3. Bevindingen per indicator

In dit onderzoek is gekeken naar zeven verkoopbaarheidsindicatoren: de verkoopprijsindex, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, te koopduur en WOZ-waarde. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste uitkomsten per indicator.

3.1 Verkoopprijsindex

De ontwikkelingen in de verkoopprijsindex zijn met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal. In het methoderapport wordt het kenmerkenmodel verder toegelicht. Verder is het belangrijk om te weten dat het een trend betreft. De gehanteerde methode neemt de ontwikkeling van voorgaande perioden mee bij het schatten van de huidige periode en corrigeert voor eventuele eenmalige uitschieters. Veranderingen in de trend worden mogelijk met een kleine vertraging zichtbaar. 

Vanaf het derde kwartaal van 2012 daalt de verkoopprijsindex¹¹⁾ aanvankelijk in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar, vanaf het derde kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit volgt een kwartaal later. Tenslotte herstelt vanaf het tweede kwartaal van 2014 ook de verkoopprijsindex in de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit. Vanaf 2020 is er een forse stijging in de verkoopprijsindex te zien in alle gebieden. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 stabiliseren de prijsstijgingen. Vervolgens wordt er vanaf het tweede kwartaal van 2022 een dalende trend ingezet in het risicogebied met lage schade-intensiteit en vanaf het derde kwartaal van 2022 in zowel de andere twee risicogebieden als in het referentiegebied. De verkoopprijsindex stijgt weer vanaf het tweede kwartaal van 2023 in alle risicogebieden en het referentiegebied. 

De verkoopprijzen liggen in het tweede kwartaal van 2024 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Met een toename van 101 procent is de stijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit het grootst. De risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit laten een stijging van respectievelijk 91 en 90 procent zien. Het referentiegebied laat een stijging van ruim 87 procent zien, deze stijging is alleen significant verschillend van de stijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en het referentiegebied. De figuur toont dat beide gebieden nagenoeg dezelfde trend laten zien tot en met 2020. Vanaf 2021 zien we dat de prijzen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit sneller stijgen dan in het referentiegebied. Ook na de prijsdaling in de tweede helft van 2022 en het eerste kwartaal van 2023, stijgen de prijzen in het risicogebied iets sneller dan in het referentiegebied. Sinds het vierde kwartaal van 2021 is de trend van beide gebieden significant verschillend van elkaar, waarbij de verkoopprijsindex van het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit hoger ligt dan de verkoopprijsindex van het referentiegebied.

Het risicogebied met hoge schade-intensiteit laat tot halverwege 2018 een zelfde trend zien als het referentiegebied. Daarna duurt het langer voordat de verkoopprijzen in het risicogebied gaan stijgen dan in het referentiegebied. Vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 zien we echter een snellere stijging van de prijzen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit dan in het referentiegebied. Vervolgens is de trend nagenoeg gelijk in beide gebieden en zijn de verschillen tussen het risicogebied met hoge schade-intensiteit en het referentiegebied niet significant.

Ook in het risicogebied met lage schade-intensiteit is er geen significant verschil met het referentiegebied in het tweede kwartaal van 2024¹²⁾. Alleen vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 waren de verkoopprijzen significant hoger in dit risicogebied dan in het referentiegebied. Sindsdien vertonen beide gebieden een gelijke trend.

In het risicogebied zonder krimp stijgen de verkoopprijzen tot en met het derde kwartaal van 2020 sneller dan in het risicogebied met krimp. Daarna worden de verschillen tussen de gebieden kleiner. Waar de verkoopprijzen in het gebied met krimp eerder nog achterbleven op het gebied zonder krimp, komen de prijzen vanaf het vierde kwartaal van 2020 steeds dichter bij elkaar te liggen. In het tweede kwartaal van 2024 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met krimp bijna 92 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied zonder krimp zijn de verkoopprijzen over dezelfde periode gestegen met bijna 94 procent. In het referentiegebied zijn de verschillen tussen de gebieden met krimp en zonder krimp sinds het derde kwartaal van 2012 klein. Alleen tussen het laatste kwartaal van 2022 en het laatste kwartaal van 2023 zijn de verkoopprijzen in de twee referentiegebieden significant verschillend. In het laatste kwartaal van de onderzoeksperiode, het tweede kwartaal van 2024, zijn de verkoopprijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 gestegen met bijna 88 procent in het referentiegebied met krimp en 87 procent in het referentiegebied zonder krimp.

