3. Nultredenwoningen

Voor meer uitleg over de gebruikte begrippen, zie Begrippenlijst. 

3.1 Samenvatting

Voor het bepalen van nultredenwoningen uit de populatie bestaande en nieuwe woningen zijn de volgende stappen gezet:

1. Ten eerste is de woningvoorraad, inclusief de indeling in eengezins- en meergezinswoningen, bepaald aan de hand van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
2. Vervolgens is voor eengezinswoningen als volgt het aantal nultredenwoningen bepaald:
   
   1. Voor panden met slechts één woning wordt op basis van de hoogte afgeleid of het om een gelijkvloerse woning gaat;
   2. Ook als het om een specifieke doelgroep gaat, of als het pandstempel groot is (>150 m²), nemen we aan dat de benodigde functies zich op dezelfde verdieping bevinden of zouden kunnen bevinden.
3. Voor meergezinswoningen is als volgt het aantal nultredenwoningen bepaald:
   
   1. Op basis van bouwjaar, hoogte en het aantal woningen, evenals de Verantwoordingsinformatie van woningcorporaties (dVi), is bepaald of er naar alle waarschijnlijkheid een lift aanwezig is in het pand. Zo ja, dan zijn in principe alle woningen in het pand nultredenwoningen, tenzij de hieronder genoemde uitzonderingen gelden.
   2. Als bepaald kan worden dat een woning een benedenwoning is, wordt deze woning ook als een nultredenwoning afgeleid (tenzij de hieronder genoemde uitzonderingen gelden).
   3. Echter als de woning zelf een trap kan bevatten en het volgens registraties of analyse van de geometrie een maisonnettewoning is, is het geen nultredenwoning.
4. Voor de totale populatie woningen wordt vervolgens gekeken of:
   
   1. In de beschikbare bronnen is aangegeven dat de bewonersdoelgroep ouderen is. In dat geval wordt ervan uitgegaan dat dit nultredenwoningen zijn, ook als dat niet uit de geometrie is af te leiden;
   2. Als uit de bronnen blijkt dat de bewonersdoelgroep juist jongeren of studenten betreft, worden de woningen niet meegeteld bij de voorraad nultredenwoningen, aangezien ze niet beschikbaar zijn voor ouderen;
   3. Als het volgens bronnen gaat om onzelfstandige woningen of intramurale plekken, dan worden de woningen ook niet als nultredenwoningen aangemerkt.

Op basis van bovenstaande methode blijkt dat op 1 januari 2023 van de 8 125 230 woningen in Nederland er 1 653 850 nultredenwoningen geschikt voor ouderen zijn (20%). Daarvan zijn 17 110 nultredenwoningen in het jaar ervoor als nieuwbouwwoning gerealiseerd, tegenover 74 180 nieuwbouwwoningen in de totale woningvoorraad (23%).

3.2 Gebruikte bronnen

Voor het bepalen van de nultredenwoningen zijn de volgende bronnen gebruikt. Voor een gedetailleerde beschrijving van de gebruikte bronnen, zie Bijlage E.

3.2.1 Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Gebruiksdoel: Basis van de woningvoorraad en recente toevoegingen

De BAG is gebruikt als basis voor de woningvoorraad op 1-1-2023, alsmede de toevoegingen gedurende 2022. Op basis van de BAG is de indeling in eengezins- en meergezinswoningen bepaald. Op eengezins- en meergezinswoningen is een andere methode toegepast voor het bepalen van de nultredenwoningen. Daarnaast is informatie over de oppervlakte van de woning en de aanwezigheid van niet-woningen in het pand gebruikt in het bepalen van nultredenwoningen.

3.2.2 3D BAG

Gebruiksdoel: Informatie omtrent hoogte pand en pandstempel

De 3D BAG geeft informatie over onder andere de hoogte van het pand. Hiervoor wordt het verschil gebruikt tussen het 70e percentiel van de hoogte van het LOD1.2 niveau en de hoogte van het maaiveld. Ook wordt het pandstempel uit de 3D BAG gehaald.

