Transformaties in de woningvoorraad 2021

In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) brengt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de woningtransformaties jaarlijks in beeld. Dit rapport en de bijbehorende tabellenset geven inzicht in het aantal woningen die in 2021 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd ten gevolge van transformatie. Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie. De woningen die ontstaan door transformatie van het pand worden in dit rapport woningtransformaties genoemd.

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw, woningtransformaties en andere ‘overige toevoegingen’. In 2021 waren er 10.480 woningtransformaties, dat is een lichte stijging ten opzichte van 2020. Nieuwbouw blijft de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt. Het totaal van nieuwbouw en transformaties komt op 81,7 duizend woningen. Dat is iets meer dan in 2020, toen ging het om 80,2 duizend woningen.

Van de bijna 10,5 duizend woningtransformaties in 2021 is ruim een vijfde (21 procent) gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland. In 2020 was deze provincie eveneens koploper, maar nam toen meer dan een kwart van de woningtransformaties voor haar rekening (27 procent) en in 2019 zelfs meer dan een derde (34%). De provincie Noord-Holland neemt in 2021 een tweede plaats in met bijna een vijfde van de woningtransformaties (19 procent). Dat is bijna een verdubbeling van het aandeel ten opzichte van vorig jaar, toen deze provincie ‘slechts’ 10 procent van de woningtransformaties opleverde. In Gelderland is het absolute aantal transformaties verdubbeld en staat in 2021 op een derde plek met 14 procent van alle woningtransformaties. In Noord-Holland, Noord-Brabant, Groningen, Friesland en Drenthe is het absolute aantal eveneens toegenomen ten opzichte van een jaar eerder.

De meeste woningtransformaties zijn, evenals in 2020, in voormalige kantoorpanden; na een dip in 2020 neemt het aantal transformaties in dit type panden weer toe. In 2020 was 35 procent van de woningtransformaties in voormalige kantoorpanden, in 2021 is dat toegenomen naar 43 procent, dat is vergelijkbaar met de jaren daarvoor (46 procent in 2019 en 44 procent in 2018). Voormalige kantoren en winkels zijn de enige typen panden waar in 2021 meer woningtransformaties hebben plaatsgevonden dan in 2020.

Transformaties waarbij maar een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen noemen we een deeltransformatie. Dat deeltransformaties een belangrijke rol spelen, blijkt uit het feit dat bij meer dan de helft (54 procent) van de pandtransformaties minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd wordt naar woningen. Ten opzichte van vorig jaar wordt vaker maar een klein deel (<25%) van het pand getransformeerd: er is sprake van een lichte toename van 27 procent in 2020 naar 29 procent in 2021. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is licht afgenomen van 34 naar 32 procent.

Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak: in 2021 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m². De afgelopen jaren vindt een verschuiving plaats naar grotere oppervlaktes. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m², in 2021 is dat nog 38 procent; de klasse met een oppervlak van 50 tot 75 m² groeide in deze periode van 26 procent naar 31 procent. Ook in andere klassen neemt het percentage licht toe; alleen de categorie groter dan of gelijk aan 250 m² neemt 1 procentpunt af ten opzichte van 2017. De relatief vaak kleine woningen die ontstaan uit transformaties worden vooral bewoond door kleine huishoudens. Ruim 3 op 5 (61 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens, gevolgd door paren zonder kinderen (29 procent). Ruim 80 procent van de woningtransformaties was in 2021 een ‘overige huurwoning’, bijna 12 procent een koopwoning en iets minder dan 6 procent was eigendom van een woningcorporatie.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) wil inzicht hebben in de ontwikkeling van de woningvoorraad in het kader van de voortgang van de woningbouw. De omvang van de woningvoorraad verandert door sloop en ‘overige onttrekkingen’ zoals woningsamenvoeging, en door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’ zoals woningsplitsing en transformaties. Dit onderzoek richt zich op het laatste deel; hoeveel nieuwe woningen worden aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van panden met verblijfsobjecten zonder woonfunctie?

1.1 Ontwikkeling onderzoek naar transformaties

In 2015 is een verkennend onderzoek uitgevoerd waarin op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) transformaties zijn afgeleid. In 2016 en 2017 is dat onderzoek uitgebreid waarbij ook informatie uit de Basisregistratie Personen (BRP) en de registratie Waarde Onroerende Zaken (WOZ) zijn gebruikt. Door deze extra informatie zijn feitelijke transformaties beter van administratieve correcties te onderscheiden. In 2019 zijn alle beslisregels opnieuw onderzocht en waar nodig versoepeld of aangescherpt. Dat was nodig omdat uit praktijkanalyse bleek dat sommige woningtransformaties onterecht als niet-plausibel werden bestempeld; enkele beslisregels bleken soms te streng te zijn. Vanaf 2019 zijn op basis van deze nieuwe beslisregels het aantal transformaties bepaald; in de huidige publicatie zijn de transformaties van 2021 bepaald.