3.2 Prijsverhouding

De prijsverhouding wordt berekend door de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs uit te drukken. Voor alle gebieden lag de niet-geïndexeerde, mediane prijsverhouding in 2012 rond de 90 procent. Dit houdt in dat in het begin van de onderzoeksperiode de verkoopprijs lager lag dan de oorspronkelijke vraagprijs. Vanaf 2012 laten alle onderzoeksgebieden een vergelijkbare trend zien. Na een lichte daling is er vanaf begin 2013 een lichte stijging in de prijsverhouding te zien die doorloopt tot halverwege 2020. Vervolgens loopt de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs in alle gebieden snel op tot een prijsverhouding van rond de 110 procent in het derde kwartaal van 2021. Ofwel, in deze periode is verkoopprijs juist hoger dan de vraagprijs. In de periode daarna dalen de reeksen weer tot rond of onder de 100 procent. Vanaf 2023 tot het einde van de onderzoeksperiode stijgt de prijsverhouding weer in alle gebieden. Deze stijging zet in het referentiegebied iets eerder in, namelijk na het eerste kwartaal van 2023, terwijl in de risicogebieden deze stijging na het tweede kwartaal van 2023 inzet. Voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit ligt de prijsverhouding vanaf het tweede kwartaal van 2020 significant hoger dan de prijsverhouding in het referentiegebied (zie Figuur 3.2.1).  

Zowel in de segmentanalyse als in de krimpanalyse laat de prijsverhouding een vergelijkbare trend zien als in de kernanalyse. Er zijn nauwelijks significante verschillen waarneembaar tussen het risico- en referentiegebied in de krimp- en segmentanalyse.

3.3 Verkochte woningen

Het aandeel verkochte woningen is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad. In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2021. De toename in de risicogebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit wijkt daarbij niet significant af van de toename in het referentiegebied. De ontwikkeling in het risicogebied met hoge schade-intensiteit wijkt vanaf 2018 niet meer af van het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is er een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Dit geldt voor alle drie de risicogebieden en het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 lijkt de daling in alle gebieden af te vlakken. 

In Figuur 3.3.1 is zichtbaar dat in het risicogebied met hoge schade-intensiteit de ontwikkeling in het aandeel verkochte woningen bijna de gehele periode lager lag dan in het referentiegebied, dit verschil is tot en met 2017 en in 2023 significant. In de risicogebieden met gemiddelde en lage schade-intensiteit verschilt de ontwikkeling in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2024 niet van het referentiegebied. 

In zowel het gebied met als zonder krimp en zowel in het referentie- als in het risicogebied, geldt dat het aandeel verkochte woningen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 is toegenomen tot en met het eerste kwartaal van 2021. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is ook hier een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen en deze afname vlakt af vanaf 2022. Er zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen het risicogebied en het referentiegebied, zowel met als zonder krimp.

In zowel het hoge als het lage segment ligt het aandeel verkochte woningen hoger in het referentiegebied dan in het risicogebied gedurende de gehele periode van 2012 tot 2024 (als we kijken naar de niet-geïndexeerde analyses). Echter, de geïndexeerde cijfers laten zien dat de ontwikkelingen vanaf 2012 in zowel het hoog als laag segment niet verschillen tussen het referentie- en risicogebied.

3.4 Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is het aantal woningen dat aan het eind van een kwartaal te koop staat, als percentage van de woningvoorraad. Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het vierde kwartaal van 2020. Vanaf het eerste kwartaal van 2021 vlakt de daling echter af en blijft het aandeel te koop staande woningen redelijk stabiel tot het einde van de onderzoeksperiode. In de periode tussen 2012 en 2019 daalde het aandeel te koop staande woningen sterker in het referentiegebied dan in de risicogebieden. Vanaf 2019 tot 2023 verschillen de ontwikkelingen in de risicogebieden niet meer significant van die in het referentiegebied. Vanaf 2024 zijn er kleine verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied waarbij het aandeel te koop staande woningen iets hoger is in het referentiegebied dan in het risicogebied. Het aandeel te koop staande woningen ligt echter dusdanig laag in ieder van de onderzoeksgebieden, dat de verschillen nauwelijks betekenisvol zijn.