3.2.3 Energieprestatieregister (EP) van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)

Gebruiksdoel: Informatie omtrent verdieping van verblijfsobject (VBO)

Het EP-register bevat informatie over woningtype en ligging in het pand. Mede op basis hiervan worden maisonnettes geïdentificeerd. In de variabele “Pand_gebouwsubtype” van de EP-data zit informatie over de plaats en verdieping van een pand waarin de woning zich bevindt, bijvoorbeeld “Hoekdak” en “Tussenvloer”. Wanneer een woning zich op de vloer bevindt, nemen we aan dat het op de begane grond is, met uitzondering van “dakvloer”. Op basis van enkele voorbeelden is gebleken dat de woning dan meestal niet op de begane grond zit. Ook kan “vloer” betekenen dat de woning zich op de eerste verdieping bevindt als er op de onderste verdieping een verblijfsobject met andere gebruiksfunctie zit, bijvoorbeeld een winkel of garagebox. Daarom hebben we “vloer” alleen als onderste verdieping gezien als er geen niet-woning in het pand zit (volgens de BAG).

3.2.4 TNO sterrenclassificatie

Gebruiksdoel: Basis van deel van liftmethode en referentiepunt voor gevonden resultaten

In eerste instantie was het plan om op basis van een databestand van TNO met informatie over nultredenwoningen een model te ontwikkelen voor wat voor soort woningen nultredenwoningen zijn. De methode van TNO (zie bijlage) was echter duidelijk beschreven en ging uit van data waarover het CBS grotendeels ook beschikt, met uitzondering van specifieke informatie over woningen met een toelating en handmatig opgezochte informatie over liften en beletages/souterrains. Daarom hebben we die methode -voor zover mogelijk- direct toegepast op de data. 

3.2.5 WOZ+ (Gedetailleerde WOZ-gegevens)

Gebruiksdoel: Informatie omtrent doelgroep van VBO

De WOZ+ is een bestand met gedetailleerde WOZ-informatie die door het grootste deel van de gemeenten wordt aangeleverd bij Kadaster. Het bestand bevat informatie over gebruiksklasse en bouwkundige bestemming. Daarin kan worden aangegeven dat een woning bestemd is voor een bepaalde doelgroep. Als een woning gericht is op ouderen, wordt aangenomen dat het een nultredenwoning is. Als een woning gericht is op studenten, wordt aangenomen dat die woning niet beschikbaar is voor ouderen. Daarom wordt de woning in dat geval niet als nultredenwoning meegeteld. Ook bevat de WOZ+ informatie over het woningtype, bijvoorbeeld of het een maisonnette betreft. 

3.2.6 WOZ-bezitstabel uit de Verantwoordingsinformatie van woningcorporaties (dVi)

Gebruiksdoel: Informatie omtrent liften, extramurale eenheden en studenteneenheden binnen corporatiewoningen

Via dVi wordt informatie verkregen over corporatiewoningen, bijvoorbeeld over de aanwezigheid van een lift en of in een woning extramurale zorg wordt geleverd. Woningen die volgens de dVi een lift hebben of waarin extramurale zorg wordt geleverd, worden beschouwd als nultredenwoning. Daarnaast wordt informatie over studenteneenheden gebruikt om deze woningen uit te sluiten van nultredenwoningen.

3.2.7 Basisregistratie Personen (BRP)

Gebruiksdoel: Informatie over leeftijd van bewoners en aantal huishoudens per woning

Wanneer er volgens de BRP grotendeels jonge bewoners wonen in een pand met meergezinswoningen, dan nemen we aan dat het pand daar specifiek op is gericht. Deze woningen zijn dan naar alle waarschijnlijkheid niet beschikbaar voor ouderen. Ze worden dan ook niet meegenomen als nultredenwoning.
Als er drie of meer huishoudens op één adres wonen, gaat het waarschijnlijk om onzelfstandige wooneenheden. Ook deze sluiten we uit als nultredenwoning.

3.2.8 CBS-microdata over zorgwoonruimten

Gebruiksdoel: Intramurale woningen uitsluiten

Op basis van de CBS-microdata over zorgwoonruimten kunnen intramurale woonruimten worden uitgesloten.

