de verstrekker een bancaire instelling. Het aantal hypotheken wat niet is afgesloten bij een bank schommelt tussen de 17 in 2011 tot en 39 in 2020.

Als aandeel van het totaal bedraagt het minimale aandeel wat bij banken is afgesloten 88 procent (in 2014). Het maximale aandeel, zoals in figuur 4.2.4 is afgebeeld, is in 2011 en 2016 net geen 95 procent.

4.3 Prijsindicatoren

4.3.1 Prijsindex verkochte woningen

De prijzen van verkochte woningen op Bonaire laten tussen 2011 en 2014 een vrij vlak verloop zien. In 2015 was er sprake van een gedaalde prijsindex, waarna deze in 2016 weer steeg. Deze stijging zette tot en met de meeste recente meting in 2020 door om op een waarde van 148,1 uit te komen.

4.3.2 Totale transactiewaarde

In figuur 4.3.2 is de totale transactiewaarde te zien die gepaard ging met de woningtransacties in het betreffende jaar. Het verloop tussen beide reeksen laat eenzelfde beeld zien. De reeks begint in 2011 waarbij de transactiewaarde 37 miljoen dollar bedroeg. Dit schommelde enkele jaren rond dat bedrag, waarna het in 2018 fors steeg naar 111 miljoen dollar. In 2019 en 2020 daalde het bedrag weer om uit te komen op bijna 66 miljoen dollar.

Inleiding

"Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft aan het CBS gevraagd om de woningmarkt op Bonaire op specifieke onderwerpen beter in kaart te brengen. Reden daarvoor is de invoering van hypotheekgarantie op Bonaire, wat men onder andere door middel van CBS cijfers wil monitoren en evalueren. 

In deze tabellenset worden cijfers over de verslagjaren 2011 tot en met 2020 gepubliceerd."

Populatie

Alle woningtransacties en ingeschreven hypotheekaktes op Bonaire.

Methode en operationalisering

Prijsindex en aantallen verkopen
"De prijsindex voor woningen op Bonaire komt uit een bestaand project wat CBS voor de belastingdienst Caribisch Nederland uitvoert. Er wordt hiervoor een bestand met alle verkochte woningen verkregen van de belastingdienst, aangevuld met diverse woningkenmerken. Dit bestand wordt vervolgens nog uitvoerig gecontroleerd, aangevuld en gekoppeld met extra gegevens over o.a. de ligging ten opzichte van zee en de beschikking over een zwembad.

Het berekenen van de prijsindex gebeurt vervolgens middels hedonische regressie. Hierbij wordt aan de hand van verschillende woningkenmerken een prijsindex berekend, de ligging ten opzichte van zee is bijvoorbeeld één van die kenmerken. Door te corrigeren voor woningkenmerken wordt het mandje van verkochte woningen over de tijd vergelijkbaar gemaakt. Hierdoor worden veranderingen in kwaliteit van de woning zo veel mogelijk buiten beschouwing gelaten bij het meten de van de prijsontwikkeling.

Uit hetzelfde bestand worden de hoeveelheid woningtransacties berekend. Hierbij kan een uitsplitsing gemaakt worden naar woningen boven en onder de 225.000 dollar.

Aantallen Hypotheken
Het aantal afgesloten hypotheken kan berekend worden uit een integraal bestand met daarin alle afgesloten hypotheken op Bonaire. Dit betreft een bestand met alle notariële hypotheekaktes die we van de belastingdienst op Bonaire ontvangen. In dit aktebestand zijn geen bedragen opgenomen. Over de hoogte van de hypotheek valt daarom niets te zeggen.

Bronbestanden

Woningverkopen op Bonaire
De bron voor de cijfers is een integraal bestand met de registratie van alle notariele aktes op Bonaire. Zowel hypotheken en van nieuwbouwwoningen als bestaande woningen, ongeacht of de woning gekocht of verkocht wordt door een particulier, zakelijke partij of anderszins. Voor de berekening van de prijsindex wordt het bestand aangevuld met extra kenmerken door de belastingdienst Bonaire en het CBS.

Opmerkingen bij de tabellen

Gegevens worden verkregen via de Belastingdienst Caribisch Nederland. Primaire verkoopgegevens zoals verkoopdatum en –bedrag zijn afkomstig van het Kadaster op Bonaire. Aanvullende kenmerken van de verkochte woning komen uit de administratie van de Belastingdienst.

Begrippen

Prijsmutatie – Prijsverandering van (een pakket van) goederen of diensten.

Afkortingen

CBS - Centraal Bureau voor de Statistiek
BCN - Belastingdienst Caribisch Nederland