1.2 Wat wordt bedoeld met transformaties in de woningvoorraad?

Met transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden bedoeld, waarbij het gebruik van het pand (deels) verandert. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het alleen om transformaties naar woningen. Hierbij worden bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die geen woonfunctie hebben omgebouwd naar vbo’s met woonfunctie. Het gaat daarbij niet alleen om grootschalige transformaties waarbij ingrijpende verbouwingen hebben plaatsgevonden. Ook verblijfsobjecten die zonder of na een kleine aanpassing transformeren naar een woning tellen mee. Belangrijk is dat administratieve correcties in de gebruikte registraties buiten beschouwing worden gelaten (zie bijlage 1).

In het vervolg van dit rapport zal de term woningtransformatie gebruikt worden voor woningen die op deze manier aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Met de term pandtransformatie wordt de transformatie van het pand bedoeld. Merk op dat transformaties van woningen naar verblijfsobjecten met een niet-woonfunctie geen onderdeel uitmaken van dit onderzoek; dit levert namelijk geen toevoeging aan de woningvoorraad op.
Methodologisch gezien vallen er twee typen woningtransformaties te onderscheiden (zie figuur 1.2.1):

1. Transformaties ten gevolge van een verandering in de functie: een reeds bestaand vbo met als gebruiksfunctie ‘niet-woning’ wordt getransformeerd naar een vbo met de gebruiksfunctie ‘woning’. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 wordt vbo 2 naar een woning getransformeerd en krijgt daarmee een woon- in plaats van een winkelfunctie (er worden bijvoorbeeld minimale veranderingen doorgevoerd zoals het inbouwen van een keuken en bad).
2. Transformaties door toevoeging van nieuwe vbo’s: een nieuw vbo met woonfunctie ontstaat in een bestaand pand waar minimaal één vbo met niet-woonfunctie aanwezig was. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 verandert vbo 2 van oppervlak (of blijft gelijk in enkele gevallen)¹⁾ en ontstaat er een compleet nieuw derde vbo met een woonfunctie.

In dit hoofdstuk wordt kort aangegeven hoe het aantal feitelijke woningtransformaties wordt bepaald en wat de verhouding is tussen het aantal nieuwbouwwoningen en aantal woningtransformaties in de periode 2015-2021.

2.1 Hoe worden woningtransformaties bepaald?

Om de woningtransformaties te bepalen vormt de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) de basis. De BAG is een registratie waarin gemeentelijke basisgegevens over alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De registratie omvat verblijfsobjecten, ligplaatsen en standplaatsen die gevestigd zijn op een bepaald adres. Daarnaast bevat de BAG gegevens over panden waarin de verblijfsobjecten liggen.

Op basis van de gegevens in de BAG wordt bepaald hoeveel woningtransformaties mogelijk hebben plaatsgevonden (per jaar). Om mogelijke woningtransformaties in een jaar vast te stellen zijn de kenmerken van panden en vbo’s op 1 januari van een jaar (peilmoment 1) vergeleken met die op 1 januari een jaar later (peilmoment 2). Nadat alle mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, worden administratieve correcties zoveel mogelijk onderscheiden van feitelijke woningtransformaties. Om dit onderscheid te kunnen maken, zijn een aantal beslisregels opgesteld. Deze zijn uitgebreid beschreven in bijlage 1.

2.2 Nieuwbouw, ‘Overige toevoegingen’ en woningtransformaties

Op basis van de toegepaste methode blijkt dat er in 2021 10.480 woningen door transformatie aan de woningvoorraad zijn toegevoegd.  Dat is iets hoger dan in 2020, toen 10.215 woningtransformaties werden opgeleverd. Al sinds 2015 ligt het aantal transformaties boven de 10 duizend. In 2018 en 2019 waren er uitschieters boven de 12 duizend transformaties.