3.2.9 WoonOnderzoek Nederland (WoON), meting 2021

Gebruiksdoel: Nultredenwoningen volgens enquête

In het WoON wordt personen gevraagd naar hun woonsituatie. Op basis daarvan is een vergelijking gemaakt met de indeling uit onze methode en is bepaald wanneer het pandstempel van een woning (volgens de 3D BAG) zo groot is dat de meerderheid van de mensen volgens het WoON hun woning als nultredenwoning bestempelen.

3.3 Methode

De initiële definitie was: ‘Nultredenwoningen zijn woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk). Deze woningen zijn niet noodzakelijk ook voor ouderen bestemd. Het kan ook gaan om reguliere appartementen en gelijkvloerse eengezinswoningen.’

Sommige aspecten van deze definitie kunnen niet worden bepaald met de beschikbare bronnen. De externe toegankelijkheid kan slechts beperkt worden bepaald, namelijk alleen of er in een pand met meerdere verdiepingen een lift aanwezig is of niet. Als er enkele treden zijn om bij de voordeur van het pand te komen, volgt dat niet uit de beschikbare data. Ook is niet zichtbaar of de lift op de woonverdieping stopt. Het komt bijvoorbeeld voor dat de lift op een tussenverdieping stopt met een trapje naar de verdieping lager of hoger en daarmee twee verdiepingen per stop bedient. 

Als er binnen een woning meerdere verdiepingen zijn, weten we de exacte indeling van de woning niet. We kunnen dus niet bepalen of er minstens één slaapkamer zonder trappen te bereiken is. We kunnen alleen bepalen of de woning naar alle waarschijnlijkheid gelijkvloers (te maken) is. Als het pandstempel van een eengezinswoning 150m2 of groter is, dan beschouwen we deze als nultreden. Uit een analyse van nultredenwoningen in WoON 2021 volgt dat eengezinswoningen met een pandstempel groter dan 150 m2 in meerderheid nultredenwoningen zijn. Ook nemen we aan dat er in dat geval in elk geval ruimte is om een woonkamer, keuken, badkamer, toilet en minimaal één slaapkamer te realiseren op de begane grond.

Figuur 1 Voorbeelden van treden voor een voordeur van een pand

Gebruikte definitie:

Nultredenwoningen zijn woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk, uitgezonderd enkele treden voor de voordeur van het pand) en dat de woning naar alle waarschijnlijkheid gelijkvloers is of voldoende ruimte biedt om in ieder geval woonkamer, keuken, badkamer, toilet en minimaal één slaapkamer te realiseren op één verdieping. Deze woningen zijn niet noodzakelijk ook voor ouderen bestemd. Het kan ook gaan om reguliere appartementen en gelijkvloerse eengezinswoningen. Woningen die expliciet bestemd zijn voor bewoning door jongeren, intramurale plekken en onzelfstandige wooneenheden worden uitgesloten.

Voor eengezinswoningen en meergezinswoningen is een andere methode toegepast. Voor een schematische weergave van de beslisregels, zie Bijlage D.

3.3.1 Stappenplan eengezinswoningen en meergezinswoningen waarbij in een pand slechts één woning aanwezig is (en verder niet-woningen):

