Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld - Resultatenrapport

2. Kernbevindingen

Er zijn geen indicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de woningmarktontwikkeling in de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied tussen 2012 en 2024. De ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren wijst nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld. 

Weinig verschillen tussen ontwikkeling in de risicogebieden en het referentiegebied

Net als in de vorige onderzoeksperiode, zijn er in de huidige onderzoeksperiode geen verkoopbaarheidsindicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied.

In figuur 2.1 worden de onderzoeksresultaten samengevat. Per indicator toont de figuur voor elk van de onderzoeksgebieden hoeveel procent deze per het tweede kwartaal van 2024 is toe- of afgenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Daarbij wordt aangegeven of dit verschil al dan niet significant is ten opzichte van het referentiegebied. De ontwikkeling over de tijd wordt daaronder per indicator verder toegelicht.

2.1L a a g R e f e r en ti egeb i e d -87,8% -89,9 % G em i dde l d -90,5 % H oo g -89,9% T e k oo p s t aande w o n i nge n S cha de- in te nsi te i t R e f e r e n t i egeb i e d 17,7% 18,2% 19,5% 18,8% Pr ij s v erh o ud i n g S c h a de - i n ten si tei t La a g Gemiddel d Hoo g V er k o o pduur R e f e r en t iegeb i e d -87,9 % La a g -87,2 % Gem i dde l d -83,8 % Hoo g -83,7%   S cha de- in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 77,1% L aa g 85,3% Gemidde l d 103,7% Hoo g 47,1% V er k ochte woninge n S cha de -in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 87,7% L aa g Gemidde l d 101,1%** Hoo g 90,1% V e r k oo pprij s 90,9% S c h a de - i n ten si tei t T e k oo pduu r   -84,6 % -85,7 % R e f e r en ti egeb i e d L a a g G em i dde l d H oo g -88,2% -85,2% S cha de- in te nsi te i t *= 90% significant **= 95% significant indexLaagReferentiegebied-87,8%-89,9%Gemiddeld-90,5%Hoog-89,9%Te koop staande woningenSchade-intensiteitReferentiegebied17,7%18,2%19,5%18,8%PrijsverhoudingSchade-intensiteitLaagGemiddeldHoogVerkoopduurReferentiegebied-87,9%Laag-87,2%Gemiddeld-83,8%Hoog-83,7% Schade-intensiteitReferentiegebied77,1%Laag85,3%Gemiddeld103,7%Hoog47,1%Verkochte woningenSchade-intensiteitReferentiegebied87,7%LaagGemiddeld101,1%**Hoog90,1%Verkoopprijs90,9%Schade-intensiteitTe koopduur -84,6%-85,7%ReferentiegebiedLaagGemiddeldHoog-88,2%-85,2%Schade-intensiteit*= 90% significant **= 95% significant index

 

Nog steeds krappe woningmarkt rondom het Groningenveld

In het vorige rapport, waarin de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2023 werd onderzocht, was er in alle gebieden rondom het Groningerveld sprake van krapte op de woningmarkt. Ook in de huidige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2024) wijst de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld:

  • In de huidige onderzoeksperiode zijn de verkoopprijzen van woningen in zowel de risicogebieden als het referentiegebied gestegen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 is de prijsstijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit het grootst en is er een significant verschil met het referentiegebied. Bij de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit is er geen significant verschil met het referentiegebied.
  • Tot en met het derde kwartaal van 2021 is er een stijging van de prijsverhouding (de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs) voor alle gebieden, die vervolgens afvlakt. Na het derde kwartaal van 2021 begint de prijsverhouding in het referentiegebied te dalen, in de risicogebieden start deze daling één kwartaal later. Vanaf het eerste kwartaal van 2023 begint de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs weer toe te nemen in het referentiegebied en ook hier start deze stijging in de risicogebieden één kwartaal later. 
  • Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is in alle gebieden een afname en vervolgens een afvlakking zichtbaar in het aantal verkochte woningen (ten opzichte van de woningvoorraad). Aan het einde van de onderzoeksperiode is er geen significant verschil in het aandeel verkochte woningen tussen alle drie de risicogebieden en het referentiegebied.
  • Vanaf het eerste kwartaal van 2021 vlakt de daling van het aantal te koop staande woningen (ten opzichte van de woningvoorraad) af. Het aandeel te koop staande woningen ligt op een zeer laag niveau, waarbij dit in 2024 in het referentiegebied een fractie hoger ligt dan in de risicogebieden. 
  • De verkoopduur ligt in alle onderzoeksgebieden nog steeds erg laag en er zijn geen significante verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied.
  • In alle onderzoeksgebieden ligt de te koopduur in het tweede kwartaal van 2024 lager dan in 2012. Ten opzichte van vorig jaar, is in de meest recente onderzoeksperiode een afname in het verschil tussen het risico- en referentiegebied zichtbaar. In het laatste onderzoekskwartaal zijn er geen significante verschillen meer tussen het referentiegebied en de risicogebieden.
  • Voor alle gebieden geldt dat de WOZ-waarde blijft toenemen tot en met 2023. Deze ontwikkeling is al sinds 2016 zichtbaar en zet in 2023 opnieuw door. Dit geldt voor alle onderzoeksgebieden.

Verhuisbewegingen en migratiesaldo

Naast de prijs- en verkoopbaarheidsindicatoren, omvat het onderzoek de verhuisbewegingen en het migratiesaldo. Het algemene beeld hierbij is dat van alle huishoudens die verhuizen in de drie risicogebieden, minimaal de helft in een risicogebied met dezelfde of een andere schade-intensiteit gaat wonen. Deze huishoudens blijven dus ook na verhuizing in een risicogebied wonen. Deze ontwikkeling is gedurende de hele onderzoeksperiode redelijk stabiel. Het migratiesaldo is in de onderzochte periode (2014-2023) voor alle gebieden (dus ook in het referentiegebied) vaker negatief dan positief, met uitzondering van het risicogebied met lage schade-intensiteit, waar er in ongeveer de helft van de kwartalen een positief migratiesaldo is. Rond 2021 en 2022 was er in zowel de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit als voor het referentiegebied een minder negatief of zelfs positief migratiesaldo. In 2023 zien we echter weer een overwegend negatief migratiesaldo in alle risicogebieden en het referentiegebied. 

Krimp- en segmentanalyse

In de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012 zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen de gebieden met en zonder krimp. Ook in de segmentanalyses is geen enkel significant verschil tussen het lage en hoge segment zichtbaar in de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012.