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’ (en correcties). Onder ‘overige toevoegingen’ vallen woningen die naast nieuwbouw ook nieuw zijn in de woningvoorraad zoals bijvoorbeeld woningtransformaties. In figuur 2.2.1 is het totaal van alle toevoegingen aan de woningvoorraad weergeven. Woningen die aan de woningvoorraad worden onttrokken door bijvoorbeeld sloop zijn in deze figuur buiten beschouwing gelaten. In 2021 werden bijna 98 duizend woningen²⁾ aan de voorraad toegevoegd, een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Nieuwbouw blijft de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt.

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2021 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, is op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 10.480 woningtransformaties in 2021 is meer dan een vijfde gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland, zie tabel 3.1.1. Ook in 2020 was deze provincie koploper, maar het aandeel is in 2021 afgenomen (van 27 procent in 2020 naar 21 procent in 2021). ‘s-Gravenhage leverde in 2020 nog de meeste woningtransformaties op van alle gemeenten (760), in 2021 staat deze gemeente met iets minder (460) op de derde plek, vóór Rotterdam dat er iets minder opleverde (415). Amsterdam is met 1.185 nu, na een dip in 2020 met 440 woningtransformaties, de gemeente met het grootste aantal. Dat wil zeggen dat ongeveer 1 op de 9 woningtransformaties in Nederland in Amsterdam werd gerealiseerd (ruim 11 procent). De hoofdstad bezorgt daarmee de provincie Noord-Holland een tweede plek onder de provincies: 19 procent van alle transformaties vond plaats in deze provincie. In 2020 stond Noord-Holland nog op de vijfde plek met 10 procent van alle woningtransformaties.

Ook in de provincie Gelderland, die de derde plek in neemt, is een toename zichtbaar. In 2021 zijn er 1.445 woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd, in 2020 waren dat er minder dan half zo veel (715). Deze toename komt voornamelijk voor rekening van de gemeenten Arnhem en Nijmegen die respectievelijk 345 en 280 woningtransformaties opleverden.

In de provincie Groningen was er ook een relatief grote toename van het aantal woningtransformaties, van 345 naar 550 woningen. Het gros hiervan is gerealiseerd in de gemeente Groningen, dat met 485 woningtransformaties op plek twee staat van gemeenten met de meeste woningtransformaties. In de top tien staan verder Nieuwegein, Schiedam, Maastricht en Amersfoort. In Groningen, Nijmegen en Schiedam komt meer dan de helft van de woningtransformaties in die gemeenten voor rekening van een enkel pand.

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak: in 2021 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m². Wel neemt het oppervlak de afgelopen jaren enigszins toe. In 2017 was 46 procent nog kleiner dan 50 m², in 2021 was dat nog maar 38 procent; de klasse 50 tot 75 m² groeide in die periode van 26 procent naar 31 procent van de transformaties. Het aandeel woningtransformaties met een groter oppervlak (75 tot 250 m²) groeit ook over de jaren, van 24 procent in 2017 tot 27 procent in 2021. Alleen de categorie 250 m² of groter neemt 1 procentpunt af ten opzichte van 2017.

In figuur 3.1.2 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie. De meeste woningtransformaties zijn evenals in 2020 in voormalige kantoorpanden. Het aandeel transformaties in kantoorpanden neemt na een sterke afname in 2020 weer toe in 2021: in 2019 was 46 procent van de woningtransformaties nog in voormalige kantoorpanden, in 2020 was dat 35 procent en in 2021 is dat met 43 procent weer iets hoger. Verder is het aandeel transformaties in de periode 2020-2021 in winkels toegenomen (van 12 naar 15 procent) en afgenomen in zowel onderwijspanden (van 5 naar 2 procent) als in industriepanden (van 7 naar 5 procent).

Woningtransformaties zijn relatief vaak woningen in de ‘overige huur’ sector; in 2021 ging het om ruim 4 op 5 (80 procent). Dat is ook iets meer dan het jaar ervoor, toen het nog om 77 procent ging. In de gehele woningvoorraad ligt het percentage ‘overige huurwoningen’ lager, namelijk minder dan 14 procent. Koopwoningen maakten bijna 12 procent van de woningtransformaties uit (iets meer dan de 11 procent in 2020). Iets minder dan 6 procent behoorde tot een woningcorporatie (in 2020 nog 9 procent). Het aantal woningtransformaties waarvan het eigendom onbekend is, is ook relatief hoog: bijna 3 procent. Voor de gehele woningvoorraad is dat slechts 0,2 procent. Mogelijk is dit omdat eigendom lastiger te bepalen is als er nog geen bewoner bekend is en/of de oplevering van de woning nog niet is verwerkt in de WOZ-administratie; dergelijke administratieve vertraging doet zich ook voor bij nieuwbouwwoningen.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 10.480 woningen die in 2021 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2.650 panden. Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (62 procent), zie Figuur 3.2.1.