1. Wanneer het pand tussen de 3 en 5 meter hoog is, nemen we aan dat het één verdieping en dus waarschijnlijk een nultredenwoning betreft;
2. Wanneer het pand 5 meter of hoger is, nemen we in eerste instantie aan dat het geen gelijkvloerse en dus geen nultredenwoning betreft;
3. Wanneer het pand lager dan 3 meter of de hoogte onbekend is, is het zeer waarschijnlijk dat de hoogte foutief is ingevuld. Hierbij wordt de aanname gemaakt (in lijn met de TNO-methode) dat het dan geen nultredenwoning betreft;
4. Als het pandstempel van de woning 150 m2 of meer is volgens de 3D BAG, gaan we ervan uit dat er voldoende ruimte is om op de begane grond een woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken te realiseren (ongeacht of de woning op dit moment werkelijk zodanig ingericht is). Dit wordt ondersteund doordat in het WoON de meerderheid van bewoners van woningen met een dergelijk groot pandstempel aangeven dat hun woning een nultredenwoning is. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven;
5. Als de doelgroep van de woning (volgens WOZ+, zie Bijlage C) ouderen of zorg betreft (doelgroeptermen: ouderen, zorg, gehandicapten, verstandelijk gehandicapten, revalidatie, aanleunwoning), nemen we aan dat de woning geschikt is voor ouderen of zorgbehoevenden, en dus een nultredenwoning. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven;
6. Als de woning wordt gebruikt voor extramurale zorg (volgens de dVi), nemen we aan dat de woning geschikt is voor zorgbehoevenden, en dus een nultredenwoning. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven;
7. Als de doelgroep van de woning jongeren zijn (volgens WOZ+) of studenten (volgens dVi) zien we het niet als nultredenwoning, aangezien deze niet beschikbaar is voor ouderen om in te wonen. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven;
8. Als de woning volgens CBS-microdata een zorgwoonruimte is, wordt deze niet beschouwd als een nultredenwoning, omdat intramurale zorg buiten de gewenste populatie valt. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven;
9. Als de woning wordt bewoond door 10 of meer volwassen personen (16 jaar of ouder) of 3 of meer huishoudens, gaat het naar alle waarschijnlijkheid om onzelfstandige woonvormen. Deze worden uitgesloten van nultredenwoningen. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.

3.3.2 Stappenplan meergezinswoningen

1. Bij een bouwjaar vanaf 1800 tot 1930 wordt aangenomen dat er geen lift is. Een woning op de benedenverdieping (volgens RVO) wordt wel als een nultredenwoning gezien, maar een woning op een bovenverdieping niet;
2. Bij een bouwjaar vanaf 1930 tot 2024, voor 1800 of onbekend: 
    
   1. Bij een bouwhoogte van 17 meter of hoger en meer dan 8 woningen wordt aangenomen dat er een lift is en dus dat alle woningen nultredenwoningen zijn.
   2. Bij een bouwhoogte van 17 meter of hoger en 2 tot en met 8 woningen wordt van de woningen op de benedenverdieping aangenomen dat het een nultredenwoning is en van de woningen op de bovenverdiepingen dat ze geen nultredenwoning zijn. Echter als er ook een niet-woning in het pand zit, wordt de woning op de benedenverdieping niet als nultredenwoning gezien. Dan wordt aangenomen dat de niet-woning op de benedenverdieping zit, terwijl de woning op de eerste verdieping erboven zit. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een winkel in de plint.
   3. Bij een bouwhoogte van 3 meter of hoger en lager dan 17 meter en 2 tot en met 8 woningen wordt van de woningen op de benedenverdieping aangenomen dat het nultredenwoningen zijn en van de woningen op de bovenverdiepingen dat ze geen nultredenwoningen zijn. Echter als er ook een niet-woning in het pand zit, wordt de woning op de benedenverdieping niet als nultredenwoning gezien. Dan wordt aangenomen dat de niet-woning op de benedenverdieping zit, terwijl de woning op de eerste verdieping erboven zit. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een winkel in de plint
   4. Bij een pand met meer dan 8 woningen en een bouwhoogte van 3 meter of hoger en lager dan 17 meter wordt van de woningen op de benedenverdieping aangenomen dat het nultredenwoningen zijn en van de woningen op de bovenverdiepingen dat ze geen nultredenwoningen zijn. Echter als er ook een niet-woning in het pand zit, wordt de woning op de benedenverdieping niet als nultredenwoning gezien. Dan wordt aangenomen dat de niet-woning op de benedenverdieping zit, terwijl de woning op de eerste verdieping erboven zit. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een winkel in de plint.
   5. Bij een bouwhoogte lager dan 3 meter of onbekende hoogte wordt van de woningen op de benedenverdieping aangenomen dat het nultredenwoningen zijn en van de woningen op de bovenverdiepingen dat ze geen nultredenwoningen zijn.
      
      i. Aanvulling op b, c en e: Bij een bouwjaar vanaf 1950 tot 1970 of voor 1800 en 6 tot en met 8 woningen werd vaak een souterrain gebouwd. Het souterrain is dan de benedenverdieping, maar deze is niet nultreden. Hiervoor wordt gecorrigeerd (ongeacht de hoogte)
3. Bij een bouwjaar vanaf 1992:
   
