Auteur(s): Roxann Rikkers
Grote verschillen tussen binnen- en buitenstedelijke nieuwbouwwoningen

3. Resultaten

3.1 Ontwikkeling aantal nieuwbouwwoningen

Tussen 1995 en eind 2024 zijn bijna 2,2 miljoen woningen gebouwd in Nederland. De verdeling van nieuwbouwwoningen tussen binnen- en buitenstedelijke gebieden is vrijwel gelijk. Binnenstedelijk zijn er ruim 1 miljoen woningen bijgekomen, buitenstedelijk ruim 1,1 miljoen woningen.

Vijfjaarlijks zijn duidelijkere verschillen zichtbaar tussen het aantal binnen- en buitenstedelijke nieuwbouwwoningen. Ruim 20 procent van alle nieuwbouwwoningen in de afgelopen dertig jaar is gebouwd tussen 1995 en 1999. In deze periode zijn 260 duizend nieuwe buitenstedelijke woningen en 212 duizend binnenstedelijke woningen gebouwd. De jaren erna nam vooral het aantal buitenstedelijke woningen af, tot 122 duizend nieuwbouwwoningen in de periode van 2010 tot en met 2014. Vanaf 2015 nam dit weer langzaam toe tot 168 duizend buitenstedelijke woningen in de periode van 2020 tot en met 2024. Van alle buitenstedelijke woningen is ruim 90 procent gebouwd in een VINEX-wijk of andere grote nieuwbouwwijk.

Voor binnenstedelijke woningen is een minder duidelijke trend zichtbaar. Het aantal nieuwe binnenstedelijke woningen varieert elke vijf jaar sterk. In de perioden 2010 tot en met 2014 en 2020 tot en met 2024 werden er meer binnenstedelijke dan buitenstedelijke woningen gebouwd.

3.2 Nieuwbouwwoningen naar woningkenmerken en huishoudtype

Ruim twee derde van de bijna 1 miljoen binnenstedelijke nieuwbouwwoningen stond eind 2023 geregistreerd als meergezinswoning, dit zijn bijvoorbeeld flats, beneden- en bovenwoningen en appartementen. Dit komt neer op 664 duizend nieuwe binnenstedelijke meergezinswoningen. Buitenstedelijk zijn minder meergezinswoningen gebouwd. Van de 1,1 miljoen buitenstedelijke woningen staan er 238 duizend geregistreerd als meergezinswoning, ruim 20 procent. Buitenstedelijk worden meer rijtjeshuizen (tussenwoningen en hoekwoningen), twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen gebouwd. Van de buitenstedelijke woningen valt bijna 80 procent onder een van deze typen eengezinswoning.

Ruim helft binnenstedelijke nieuwbouwwoningen is huurwoning

Eind 2023 was ruim de helft van de binnenstedelijke woningen een huurwoning. Recent gebouwde binnenstedelijke woningen zijn relatief vaker een huurwoning. Het aantal binnenstedelijke huurwoningen met een bouwjaar tussen 2015 en 2023 is 67 procent, terwijl dit onder oudere woningen, met een bouwjaar tussen 1995 en 2004, 44 procent is. Ook het aandeel private huurwoningen is groter naarmate het bouwjaar van de woning recenter is. In de meest recente bouwjaren is bijna 40 procent van de binnenstedelijke nieuwbouw een private huurwoning. Het CBS publiceerde eerder al cijfers waaruit bleek dat de afgelopen jaren het aantal private huurwoningen toenam (CBS, 2025d).

Buitenstedelijk zijn minder huurwoningen gebouwd, maar is net als binnenstedelijk een groter aandeel van de recente huurwoningen een private huurwoning. Buitenstedelijk zijn over het algemeen meer koopwoningen; eind 2023 was bijna 75 procent van de buitenstedelijke nieuwbouwwoningen een koopwoning.

Binnenstedelijk toename kleinere woningen

Buitenstedelijk worden relatief meer grotere woningen gebouwd. Van alle buitenstedelijke woningen, die de afgelopen dertig jaar zijn gebouwd, heeft bijna 40 procent een oppervlakte van minimaal 150 vierkante meter. Dit houdt in dat er buitenstedelijk 428 duizend woningen met een oppervlakte van minimaal 150 vierkante meter zijn bijgebouwd. Binnenstedelijk is dit 14 procent, wat neerkomt op 143 duizend woningen.