Zoals te zien in Figuur 3.4.1, was in het risicogebied met krimp tot het derde kwartaal van 2023 de afname in het aandeel te koop staande woningen sterker dan in het referentiegebied met krimp. Dit verschil werd de afgelopen jaren kleiner en vanaf het vierde kwartaal van 2023 is er geen significant verschil meer tussen het risicogebied en het referentiegebied met krimp. In het referentie- en risicogebied zonder krimp is de ontwikkeling in het aandeel te koop staande woningen vergelijkbaar tussen het risico- en referentiegebied.

In het lage segment is te zien dat in het risicogebied het aandeel te koop staande woningen minder snel daalde tussen 2012 en 2019 dan in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2019 zijn de verschillen in ontwikkelingen van te koop staande woningen tussen het risicogebied en referentiegebied erg klein of afwezig. Alleen in 2024 stijgt het aantal te koop staande woningen in het referentiegebied licht terwijl deze in het risicobied licht daalt, wat tot een klein verschil leidt. In het hoge segment is de ontwikkeling in te koop staande woningen gedurende de gehele periode vergelijkbaar tussen het risicogebied en het referentiegebied.

3.5 Verkoopduur

De verkoopduur geeft het aantal dagen aan totdat een woning is verkocht. In alle risicogebieden en het referentiegebied is er tot en met het tweede kwartaal van 2024 sprake van een afname van de mediane verkoopduur ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. De afname is met 88 en 87 procent het grootst in respectievelijk het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit. In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit daalde de verkoopduur met circa 84 procent. De risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. De absolute verkoopduur in dagen bereikte in 2022 een minimum. In de huidige rapportage (tot en met het tweede kwartaal van 2024) verandert deze trend nauwelijks en ligt de verkoopduur nog steeds erg laag in alle onderzoeksgebieden.

In figuur 3.5.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat het duurt voordat een woning verkocht is in het referentiegebied en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. In het derde kwartaal van 2012 ligt de verkoopduur in het risicogebied met hoge schade-intensiteit lager (192 dagen) dan in het referentiegebied (234 dagen). Vanaf 2013 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit zien we pas vanaf de tweede helft van 2014 een daling, terwijl er tot 2014 juist een toename van de verkoopduur zichtbaar was. 

Sinds 2020 is er nauwelijks nog verschil in de verkoopduur tussen de drie risicogebieden en het referentiegebied. Vanaf 2020 is er tevens een afvlakking zichtbaar in de dalende trend van de verkoopduur, zowel in de risicogebieden als in het referentiegebied. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de verkoopduur ook nauwelijks verder omlaag kon vanwege de minimale doorlooptermijn in de overdracht en hypotheekfinanciering. 

Er zijn in de meest recente jaren (vanaf circa 2021) geen opmerkelijke verschillen waarneembaar tussen gebieden met en zonder krimp, evenals tussen woningen in het hoge en lage segment. Dit geldt zowel voor het referentiegebied, als voor het risicogebied. 

3.6 Te koopduur

De te koopduur is het aantal dagen dat een woning te koop staat. In alle onderzoeksgebieden neemt de mediane te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. Tussen 2022 en het einde van de onderzoeksperiode (het tweede kwartaal van 2024) is er een afvlakking zichtbaar voor de risicogebieden (hoog, middel en laag). Met als uitzondering dat het referentiegebied na een lichte stijging in het tweede kwartaal van 2023, weer licht daalt tot een vergelijkbare te koopduur als de risicogebieden. In het referentiegebied is de te koopduur in het tweede kwartaal van 2024 afgenomen met bijna 85 procent (ten opzichte van 2012). In de risicogebieden is het aantal dagen dat een woning te koop staat afgenomen met 85, 88 en 86 procent voor de gebieden met respectievelijk een hoge, gemiddelde en lage schade-intensiteit. De afname in de risicogebieden verschilt daarmee niet significant van de afname in het referentiegebied.