   1. Als de gebruiksoppervlakte groter dan 3500 m2 is of er zijn meer dan 35 woningen in het pand, dan wordt aangenomen dat er een lift in het pand zit en worden dus alle woningen als nultredenwoningen gezien.
4. Als er volgens dVi een lift in het pand van een woning aanwezig is, wordt deze woning als nultredenwoning beschouwd. Ook als er een extramurale zorgwoning in het pand aanwezig is, wordt aangenomen dat er een lift in het pand is.
5. Als een woning volgens de RVO een ‘vloerligging’ heeft, het pand geen niet-woning bevat, er maximaal 3 woningen in het pand zijn en het totale oppervlakte van deze woningen overeenkomt met het pandoppervlakte, dan worden deze woningen als nultredenwoningen beschouwd. Deze liggen, gezien het oppervlakte, allemaal naast elkaar op de begane grond.
6. Als een woning getypeerd wordt als een maisonnette, en dus twee verdiepingen binnen de woning bevat, dan wordt deze woning als niet-nultredenwoning beschouwd. Of een woning een maisonnette is, is eerder bepaald op basis van de WOZ+ data, RVO data en relatief woonoppervlak. Zie de ‘Tussenrapportage Haalbaarheidsonderzoek Uitsplitsing meergezinswoningen’ voor meer informatie. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.
7. Als de doelgroep van de woning (volgens de WOZ+, zie 5.3) ouderen of zorg betreft (doelgroeptermen: ouderen, zorg, gehandicapten, verstandelijk gehandicapten, revalidatie, aanleunwoning), wordt de woning als nultredenwoning beschouwd. De aanname is dat als een woning deze WOZ+ beschrijving heeft, dit een woning is die geschikt is voor ouderen. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.
8. Als volgens de dVi extramurale zorg wordt verleend in een woning, wordt deze woning als nultredenwoning beschouwd. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.
9. In bepaalde gevallen worden woningen als nultredenwoning gedefinieerd, maar gaat het om studenten- of jongerenwoningen die niet bedoeld zijn voor ouderenhuisvesting. Om deze reden worden woningen die door WOZ+ of dVi met doelgroep ‘studenten’ aangeduid worden of panden waarin meer dan 10 personen wonen èn waarvan meer dan 75% jonger is dan 35, omgezet naar een niet-nultredenwoning. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.
10. Als de woning volgens CBS-gegevens een zorgwoonruimte is, wordt deze niet beschouwd als een nultredenwoningen, wegens het feit dat intramurale zorg buiten de gewenste populatie valt. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.
11. Als de woning wordt bewoond door 10 of meer volwassen personen (16 jaar of ouder) of 3 of meer huishoudens, gaat het naar alle waarschijnlijkheid om onzelfstandige woonvormen. Deze worden uitgesloten van nultredenwoningen. Deze stap kan eventueel voorgaande stappen overschrijven.

3.3.3 Methodeverschillen met TNO

Door andere dataverzameling en ander gebruik van beschikbare bronnen en gemaakte ontwerpkeuzes in de huidige methode, zijn er een aantal verschillen tussen het eerder uitgevoerde TNO onderzoek en de huidige methode. Deze verschillen zijn verder beschreven in bijlage A.

