4. Aanvullende analyses

Naast de zes kernindicatoren, wordt er een aantal aanvullende analyses gedaan. Het doel van deze analyses is om een vollediger beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt te schetsen. Het vierde hoofdstuk gaat in op deze aanvullende analyses en de daarbij gebruikte methodes.

4.1 Inleiding

De eerste aanvullende analyse is een vergelijking van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de koopwoningvoorraad in het risicogebied met die van woningen in het referentiegebied. De gebruikte bron en de gehanteerde methode van deze analyse wordt beschreven in paragraaf 4.2. De tweede aanvullende analyse is een vergelijking van de verhuisbewegingen vanuit, naar en binnen het risicogebied met de verhuisbewegingen vanuit, naar en binnen het referentiegebied. De bron en methode voor deze analyse worden beschreven in paragraaf 4.3.

4.2 WOZ-waardeontwikkelingen

Bronbestand

Voor het bepalen van de WOZ-waardeontwikkelingen wordt steeds gebruik gemaakt van het meest recente BAG-bestand verrijkt met WOZ-waarden (paragraaf 2.3). Er worden filters toegepast om koopwoningen te kunnen onderscheiden van huurwoningen en niet-woningen. Anders gezegd, er wordt een filter toegepast om de koopwoningvoorraad te selecteren. Daarnaast wordt een filter toegepast om niet-plausibele WOZ-waarden te verwijderen. De volgende filters worden toegepast:

• Objecten met de WOZ gebruiksfunctie wonen worden geselecteerd. Dit komt overeen met gebruiksfunctie 10 en 11.
• Objecten gedefinieerd als Eigen Woning.
• Objecten met een WOZ-waarde groter dan of gelijk aan 10 duizend euro en kleiner dan of gelijk aan 5 miljoen euro worden geselecteerd.

Methode

De ontwikkeling van de WOZ-waarde van bestaande koopwoningen is berekend door per onderzoeksgebied de som van de WOZ-waarden in een bepaald jaar te delen door de som van de WOZ-waarden in het voorgaande jaar. Alleen woningen die in beide opeenvolgende jaren voorkomen, worden meegenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat de gemeten ontwikkeling wordt beïnvloed door verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad tussen beide jaren.

Per jaar is op deze manier een groeifactor berekend. De index wordt berekend door de factor van een bepaald jaar te vermenigvuldigen met de index van het voorgaande jaar. Zo ontstaat de reeks die start op waardepeildatum 1 januari 2011.

Alle indicatoren in het onderzoek zijn herschaald naar het derde kwartaal van 2012. Omdat de WOZ-waarde jaarlijks per januari wordt vastgesteld, is het niet mogelijk om op dit punt exact bij de andere indicatoren in het onderzoek aan te sluiten. De WOZ-index is daarom per waardepeildatum 1 januari 2012 op 100 gesteld. Dit is de meest recente WOZ-waarde op het moment dat de grootste beving tot dan toe plaatsvond.

4.3 Verhuisbewegingen

Bronbestand

Voor de verhuizingen wordt gebruik gemaakt van de Basisregistratie Personen (BRP). De BRP is sinds 2014 de opvolger van de GBA (zie paragraaf 2.3). In de BRP zijn van iedere ingeschrevene gegevens als Burgerservicenummer (BSN), geboortedatum, geslacht, geboorteland en woonplaats geregistreerd. Van ingezetenen (personen die bij een gemeente staan ingeschreven) worden bovendien gegevens over de ouders, partners en kinderen geregistreerd. Voor ingezetenen wordt een adres in Nederland geregistreerd, voor niet-ingezetenen een adres buiten Nederland. Een verhuizing wordt afgeleid uit de BRP aan de hand van een adreswijziging.

Huidige methode (ingevoerd in 2022)

Jaarlijks worden de verhuisbewegingen van, naar en binnen het risico- en referentiegebied weergegeven. De verhuisbewegingen worden weergegeven op huishoudensniveau. Onder een huishouden wordt hier een particulier huishouden verstaan; institutionele huishoudens zoals verzorgingshuizen of AZC’s worden niet meegenomen. Het aantal verhuizingen is inclusief verhuizingen van en naar huurwoningen. Voor het bepalen van een huishouden wordt gebruik gemaakt van de referentiepersoon binnen het huishouden. De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. In het geval van een huishouden met zowel man als vrouw, wordt standaard de man aangemerkt als referentiepersoon. Een verhuizing van een persoon wordt in het onderzoek meegenomen en gezien als een verhuizing van een huishouden als  een persoon voor en/of na de verhuizing referentiepersoon is en voor en na de verhuizing niet in een institutioneel huishouden woont. Er zijn verschillende soorten / groottes van verhuizende huishoudens mogelijk, bijvoorbeeld een verhuizend gezin bestaande uit twee ouders en twee kinderen, een jongere die het ouderlijk huis verlaat en op zichzelf gaat wonen of twee mensen die eerst samen wonen en vervolgens apart gaan wonen (twee verhuizende huishoudens). De verhuisbewegingen zijn in het onderzoek beschikbaar voor alle kwartalen vanaf 2014.

Wijziging methode ten opzichte van periode 2012-2021

Voor de analyses en rapportage van 2022 is de methode om de verhuisbewegingen te bepalen gewijzigd ten opzichte van de methode die gehanteerd werd in eerdere jaren. Deze methodewijziging is vanaf 2022 met terugwerkende kracht toegepast op alle voorgaande jaren.

Tot  en met 2021 werden er twee aparte bestanden gebruikt voor de analyses van verhuisbewegingen. Een demografisch bestand met verhuisbewegingen en de BRP. Uit de BRP werd informatie over referentiepersonen gehaald en uit het bestand over verhuisbewegingen werd informatie over verhuizingen gehaald. Gecombineerd leverde dit informatie over verhuizende huishoudens op. Aangezien de peildatum van de BRP en het verhuisbestand niet helemaal overeenkwamen, leidde dit in een klein aantal gevallen tot problemen bij het bepalen van de verhuisbewegingen. Daarom is er vanaf 2022 met terugwerkende kracht voor gekozen om te werken met 1 bestand waarin zowel verhuizingen als referentiepersonen zijn opgenomen.

Ook is in 2022 de operationalisering van verhuizende huishoudens aangepast. In de oude methode werd uitgegaan van de referentiepersoon van het huishouden na verhuizing. Bij de nieuwe methode wordt gekeken naar de referentiepersoon voor en/of na de verhuizing. Alhoewel de nieuwe methode conceptueel beter is, zijn de verschillen in de uitkomsten op hoofdlijnen tussen de oude en nieuwe operationalisering zeer klein.