In figuur 3.6.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat een woning te koop staat in het referentiegebied en in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. Hieruit blijkt dat de te koopduur in het risicogebied met hoge schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 iets lager ligt dan in het referentiegebied, namelijk 438 dagen in het specifieke risicogebied en 468 dagen in het referentiegebied. Vanaf 2014 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit is er pas vanaf 2015 een daling zichtbaar. 

In het tweede kwartaal van 2022 was het aantal dagen dat een woning te koop stond in alle onderzoeksgebieden zeer laag en was er weinig verschil tussen deze gebieden. Na een kleine stijging in het referentiegebied in 2023 zien we in het tweede kwartaal van 2024 dat de mediane te koopduur van het referentiegebied niet meer significant hoger ligt dan de te koopduur in de risicogebieden. Het mediane aantal dagen dat een woning te koop staat is 65, 52, en 62 dagen voor de gebieden met respectievelijk een hoge, gemiddelde en lage schade-intensiteit, terwijl dit voor het referentiegebied op 72 dagen ligt. We zien in de meest recente onderzoeksperiode een afname in het verschil tussen het risico- en het referentiegebied. 

Uit de krimpanalyse komen geen hele grote verschillen naar voren. Alleen tussen het referentiegebied met krimp en het risicogebied met krimp is in 2023 tijdelijk een significant verschil waarneembaar, waarbij de verkoopduur in het referentiegebied hoger ligt. Aan het eind van de onderzoeksperiode is ook dit verschil echter verdwenen. Uit de segmentanalyse blijkt dat de te koop duur hoger ligt in het hoge segment, zowel in het risicogebied als in het referentiegebied.

3.7 WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van de woning. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende woningen. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren, reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011. Hierbij moet worden opgemerkt dat als er in een gebied in het geheel geen transacties hebben plaatsgevonden (bijv. omdat woningen onverkoopbaar zijn), en er dus geen referentiepunten beschikbaar zijn, de WOZ-waarde op papier stagneert, ook als de marktwaarde omlaag of omhoog is gegaan. 

De ontwikkeling van de WOZ-waarde wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen, worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2023, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

De analyse laat zien dat vanaf het begin van de waarnemingsperiode de WOZ-waarde in zowel de risicogebieden als het referentiegebied aanvankelijk daalt. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied sneller dan in de risicogebieden, met de grootste daling van bijna 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. Vanaf 2016 gaat in het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit de daling van de WOZ-waarde over in een lichte stijging. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Bij deze laatste twee gebieden stijgt de WOZ-waarde minder snel dan in het referentiegebied. Wel neemt in alle onderzoeksgebieden de stijging van de WOZ-waarde steeds verder toe. Deze toenemende stijging hangt samen met de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Tot aan het einde van de waarnemingsperiode in 2023 zet dit zich voort. Hierbij moet worden aangetekend dat dit te maken kan hebben met verschillen in de startwaarde. Voor alle gebieden geldt dat de tijdelijke daling van de transactieprijzen in 2022 niet zichtbaar is in de ontwikkeling van de WOZ-waarde in 2023.

De krimpanalyse van de ontwikkeling van de WOZ-waarde wordt in figuur 3.7.1 weergegeven. Ook hier zien we dat de WOZ-waarde van koopwoningen een aantal jaren sterk daalt vanaf waarnemingsperiode 2012. In zowel het risicogebied als het referentiegebied zonder krimp maakt deze daling vanaf 2015 plaats voor een stijging. Vanaf 2016 stijgt de WOZ-waarde ook in het referentiegebied met krimp en een jaar later volgt het risicogebied met krimp. In 2022 en 2023 stijgt de WOZ-waarde in het referentiegebied met krimp het sterkst van alle vier de gebieden. Ten opzichte van 2013 is de WOZ-waarde gemiddeld met ruim 54 procent toegenomen in dit gebied. Voor het referentiegebied zonder krimp bedraagt de stijging 50 procent. het risicogebied zonder krimp bedraagt deze toename ongeveer 52 procent, en voor het risicogebied met krimp 48 procent. Voor het risicogebied met en zonder krimp bedraagt de stijging respectievelijk 48 en 52 procent.