3.3.4 Vergelijking met WoON

Bij de eerste indeling van 3.3.1 (nog zonder stap 4 van eengezinswoningen: oppervlakte pandstempel eengezinswoningen) is een koppeling gemaakt tussen de objecten in WoON 2021 en de woningen in de BAG. Bij de eerste voorlopige indeling werden 1,4 miljoen woningen in de BAG als nultreden ingedeeld, volgens WoON 2021 wonen circa 2,1 miljoen huishoudens in een nultredenwoning. Daarbij moet worden opgemerkt dat de cijfers uit het WoON huishoudens betreffen, waarbij het kan voorkomen dat sommige huishoudens een woning delen, zoals bijvoorbeeld twee vrienden die samenwonen, maar aparte alleenstaande huishoudens vormen.. Ook sluiten we in dit onderzoek naar huisvesting voor ouderen bewust woningen uit die bestemd zijn voor jongeren en/of studenten. 
Voor de woningen die in de WoON steekproef voorkwamen is op objectniveau vergeleken of de indeling overeen kwam. Bij 67 procent van de nultredenwoningen die in de WoON steekproef voorkwamen was onze bepaling van nultredenwoningen correct volgens het WoON, dat wil zeggen dat de woning zowel intern als extern toegankelijk is. Bij 28 procent was bovendien de woning volgens het WoON wel intern toegankelijk, maar niet extern. Dat wil zeggen dat er bijvoorbeeld een trap tussen de straat en de voordeur zit. Bij de aangepaste definitie van nultredenwoningen is al opgemerkt dat we externe toegankelijkheid slechts beperkt kunnen waarnemen met de gebruikte bronnen en methode. Bij 4 procent was de woning volgens het WoON wel extern toegankelijk, maar niet intern. Bij een zeer kleine groep (1%) was onze ‘nultredenwoning’ volgens WoON noch extern noch intern toegankelijk.

In niet-stedelijke gemeenten kwam de inschatting vaker precies overeen (78%) dan in sterk stedelijke gemeenten (63%).

Andersom gekeken, naar welke nultredenwoningen in het WoON door onze afleiding worden herkend, bleek dat vooral nultreden eengezinswoningen missen. Volgens het WoON is 52 procent van de nultredenwoningen een eengezinswoning, bijvoorbeeld een rijtjeshuis, tussenwoning, hoekwoning, half-vrijstaande woning, vrijstaande woning of boerderij. Volgens onze initiële methode (zonder stap 4) is slechts 21 procent een eengezinswoning (van de aan het WoON gekoppelde woningen). Er ontbraken met name nultredenwoningen in niet-stedelijk gebied; boerderijwoningen en vrijstaande woningen blijken relatief vaak nultredenwoningen te zijn. (Zie bijlage B voor een uitgebreidere analyse).

Deze inzichten zijn gebruikt om de afleidingsmethode verder te verbeteren. Er is een analyse gemaakt van de pandstempels van eengezinswoningen en de kans dat deze nultreden zijn. Daaruit bleek dat die kans bij een pandstempel vanaf 150 m² meer dan 50 procent was. Op basis daarvan is stap 4 toegevoegd aan de afleidingsmethode van eengezinswoningen. De onderschatting van het aantal nultreden eengezinswoningen is daarmee ingeperkt. De kwaliteit kan nog verder verbeteren als de WOZ+ beter gevuld wordt, waarmee nog meer maisonnettes uitgefilterd kunnen worden en seniorenwoningen herkend kunnen worden.
 

3.4 Aantal nultredenwoningen: voorraad en nieuwbouw

Naast de vergelijking met het WoON is ook op steekproef basis een visuele beoordeling van woningen gemaakt door ze op te zoeken in Google Street View en andere openbare online bronnen om te kijken of de nultredeninformatie plausibel was. Dat was in de meerderheid van de steekproef het geval.
In enkele gevallen kan het echter toch voorkomen dat een nultredenwoning niet als zodanig wordt herkend, bijvoorbeeld als er wel een lift is die niet in de gebruikte data voorkomt. Het kan andersom ook voorkomen dat er een nultredenwoning gezien wordt, waar er bijvoorbeeld toch sprake is van een maisonnettewoning of een trap naar de hoofdingang. Daarom wordt alleen de data per gemeente getoond, en niet per wijk of buurt. Ook wordt de data afgerond op tientallen om schijnnauwkeurigheid te voorkomen.

De volledige tabel inclusief aantallen per provincie, corop en gemeenten is hier te vinden.

3.5 Aandachtspunten

Er zijn enkele aandachtspunten bij de huidige data en opties voor verbetering bij toekomstig gebruik van de methode.