Ongeveer 66 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (55 procent). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Zie Figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie vorige paragraaf). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2.650 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 31 procent van de panden als hoofdfunctie wonen, 17 procent heeft een kantoorfunctie (figuur 3.2.3). Deze percentages zijn vergelijkbaar met vorig jaar. Woonpanden leveren minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Voor panden met ‘winkel’ als hoofdfunctie geldt hetzelfde: in het aantal panden nemen ze een groot aandeel in (23 procent), maar het aantal woningen dat uit deze transformaties voortkomt is beperkter (15 procent van het totaal). De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden voor transformatie zijn grotendeels vergelijkbaar met vorig jaar.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (54 procent) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Ten opzichte van vorig jaar wordt vaker minder dan 25% van het pand getransformeerd: er is sprake van een lichte toename van 27 procent in 2020 naar 29 procent in 2021. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is licht afgenomen van 34 naar 32 procent. De andere categorieën blijven in 2020 en 2021 gelijk; het aandeel 25% tot 50% betreft 25 procent van de transformaties en het aandeel 50% tot 75% betreft 14 procent van de transformaties.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 10.480 woningtransformaties in 2021 zijn 7.375 op 1 januari 2022 bewoond³⁾,dat is 70 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2021 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in het BRP.

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Bijna de helft (46 procent) is jonger dan 28 jaar; ongeveer 6 procent is 67 jaar of ouder. De afgelopen jaren blijken de percentages naar leeftijdscategorie vergelijkbaar.

Ruim 3 op de 5 (61 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; dat is een lichte afname ten opzichte van 2020 (63 procent). Het aandeel paren zonder kinderen neemt juist iets toe van 27 procent in 2020 naar 29 procent een jaar later. Dat het vooral kleine huishoudens zijn die een woningtransformatie betrekken, hangt samen met het feit dat woningtransformaties relatief kleine woningen zijn.

In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan hoe de feitelijke woningtransformaties van administratieve correcties onderscheiden worden. In 2019 zijn de beslisregels soms versoepeld of aangescherpt, daarnaast is de volgorde van de beslisregels aangepast. Op basis van deze nieuwe beslisregels is in 2019 en 2020 het aantal woningtransformaties voor de jaren 2018 t/m 2020 bepaald.

Dit jaar is het definitieve aantal transformaties voor 2021 becijferd. Hierbij is één beslisregel aangescherpt, omdat bij controle bleek dat recreatieappartementen die alleen administratief een woonfunctie hadden gekregen, maar waar ná mutatie geen bewoners stonden ingeschreven, onterecht als woningtransformaties werden bestempeld. Recreatiewoningen (in één pand één verblijfsobject met gebruiksfunctie logies) die administratief naar eengezinswoningen (in één pand één verblijfsobject met gebruiksfunctie wonen) werden omgezet, werden al uitgefilterd. Nu is dat ook gedaan voor recreatieappartementen (meergezinswoningen). Het aantal woningtransformaties valt voor 2021 daarmee 68 woningen lager uit, verdeeld over 6 panden. Op het totaal aantal transformaties is dat aantal verwaarloosbaar, daarom worden cijfers voor voorgaande jaren ook niet aangepast.

Selectie mogelijke woningtransformaties uit de BAG

In dit onderzoek is eerst vastgesteld bij welke panden er mogelijk sprake kan zijn van woningtransformaties. Pas daarna is via beslisregels bepaald of het om plausibele woningtransformaties of om administratieve correcties gaat. In de kern is de voorwaarde om als potentiële woningtransformatie aangeduid te worden dat er in een pand op peilmoment 1 een vbo zonder woonfunctie aanwezig is, en dat er een jaar later, op peilmoment 2, minimaal één vbo met woonfunctie bij is gekomen. Daarbij kan een niet-woning verdwijnen, gelijk blijven⁴⁾ of veranderen⁵⁾.

De precieze procedure bevat de volgende stappen:

1. Eerst worden bestaande panden geselecteerd, die:
a. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 pandstatus ‘in gebruik’ (wel of niet
ingemeten), 'verbouwing' of 'buiten gebruik' hebben⁶⁾;
b. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 minimaal 1 vbo hadden die in de
voorraad woningen of niet-woningen werden meegeteld. Dit betekent dat
minimaal 1 vbo 'in gebruik (niet ingemeten)', 'in gebruik', 'verbouwing' of 'buiten  
gebruik' moet zijn.

