3. Kenmerken van woning- en pandtransformaties

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2024 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, is op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 7,9 duizend woningtransformaties in 2024 zijn de meeste gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland (25%), zie tabel 3.1.1. Het aantal woningtransformaties in Zuid-Holland is met 33% gestegen ten opzichte van 2023. Deze stijging vindt voornamelijk plaats in de gemeente Rotterdam. Daarentegen vindt in Amsterdam een sterke daling plaats, waardoor het totale aantal in de provincie Noord-Holland juist sterk is gedaald; namelijk met 51 procent ten opzichte van 2023. Deze provincie neemt landelijk nu de vierde plek in met 12 procent (955 woningtransformaties) van het totaal aantal woningtransformaties. Op de tweede en derde plek staan Noord-Brabant met 17 procent (1 320 woningtransformaties) en Gelderland met 12 procent (975 woningtransformaties).

Van alle gemeenten zijn in Rotterdam de meeste woningtransformaties opgeleverd, namelijk 925. Dat is 194 procent meer dan in 2023. De gemeente Amsterdam laat daarentegen een sterke daling zien, van 1 155 woningtransformaties in 2023 naar 210 woningtransformaties in 2024. Eindhoven staat tweede met 405 woningtransformaties, daarna volgt Hengelo (O.) met 290 woningtransformaties. Overigens staat de rest van de G4 wel in de top 10. Onderstaande tabel laat de tien gemeenten met de meeste woningtransformaties zien.

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, maar dit aandeel neemt af. In 2024 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m², dat is licht gedaald ten opzichte van 2017, toen was het 73 procent. Het aandeel woningtransformaties tot 50 m² neemt iets sneller af. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m², in 2024 is dat nog maar 37 procent.

In figuur 3.1.2 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie. De meeste woningtransformaties zijn in voormalige kantoorpanden, namelijk 2 765. Na een piek in 2021 van 43 procent ligt het aantal transformaties in dit type panden in 2022-2024 tussen de 28 en 35 procent. Woningtransformaties nemen af in gezondheidszorgpanden. In 2023 vonden in dit soort panden 665 woningtransformaties plaats, in 2024 zijn dit er nog maar 215. Dit is een afname van 68 procent. Na een piek in 2023 is het aantal woningtransformaties in winkelpanden tevens sterk afgenomen (van 2 165 tot 1 155). Bij de overige categorieën zijn er slechts kleine absolute verschillen met vorig jaar. De categorie Overige functie in figuur 3.1.2 is een samenvoeging van de gebruiksfuncties ‘Overig’, ‘Logies’ en ‘Bijeenkomst’.

Woningtransformaties zijn vaak huurwoningen in bezit van een overige verhuurder. In 2024 is 73 procent in bezit van een overige verhuurder, dit is iets minder dan de 77 procent in 2023. Het aandeel koopwoningen is iets toegenomen van 16 procent in 2023 naar 18 procent in 2024. Het aandeel huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie is met 8 procent in 2024 ongeveer hetzelfde als in 2023 (7%). In vergelijking met de gehele woningvooraad zijn koopwoningen ondervertegenwoordigd bij woningtransformaties; in de woningvoorraad is namelijk 57 procent een koopwoning. Overige verhuur is in de totale woningvoorraad juist de kleinste groep; slechts 14 procent van alle woningen betreft een woning in deze sector.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 7 870 woningen die in 2024 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2 020 panden. Dat zijn iets minder panden dan in 2023 (2 205 panden). Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (61%). Zie figuur 3.2.1.

Ongeveer 64 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (54%). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Zie figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie figuur 3.1.2). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2 020 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 29 procent van de panden als hoofdfunctie al wonen (zie figuur 3.2.3), terwijl 16 procent van de panden een kantoorfunctie heeft. Deze verdeling is vergelijkbaar met vorig jaar. Het aantal getransformeerde panden met een woon- of kantoorfunctie is wel lager dan vorig jaar, een afname van respectievelijk 5 en 10 procent. Na woonpanden zijn winkelpanden de grootste categorie waar woningtransformaties plaatsvinden met 23 procent. De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden vóór transformatie zijn voor alle categorieën vergelijkbaar met vorig jaar.

Kantoorpanden leveren meestal gemiddeld de meeste woningtransformaties op, gemiddeld 8,8 woningen per pand in 2024 (zie figuur 3.2.4). De meeste woningtransformaties per pand worden dit jaar echter gezien in onderwijspanden, namelijk 14,5 woningen per pand. Woonpanden leveren over het algemeen minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren, winkels of andere ruimten gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Het gemiddelde aantal woningtransformaties per woonpand schommelt sinds 2020 tussen de 2,2 en 2,8. Panden met een winkelfunctie hebben een vergelijkbaar gemiddelde per pand, met een uitschieter in 2023 van 4,1. 

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (54%) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is met 33 procent vergelijkbaar met voorgaande jaren. Het minst vaak (13%) komen woningtransformaties voor waarbij 50 tot 75 procent van een pand wordt getransformeerd.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 7,9 duizend woningtransformaties in 2024 zijn er op 1 januari 2025 meer dan 5 duizend bewoond, dat is 66 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2024 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). 

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Ruim twee vijfde (44%) van de bewoners bevindt zich in de leeftijdscategorie 18 t/m 27 jaar. Het aandeel bewoners in de categorie 28 t/m 44 jaar is met 35 procent hetzelfde als vorig jaar. Bij de overige leeftijdsklassen is het aandeel ook vergelijkbaar over de jaren.

Vergelijkbaar met voorgaande jaren wonen in 89 procent van de bewoonde woningtransformaties eenpersoonshuishoudens of paren zonder thuiswonende kinderen. Bijna 62 procent van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens. Het aandeel van paren zonder thuiswonende kinderen is met 27 procent iets lager dan vorig jaar.