Binnenstedelijk worden relatief veel kleinere woningen met een oppervlakte van 50 vierkante meter of minder gebouwd. Ruim 11 procent van de binnenstedelijke woningen heeft een maximale oppervlakte van 50 vierkante meter. Het aandeel van deze kleinere woningen is groter naarmate het bouwjaar van de woning recenter is. In de meest recente bouwjaren (2015-2023) is ruim 40 procent van de binnenstedelijke nieuwbouwwoningen kleiner dan 75 vierkante meter. Van deze woningen is bijna de helft kleiner dan 50 vierkante meter. Mogelijk worden recent steeds vaker kleinere woningen bijgebouwd om te voldoen aan de veranderende huishoudsamenstelling (Rijksoverheid, 2025b). Het aantal huishoudens stijgt, voornamelijk door de toename van eenpersoonshuishoudens (CBS, 2025e).

Buitenstedelijke nieuwbouwwoningen hogere WOZ-waarde

De helft van de binnenstedelijke nieuwbouwwoningen had in 2024 een WOZ-waarde van minder dan 350 duizend euro. Dit zijn 502 duizend woningen. Buitenstedelijk hebben minder nieuwe woningen een WOZ-waarde lager dan 350 duizend euro. Een kwart van de buitenstedelijke woningen had in 2024 een WOZ-waarde van minder dan 350 duizend euro.

Binnenstedelijk verschilt de WOZ-waarde weinig tussen eerder en recenter gebouwde woningen. Er is een lichte toename in WOZ-waardes van woningen onder de 250 duizend euro als de binnenstedelijke woning recenter gebouwd is. Mogelijk komt dat doordat de laatste jaren steeds meer hele kleine woningen (minder dan 50 vierkante meter) zijn gebouwd. Onder andere de oppervlakte van de woning en het woningtype speelt een rol in de WOZ-waarde van de woning. Buitenstedelijk zijn wel verschillen zichtbaar tussen het bouwjaar en de WOZ-waarde. Hoe recenter de woning, hoe vaker een woning een WOZ-waarde van minimaal 650 duizend euro heeft. Van de woningen met een bouwjaar van 1995 tot en met 2004 heeft 13 procent een WOZ-waarde van minimaal 650 duizend euro. Voor woningen die zijn gebouwd tussen 2005 en 2014 is dat bijna 20 procent, bij recenter gebouwde woningen bijna 25 procent.

Eenpersoonshuishoudens in 4 op de 10 binnenstedelijke woningen

In binnenstedelijk gebied wonen relatief veel eenpersoonshuishoudens. Bijna 40 procent van de binnenstedelijke nieuwbouwwoningen werd eind 2023 bewoond door een eenpersoonshuishouden; voor buitenstedelijke woningen was dat 20 procent.

In ruim 20 procent van de binnenstedelijke woningen wonen eenoudergezinnen of stellen met kinderen. Buitenstedelijk wordt ruim 45 procent van de woningen bewoond door eenoudergezin of een paar met kinderen. Deze verhoudingen veranderen bijna niet naarmate een woning eerder of later gebouwd is.

In binnenstedelijke nieuwbouwwoning vaker geen kinderen

In bijna acht van de tien binnenstedelijke nieuwbouwwoningen woonden eind 2023 geen kinderen. In buitenstedelijke woningen was dat ruim de helft.

Eind 2023 woonde in 17 procent van de buitenstedelijke woningen één kind. In 22 procent van de woningen wonen twee kinderen en in 6 procent wonen drie kinderen. In 1 procent van de woningen wonen vier of meer kinderen. Ook binnenstedelijk wonen vier of meer kinderen in 1 procent van de woningen.  Bij lagere aantallen kinderen zijn wel verschillen waarneembaar. In 3 procent van de woningen wonen drie kinderen en het aandeel woningen met één of twee kinderen ligt vrijwel gelijk, respectievelijk 10 en 9 procent.