2. Uit deze selectie worden mogelijke getransformeerde panden geselecteerd, door
het vaststellen van:
a. het aantal ‘vbo’s met niet-woonfunctie die tot de voorraad telt’, is minimaal 1 op
peilmoment 1 én;
b. het aantal ‘vbo’s met woonfunctie die tot de voorraad telt’, dat in het pand tussen
peilmoment 1 en peilmoment 2 met minimaal 1 is toegenomen;
c. en daarbij moet een niet-woning verdwijnen of veranderen in oppervlak. Dit is
ondervangen met behulp van informatie over de oppervlaktemutaties van
woningen en niet-woningen.

3. Vervolgens wordt een selectie gemaakt van vbo’s in de geselecteerde panden die van
een niet-woon- naar een woonfunctie gaan of vbo’s met woonfunctie die op
peilmoment 1 niet bestonden (in het pand) en op peilmoment 2 wel. 

Hierbij zijn de volgende beslissingen genomen:

• Panden met slechts één vbo, waarbij de gebruiksfunctie van die ene vbo verandert van logiesfunctie naar woonfunctie, worden niet als woningtransformatie beschouwd.
• Wanneer vbo’s in meerdere panden liggen, worden ze slechts in één pand geteld volgens dezelfde systematiek als voor de reguliere CBS-woningvoorraadstatistiek⁷⁾.
• Wanneer vbo’s bij een transformatie van pand wisselen, worden ze gezien als nieuwe vbo’s in het pand waarin ze terecht komen.
• Wanneer volgens de BAG meerdere gebruiksdoelen gelden, dan krijgt de woonfunctie voorrang. Bij de selectie van mogelijke transformaties wordt een vbo met woon- en winkelfunctie dus als een vbo met woonfunctie geteld. 
• Tot slot worden onbekende oppervlakten (code 9999 of 99999) op 0 gezet en bij de verschillende uitsplitsingen niet meegeteld.

Verdere enkele belangrijke opmerkingen:

• De woningtransformaties zijn onderdeel van de ‘overige toevoegingen’.
• Woningen die toegevoegd zijn aan bestaande panden waarin alleen verblijfsobjecten met een woonfunctie zaten, tellen niet mee.
• Woningen die zijn verdwenen uit de getransformeerde panden waar woningen zijn toegevoegd, worden niet geteld. Ofwel, van de hergebruikte panden zijn alleen de nieuw toegevoegde woningen gemeten.
• Op 1 juli 2018 is de gewijzigde Wet BAG in werking getreden. Dit heeft ook tot inhoudelijke verandering in de BAG geleid zoals de nieuwe status 'Verbouwing' voor pand en verblijfsobjecten. Bij de woningtransformatiebepaling voor 2021 zijn deze nieuwe statussen gebruikt in de methode.

Niet plausibel volgens BAG (basiscriteria)

Nadat de mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, is aan de hand van een tweetal basiscriteria bekeken of deze woningtransformaties volgens de BAG plausibel zijn. In een latere stap wordt nogmaals de BAG gebruikt om te bepalen of de oppervlakteverandering van het pand plausibel is. De beslisregels worden één voor één toegepast. Als een woningtransformatie volgens een beslisregel is afgevallen dan is dat definitief en telt deze dus niet meer mee bij de volgende beslisregel.

4. Woningtransformaties tellen niet mee wanneer deze een oppervlakte hebben kleiner
dan 15 m², omdat het niet plausibel is dat het hierbij gaat om de toevoeging van
zelfstandige woningen.

5. Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer het pand maximaal twee jaar ouder
is dan het jaar waarin de woningtransformatie heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij
naar alle waarschijnlijkheid om te laat doorgegeven nieuwbouw in de BAG.

Niet plausibel volgens BRP (bewoning)

Naast de criteria op basis van de BAG, zijn er beslisregels die zijn gebaseerd op aanvullende informatie over inschrijvingen uit de BRP.