3.5.1 Beschikbaarheid en dekking van bronnen:

• De leeftijd van de bewoners kan pas worden bepaald als de bewoning geregistreerd is. Als er niemand woont op de peildatum, wat in het geval van nieuwbouw relatief waarschijnlijk is, zal deze beslisregel geen invloed hebben. Dat geldt ook voor het aantal bewoners in onzelfstandige wooneenheden.
• De informatie over de aanwezigheid van een lift volgens dVi data gaat alleen over corporatiewoningen, of panden waarin een corporatiewoning zich bevindt. Mogelijk zijn er aanvullende bronnen die informatie bevatten over de aanwezigheid van liften in andere panden. 
• De huidige methode is mede afhankelijk van WOZ+ data. Niet alle gemeenten leveren hiervoor data aan. In die gemeenten kan het voorkomen dat ouderenwoningen missen en dat studentenwoningen onterecht worden meegerekend als nultredenwoning. Daarnaast bestaat er het risico dat als deze bron vervalt, we geen woningen voor specifieke doelgroepen meer kunnen onderscheiden. 
• De 3D BAG is niet beschikbaar voor elk mogelijk peilmoment en vaak niet per 1 januari van een jaar. Er zal dus sprake zijn van missende informatie voor panden die op het peilmoment van de 3D BAG niet meer of nog niet bestaan. Bovendien is bekend uit onderzoek naar beslisregels overige toevoegingen en overige onttrekkingen, onderdeel optoppen, dat de hoogtemetingen niet elk jaar worden geactualiseerd. Voor het doel van het huidige onderzoek voldoet het goed genoeg.

3.5.2 Toekomstige opties voor verbetering:

• Eengezinswoningen worden alleen op basis van hoogte en oppervlakte ingedeeld als nultredenwoning of niet, maar het kan ook zijn dat een woning geschikt is gemaakt voor ouderen. Dat heeft TNO uitgebreid onderzocht, maar nemen wij hier nu niet mee. 
• TNO stelt dat in 80 tot 95 procent van de reguliere eengezinswoningen vanaf twee woonlagen zonder bouwkundige ingrepen een traplift geplaatst kan worden, waarmee de woning een nultredenwoning wordt. Wanneer hierover informatie beschikbaar is, bijvoorbeeld in registers, kan dit van toegevoegde waarde zijn.
• De bepaling van het type woning (bijvoorbeeld beletage, souterrain, aanwezigheid lift) zou ook gedaan kunnen worden op basis van beeldmateriaal (bijvoorbeeld Streetview of Cyclomedia) in combinatie met machine learning. Wanneer dit geconstateerd kan worden, zou deze informatie ook gebruikt kunnen worden voor het bepalen van nultredenwoningen. Tevens kan dit gebruikt worden voor de bepaling of er traptreden zijn voor de voordeur.
• Wanneer extra informatie beschikbaar is over de exacte plaats van een woning binnen een pand, zou dat gebruikt kunnen worden voor een nauwkeurigere bepaling van woningen op de begane grond. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden in plaats van de aanname dat als er een niet-woning in het pand is, deze zich dan in de plint bevindt, en dat woningen dus niet op de begane grond zitten.
• Wellicht kan in de toekomst extra informatie verkregen worden uit de Landelijke Monitor Voortgang Woningbouw (LMVW). Op planniveau kan daarin worden aangegeven dat het nultredenwoningen betreft. Wanneer bekend is dat het plan is gerealiseerd, kan deze kennis meegenomen worden.
• Naast toevoegingen door nieuwbouw kunnen bij toekomstige metingen ook vergelijkingen gedaan worden voor bestaande woningen. Er kunnen namelijk ook nultredenwoningen worden toegevoegd door bijvoorbeeld verbouwingen van huidige niet-nultredenwoningen. Onderzocht zou moeten worden of dit voldoende betrouwbaar gemeten kan worden.

3.5.3 Overige aandachtspunten

Nultredenwoningen zijn niet per definitie altijd geschikt voor ouderen met een beperking. Wanneer er bijvoorbeeld ruimte moet zijn voor het gebruik van een rollator, voldoet een kleine studio niet, ook al is dat een nultredenwoning. Tevens is het met de gebruikte methode niet mogelijk om treden voor de voordeur in kaart te brengen. Ook kunnen hoge drempels in het pand onwenselijk zijn voor ouderen die er (willen) wonen. Deze situaties zijn niet met de huidige methode in beeld te brengen. Ook kijken we nu niet naar ligging ten opzichte van voorzieningen en openbaar vervoer, terwijl dat wel belangrijke vereisten kunnen zijn voor ouderen met een beperking.