3. Kenmerken van woning- en pandtransformaties

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2020 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het hele pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. De kenmerken van een pandtransformatie zijn zowel bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden) als op 1 januari na transformatie. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken. 

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 10 215 woningtransformaties in 2020 is meer dan een kwart gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland. Ook in 2019 was deze provincie koploper, maar het aandeel is in 2020 afgenomen (van 34 procent in 2019 naar 27 procent in 2020). De afname van het aantal woningtransformaties in Zuid-Holland komt vooral voor rekening van gemeente Rotterdam. In 2019 zijn in Rotterdam een aantal grote panden getransformeerd, in totaal waren er toen 1905 woningtransformaties. In 2020 zijn het vooral transformaties van kleinere panden met in totaal 545 woningtransformaties. De gemeente ’s-Gravenhage telt de meeste woningtransformaties, in 2020 zijn er in deze gemeente 760 woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd.

De provincie Utrecht is een goede tweede, het aandeel woningtransformaties is toegenomen van 7 procent in 2019 naar 17 procent in 2020. Deze groei komt niet alleen door een toename van woningtransformaties in de gemeente Utrecht maar ook door een aantal transformatieprojecten in de gemeente Nieuwegein. In deze gemeente is de woningvoorraad in 2020 met 560 woningen toegenomen vanwege woningtransformaties.

Ook in de provincie Limburg is een toename zichtbaar. In 2020 zijn er meer dan duizend woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd, in 2019 waren dat er 330. Deze toename komt voornamelijk voor rekening van de gemeente Maastricht. De provincie Noord-Holland is in 2020 teruggevallen in aantal woningtransformaties, met name Amsterdam. In de gemeente Amsterdam is het aantal woningtransformaties tussen 2019 en 2020 met 67 procent afgenomen. 

Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, in 2020 is 71 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75m². Het aandeel woningtransformaties met een groter oppervlak (75 tot 250 m²) groeit licht de laatste jaren, van 23 procent in 2016 tot 27 procent in 2020.

In figuur 3.1.1 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie. De meeste woningtransformaties zijn in voormalige kantoorpanden, maar dat aandeel nam in 2020 flink af. In 2019 was 46 procent van de woningtransformaties nog in voormalige kantoorpanden, in 2020 is dat gedaald naar 35 procent. Daarnaast is er een toename van het aantal woningtransformaties in panden met vooral een bijeenkomstfunctie (zoals kerken), gezondheidszorgfunctie en woonfunctie. Er vinden daarmee steeds meer woningtransformaties plaats in panden die wonen al als belangrijkste functie hebben. In de volgende paragraaf wordt hier uitgebreider op ingegaan.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 10 215  woningen die in 2020 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2 465  panden. Deze panden staan vooral in (sterk) stedelijke gebieden (62 procent). Ongeveer 66 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (55 procent). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie vorige paragraaf). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Nemen we alleen de 2 465  getransformeerde panden in ogenschouw dan zien we een ander beeld. Vóór transformatie heeft 31,1 procent van de panden als hoofdfunctie wonen, 17,5 procent heeft een kantoorfunctie (figuur 3.2.1). De woonpanden leveren echter minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Het aandeel van deze woongebouwen bij pandtransformaties neemt met 5 procentpunt toe tussen 2018 en 2020, terwijl het aandeel panden met een kantoorfunctie afneemt van 20,7 procent in 2018 naar 17,5 procent in 2020. Het aandeel getransformeerde winkelpanden neemt in de periode 2018-2020 met bijna 2 procentpunt toe van 20,7 procent naar 22,6 procent.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot deel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden voor transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (52,2 procent) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Voor 33,9 procent van de pandtransformaties geldt dat minimaal driekwart van het pand wordt getransformeerd, hier zitten ook panden bij die in zijn geheel worden getransformeerd.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 10 215  woningtransformaties in 2020 is 68 procent op 1 januari 2021 bewoond²⁾. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2020 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in het BRP.

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Bijna de helft (49 procent) is jonger dan 28 jaar; ongeveer 7 procent is 67 jaar of ouder. Bijna tweederde (62,8 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; 26,9 procent van de huishoudens bestaat uit twee personen (zonder kinderen). Dat het vooral kleine huishoudens zijn die een woningtransformatie betrekken, hangt samen met het feit dat woningtransformaties relatief kleine woningen zijn.