6. Een woningtransformatie is niet plausibel als er al iemand voor 1 juli vóór
peilmoment 1 staat ingeschreven volgens de BRP. De aanname is dat in deze gevallen
er al een woning aanwezig was, maar dat deze nog niet in de BAG was opgenomen.
Het moment ligt een halfjaar voor peilmoment 1 omdat uit onderzoek bleek dat
woningen soms te laat worden gereed gemeld in de BAG, waardoor ze onterecht
worden afgekeurd.
Voor de beslisregel dat er voor 1 juli vóór peilmoment 1 niemand op het verblijfsobject
ingeschreven mag zijn, geldt een drietal uitzonderingen:
a. Voor vbo’s die aanvankelijk een cel- of gezondheidsfunctie hadden mag voor 1 juli
vóór peilmoment 1 wel een BRP inschrijving zijn, mits deze inschrijving
institutioneel is.
b. Ook voor industriefunctie mag iemand staan ingeschreven voor 1 juli vóór
peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie een boerderij is en op peilmoment 2
niet. Het gaat hier om boerderijen die na transformaties alleen een woonfunctie
hadden.
c. Ten slotte mag ook bij vbo’s waarvoor aanvankelijk een logiesfunctie gold iemand
ingeschreven staan voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie op
peilmoment 1 een recreatiewoning is en op peilmoment 2 niet. Dit geldt alleen
voor vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s.
(Zoals eerder vermeld: panden met slechts één vbo die voorheen een logiesfunctie
had, worden in het geheel niet meegenomen, omdat dit vaak slechts
administratieve wijzigingen betreft).

7. Woningtransformaties waarbij volgens de BRP op peilmoment 2 alleen personen
behorende tot een institutionele huishouding op het adres van de betreffende vbo
ingeschreven staan, zijn niet plausibel. Deze beslisregel is met name van toepassing
op vbo’s die aanvankelijk een gezondheidsfunctie hadden. Op het moment dat op
peilmoment 2 alleen institutionele personen ingeschreven staan, mag worden
aangenomen dat de vbo nog steeds een instelling betreft.

8. Woningtransformaties van vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met
meerdere vbo’s en waarbij op peilmoment 2 geen bewoners staan ingeschreven,
zijn niet plausibel. De omzetting naar een woonfunctie heeft dan een administratieve
achtergrond.

Niet plausibel volgens BAG (oppervlakteverandering)

Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer er een oppervlakteverandering in het pand is waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er sprake is van een woningsplitsing. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen panden waarin voornamelijk wordt gewoond (woongebouwen) en panden waarbij minder dan 80% van het gebruiksoppervlak voor wonen wordt gebruikt.

9. In geval het woonoppervlak meer dan 80% uit maakt van het totale oppervlak van het
pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering), is een pandtransformatie niet
plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is
onttrokken aan het pand. Het betreft hier woningsplitsing in plaats van
pandtransformatie.

10. In geval het woonoppervlak minder dan 80% uit maakt van het totale
gebruiksoppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering) en het
niet-woonoppervlak is gelijk gebleven, is een pandtransformatie niet plausibel als er
naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan
het pand. In deze gevallen verandert alleen het woningdeel in het pand en gaat het
ook hierbij om woningsplitsing.

Woningsplitsingen worden door deze twee beslisregels niet meegenomen als woningtransformatie.

Niet plausibel volgens combinatie BAG, BRP en WOZ

Met de onderstaande laatste beslisregels wordt van de mogelijke woningtransformaties die onbewoond zijn, bepaald of het hierbij om administratieve correcties gaat. Hiervoor wordt de gebruikscode van de WOZ op tweede peilmoment gebruikt.

11. Op het moment dat er niemand is ingeschreven op peilmoment 2 is aanvullende
informatie uit de WOZ gebruikt om vast te stellen of het betreffende vbo op dat
moment wel een woning was. Wanneer een vbo op peilmoment 2 niet bewoond
is en daarbij volgens de WOZ ook geen woonfunctie heeft, is de woningtransformatie
niet plausibel.

12. Wanneer niemand op peilmoment 2 staat ingeschreven volgens de BRP en het vbo
heeft volgens de BAG naast een woonfunctie nog een andere gebruiksfunctie en de
gebruikscode in de WOZ is onbekend dan wordt de woningtransformatie als ‘niet
plausibel’ beschouwd.

13. Wanneer het object op peilmoment 1 de functie ‘logies’ had in de BAG, maar op
peilmoment 2 geen bewoners heeft volgens het BRP, wordt de woningtransformatie
als ‘niet plausibel’ beschouwd.

Toepassen van beslisregels op mogelijke woningtransformaties

In 2021 zijn er 14.815 mogelijke woningtransformaties. Van deze mogelijke transformaties is 71 procent een feitelijke transformatie en 29 procent een administratieve correctie. In de periode 2015-2020 was het percentage feitelijke transformaties iets hoger, het percentage fluctueerde van 72 procent in 2015 tot 78 procent in 2018 en 2019 (zie onderstaand figuur).