Relatief vaker jonge kinderen in recente nieuwbouwwoningen

De leeftijdsverdeling van het jongst thuiswonende kind is vrijwel gelijk voor binnen- en buitenstedelijke woningen. In 14 procent van de binnenstedelijke en 12 procent van de buitenstedelijke woningen is de leeftijd van het jongste, thuiswonende kind jonger dan 4 jaar. Binnenstedelijk ligt het aandeel woningen met een thuiswonend kind ouder dan 18 jaar op 38 procent en voor buitenstedelijke woningen is dit 37 procent.

Als een woning ouder is, dan ligt de leeftijd van het jongste kind hoger. In ongeveer de helft van de binnen- en buitenstedelijke woningen, met een bouwjaar tussen 1995 en 2004, is de leeftijd van het jongste kind 18 jaar of ouder. In jongere woningen wonen relatief vaker jonge kinderen. Als het bouwjaar van de woning recenter is, tussen 2015 en 2023, is het aandeel woningen waarbij het jongste kind jonger dan 4 jaar is hoger. Voor binnen- en buitenstedelijke woningen is dit vrijwel gelijk, namelijk in één op de vijf nieuwbouwwoningen.

3.3 Woningtypen: inzoomen op panden met meergezinswoningen

Tussen 1995 en eind 2022 zijn binnenstedelijk bijna drie keer zo veel meergezinswoningen bijgebouwd dan buitenstedelijk. Binnenstedelijk zijn bijna 636 duizend meergezinswoningen bijgebouwd en 228 duizend woningen in buitenstedelijk gebied. Voor eengezinswoningen is het andersom, buitenstedelijk worden ruim 2,5 keer zoveel eengezinswoningen gebouwd, dat komt neer op 860 duizend woningen. Binnenstedelijk zijn in eerder genoemde periode bijna 332 duizend eengezinswoningen bijgebouwd.

In Nederland zijn ruim 863 duizend meergezinswoningen gebouwd tussen 1995 en eind 2022. Deze woningen zijn verdeeld over 55 duizend panden. Dit zijn gemiddeld 16 woningen per pand. Tussen de panden, waarin meergezinswoningen zich bevinden, kunnen verschillen voorkomen. Er kunnen bijvoorbeeld grote woontorens met veel woningen gebouwd worden, maar ook kleinschalige appartementencomplexen. Ook kan de gemiddelde oppervlakte van de woningen tussen de panden verschillen. Daarom wordt in het vervolg van deze paragraaf dieper ingegaan op de verschillen tussen aantal woningen per pand en de gemiddelde woningoppervlakte van de meergezinswoningen binnen deze panden.

Toename panden met minstens 125 woningen

Zowel binnen- als buitenstedelijk neemt de laatste jaren het aantal panden met relatief veel woningen toe. Binnenstedelijk zijn er de afgelopen acht jaar 44 duizend woningen bijgekomen in panden met meer dan 125 woningen, dat is ongeveer een kwart van alle binnenstedelijke meergezinswoningen in die periode. In vergelijking, in de periode 1995 tot en met 2004 was dat 8 procent, 16 duizend woningen.

Tegelijkertijd neemt het aantal kleinschalige panden met 24 woningen of minder af. Tussen 1995 en 2004 was dit binnenstedelijk ruim 40 procent van de meergezinswoningen en buitenstedelijk ruim de helft. In de periode 2015 tot en met 2022 is dit gedaald tot 25 procent binnenstedelijk en 37 procent buitenstedelijk.

Toename kleinere meergezinswoningen

Zowel binnen- als buitenstedelijk neemt de laatste jaren het aantal kleinere woningen toe. Binnenstedelijk zijn er de tussen 2015 en 2022 bijna 100 duizend meergezinswoningen met een oppervlakte onder 75 vierkante meter bijgekomen, dat is bijna 60 procent van alle meergezinswoningen in die periode. Buitenstedelijk zijn nog eens bijna 30 duizend meergezinswoningen kleiner dan 75 vierkante meter bijgebouwd, dat is ruim de helft van alle nieuwe buitenstedelijke meergezinswoningen tussen 2015 en 2022.

Ter vergelijking: in de periode 1995 tot en met 2004 waren dit binnenstedelijk 68 duizend woningen, ruim 30 procent, en buitenstedelijk 24 duizend woningen; bijna 30 procent van alle buitenstedelijke meergezinswoningen.