Deze bijlage vormt de methodologische verantwoording voor kenmerken van transformaties. De kenmerken van transformaties zijn bepaald naar de eenheid waarop deze zijn gebaseerd: kenmerken van het pand, kenmerken van de woning (vbo) en kenmerken van het huishouden. De kenmerken van het pand zijn bepaald op 1 januari van het transformatiejaar en op 1 januari na transformatie, de kenmerken van de woning en het huishouden zijn op 1 januari na transformatiejaar bepaald. Kenmerken van woningtransformaties kunnen ook kenmerken van het pand zijn. Zo zijn hoofdfunctie van het pand voor transformatie en de oppervlakte van het pand ook kenmerken van woningtransformaties.

Kenmerken pandtransformatie

De kenmerken van het pand voor transformatie zijn: oppervlakte, bouwjaar, hoofdfunctie en stedelijkheid van de gemeente. Het percentage oppervlak van het pand dat is getransformeerd is een kenmerk dat na transformatie is bepaald. Vaak zijn er meerdere getransformeerde woningen in een pand, vandaar dat het aantal pandtransformaties kleiner is dan het aantal woningtransformaties.

Oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie
Informatie over het oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie van het pand komen uit de BAG. Voor de hoofdfunctie van het pand is een extra berekening gemaakt. De gebruiksfunctie in de BAG is bekend van een vbo; een pand kan echter uit meerdere vbo’s bestaan. Op basis van de oppervlakte van de verschillende vbo’s in het pand is gekeken welke gebruiksfunctie voornamelijk in het pand aanwezig is.

Stedelijkheid gemeente
De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2 500, 1 500, 1 000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden:

• Zeer sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 2 500 of meer);
• Sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 500 tot 2  500);
• Matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 000 tot 1500);
• Weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1 000);
• Niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Percentage oppervlak van pand dat is getransformeerd
Het percentage oppervlak dat is getransformeerd is bepaald door het gebruiksoppervlak van alle woningen die in het pand zijn ontstaan door transformatie te delen op het totale gebruiksoppervlak van het pand na transformatie.

Panden die niet volledig zijn getransformeerd zijn bijvoorbeeld panden met appartementen waarbij in de plint van het gebouw bedrijven/kantoren/winkels zijn gevestigd. Wanneer de niet-woningen worden omgebouwd naar appartementen is dus een deel van het pand getransformeerd. Het is trouwens mogelijk dat een (groot) pand binnen een aantal jaar in fasen wordt getransformeerd. Ook dan is het een deeltransformatie, hoewel het pand uiteindelijk helemaal wordt getransformeerd zien we binnen een jaar alleen de deeltransformatie.

Kenmerken woningtransformatie

Van de woningtransformaties is oppervlakte en eigendom bepaald van de woning. De oppervlakte van getransformeerde woningen is bekend en komt uit de BAG. De eigendomssituatie van de verblijfsobjecten met woonfunctie wordt ieder jaar op 1 januari door het CBS vastgesteld.

Eigendom
Deze afleiding is gebaseerd op de eigenaar volgens het Kadaster (Basisregistratie Kadaster). Op basis van de eigenaar kan worden vastgesteld of het een koopwoning betreft of niet. Bij een koopwoning is de eigenaar ook volgens de BRP op het adres ingeschreven. Voor een huurwoning kan daarnaast nog worden vastgesteld of de eigenaar (verhuurder) een woningcorporatie of een andere organisatie en/of een particulier is. In dit onderzoek worden daarmee de volgende categorieën onderscheiden:

• Koopwoning;
• Huurwoning van woningcorporatie;
• Huurwoning van overige verhuurder (andere organisatie of particuliere huur);
• Onbekend.

Kenmerken huishouden dat woont in een woningtransformatie

Hoe recenter de transformatie, hoe groter de kans dat er nog geen bewoning is aangetroffen op 1 januari na transformatiejaar. Vandaar dat er minder huishoudens worden geteld dan het aantal woningtransformaties. Er kunnen meerdere huishoudens ingeschreven staan op een verblijfsobject, denk dan aan studentenwoningen en institutionele woningen. In dit onderzoek nemen wij alle huishoudens mee die ingeschreven staan op een verblijfsobject.

Type huishouden
Het type huishouden bevat zowel particuliere als institutionele huishoudens. Institutionele huishoudens bestaan uit één of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats. Het gaat om instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen. Deze is apart opgenomen als categorie. De overige categorieën hebben betrekking op een particulier huishouden, waarin de personen zichzelf kunnen voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

Leeftijd referentiepersoon
De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon (hoofdbewoner) als volgt gekozen:

• als er een paar is binnen het huishouden: de man;
• als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar;
• in een eenouderhuishouden: de ouder;
• in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of, als deze ontbreekt, de oudste meerderjarige vrouw.

Bijeenkomstfunctie
Gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Celfunctie
Gebruiksfunctie voor dwangverblijf van mensen.

COROP-gebied
Een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen voor regionaal onderzoek. De COROP-indeling is een regionaal niveau tussen gemeenten en provincies in.

Deeltransformatie
Transformaties in panden waarbij een deel van het pand wordt getransformeerd van niet-woning(en) naar woning(en). Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen.

Eenoudergezinnen
Particulier huishouden bestaande uit één ouder met thuiswonende kinderen.

Eenpersoonshuishouden
Particulier huishouden bestaande uit één persoon.

Eigendom
Voor ieder verblijfsobject in de woningvoorraad wordt de eigendomssituatie vastgesteld door gebruik te maken van de WOZ, BRP, Kadasterinformatie en informatie over corporaties en gebouwen. Zo kan worden vastgesteld of de eigenaar de gebruiker is (eigen woning), een corporatie is of een overig verhuurder is.

Gebruiksfunctie
De gebruiksfuncties van een verblijfsobject worden afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie zoals vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het betreft het toegestane gebruik, niet de planologische bestemming of het feitelijk gebruik.

Gezondheidszorgfunctie
Gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling.

Hoofdfunctie
Belangrijkste functie van een pand gewogen naar oppervlakte van de verblijfsobjecten.

Industriefunctie
Gebruiksfunctie voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden.

Institutioneel huishouden
Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats.
Het gaat om personen in instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven.

Kantoorfunctie
Gebruiksfunctie voor administratie.

Langdurige leegstand
Een verblijfsobject dat zowel op 1 januari van het huidige jaar leegstaat als op 1 januari een jaar daarvoor.

Logiesfunctie
Gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen.

Onderwijsfunctie
Gebruiksfunctie voor het geven van onderwijs.

Overige gebruiksfunctie
Een niet nader benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt. In dit onderzoek is celfunctie onder overige gebruiksfunctie geplaatst.

Overige meerpersoonshuishoudens
Particulier huishouden bestaande uit meerdere overige leden. Een overige lid van een huishouden is een persoon die anders dan als partner, ouder in een eenouderhuishouden of als thuiswonend kind deel uitmaakt van een particulier huishouden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan twee broers die samen één huishouding vormen.

Overige toevoegingen
Om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, bijvoorbeeld splitsing, verbouw of verandering van gebruiksfunctie.

Paar met thuiswonende kinderen
Particulier huishouden bestaande uit een paar met ten minste één thuiswonend kind.

Paar zonder thuiswonende kinderen
Particulier huishouden bestaande uit een paar zonder thuiswonende kinderen.

Pand
De kleinste bouwkundige eenheid die nog functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandig is, direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Pandtransformatie
De transformatie van bestaande panden waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie.

Particulier huishouden
Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

Referentiepersoon
Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon als volgt gekozen: als er een paar is binnen het huishouden: de man; als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar; in een eenouderhuishouden: de ouder; in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of - als deze ontbreekt - de oudste meerderjarige vrouw.

Sportfunctie
Gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.

Stedelijkheid
De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2 500, 1 500, 1 000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden: zeer stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 2500 of meer), sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 500 tot 2 500), matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 000 tot 1 500), weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1 000) en niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Transformatie 
Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het om hergebruik van bestaande panden met (een) verblijfsobject(en) met een niet-woonfunctie waarbij een verblijfsobject met woonfunctie wordt toegevoegd.

Verblijfsobject
De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte.
Een verblijfsobject is dus een verzamelnaam voor alle woningen, gebouwen en andere objecten op een bepaald adres in Nederland. Verblijfsobjecten kunnen verschillende functies en ook meerdere functies hebben. Hebben ze een woonfunctie dan wordt het een woning genoemd. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen, studentenhuizen. Maar er zijn ook andere functies mogelijk zoals logies (recreatiewoning, hotel), winkel of industrie.

Waarde Onroerende Zaken
Door de gemeenten periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Winkelfunctie
Gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Woning
Een verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties.

Woningtransformatie
Woningen die zijn onstaan door transformatie van bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die in eerste instantie geen woonfunctie hebben.

Woonfunctie
Gebruiksfunctie voor het wonen.