2. Gebiedsindeling

De kern van het onderzoek bestaat uit een vergelijking van de woningmarktontwikkelingen tussen gebieden met meer en minder schade door aardbevingen. Dit hoofdstuk beschrijft hoe deze gebiedsindeling is vastgesteld.

2.1 Inleiding

Om de woningmarktontwikkelingen tussen gebieden met meer en minder schade door aardbevingen te kunnen vergelijken, zijn de buurten in (de nabijheid van) het aardbevingsgebied voor de kernanalyses ingedeeld in vier categorieën:

• Het referentiegebied met (vrijwel) geen woningen met aardbevingsschade
• Het risicogebied met een relatief laag aandeel woningen met schade
• Het risicogebied met een gemiddeld aandeel woningen met schade
• Het risicogebied met een relatief hoog aandeel woningen met schade

Daarnaast zijn er enkele buurten in het onderzoeksgebied uitgesloten van het onderzoek omdat zij qua sociaaleconomische en demografische kenmerken dusdanig afwijken dat zij de vergelijking tussen gebieden met meer en minder aardbevingsschade vertroebelen. Deze buurten horen bij het zogenaamde uitzonderingsgebied. Figuur 2.1.1 geeft aan welke buurten bij welk gebied horen.

Omdat er sprake is van krimp in delen van het onderzoeksgebied, wordt eveneens onderzocht of de woningmarktontwikkelingen verschillen tussen gebieden waar dit al dan niet speelt. Voor de krimpanalyse zijn de buurten in vier categorieën ingedeeld: risicobuurten met en zonder krimp, en referentiebuurten met en zonder krimp. Er wordt geen extra onderscheid gemaakt naar de schade-intensiteit binnen de risicobuurten. Tabel 2.1.2 vat de gebiedsindelingen die gehanteerd worden in het onderzoek samen.

Paragraaf 2.2 beschrijft hoe de indeling naar risico- en referentiebuurten is aangebracht. Daarbij worden eerst de bronnen beschreven en daarna de methode. Vervolgens bespreekt paragraaf 2.3 de analyse die is uitgevoerd om vast te stellen welke buurten tot het uitzonderingsgebied horen. De resterende buurten in het risicogebied zijn in drie verschillende schadecategorieën ingedeeld. De methode die hiervoor is gebruikt wordt beschreven in paragraaf 2.4. Ten slotte behandelt paragraaf 2.5 de indeling naar krimp- en niet-krimpregio’s.

2.2 Risico- en referentiegebied

Bronbestanden

Het aandeel woningen met schade bepaalt of een buurt tot het risico- of referentiegebied behoort. Het aandeel woningen met schade is vastgesteld door per buurt het aantal woningen met schade te delen door het totale aantal woningen. Om deze berekening uit te voeren is dus informatie nodig over het aantal woningen met schade en de woningvoorraad in de betreffende buurt. De bronnen die hiervoor zijn gebruikt, worden hierna beschreven.

De gebiedsindeling bij de start van de onderzoeksreeks was gebaseerd op de gehonoreerde schademeldingen tot en met oktober 2016. Omdat er sindsdien nieuwe aardbevingen zijn geweest en schademeldingen bijgekomen, is de gebiedsindeling vanaf rapportagejaar 2019 gebaseerd op gehonoreerde schademeldingen tot en met 2 augustus 2019.

Schadebestanden
De bestanden die worden gebruikt om te bepalen hoeveel woningen schade hebben opgelopen zijn afkomstig van het Centrum Veilig Wonen (CVW) en van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Huiseigenaren rondom het Groningenveld kunnen schade aan hun woning melden bij de TCMG. In het verleden kon dat bij het CVW. Nadat een schademelding is gedaan wordt onderzocht of de schade is ontstaan door een aardbeving als gevolg van de gaswinning. Is dat het geval, dan kan de TCMG (en in het verleden het CVW) overgaan tot schadeherstel ofwel uitbetaling¹⁾. De gebruikte schadebestanden bevatten alle dossiers met het bijbehorende schadebudget die zijn aangemaakt tussen 16 augustus 2012 (toen de grote beving bij Huizinge plaatsvond) en 2 augustus 2019. Hierbij moet worden opgemerkt dat de bestanden ook dossiers bevatten die nog niet in behandeling zijn genomen. Uit de bestanden kan niet worden opgemaakt wanneer de schade precies is ontstaan en ook niet of en wanneer de schade weer is hersteld.

In dit onderzoek worden woningen met aardbevingsschade gedefinieerd als woningen met een totaal gehonoreerd schadebudget boven de € 0,-²⁾. Er is onderzocht of de gebiedsindeling heel anders zou uitpakken wanneer deze niet wordt gebaseerd op basis van het aandeel woningen met schade, maar op basis van de aanwezigheid van aardbevingen. Dit blijkt niet het geval. Hoofdstuk 5 bespreekt deze analyse in meer detail.

Adressen met een schadebudget van € 0,- worden uitgesloten omdat het volgens het CVW of de TCMG dan gaat om adressen waarbij de gemelde schade geen gevolg is van een aardbeving, of waarbij het dossier nog niet in behandeling genomen. In het laatste geval is er mogelijk wel schade door een aardbeving, maar deze is nog niet officieel vastgesteld. Voor een (onbekend) deel van deze adressen geldt dat er later alsnog schade kan worden toegekend. Bij de interpretatie van de cijfers moet daarom rekening worden gehouden met een mogelijke onderschatting van het aandeel woningen met schade.

Niet alle adressen in het schadebestand betreffen woningen; er zitten ook dossiers van bedrijven en scholen tussen. Om enkel de woningen met schade te kunnen selecteren, is het schadebestand gekoppeld aan de woningvoorraadstand die ontleend is uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Ook kan met behulp van informatie uit de BAG worden bepaald in welke buurt een woning ligt. Na de koppeling is het dus mogelijk om het aantal woningen met schade per buurt te bepalen. De BAG wordt in de volgende paragraaf beschreven.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen
De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is gebruikt om de woningvoorraad per buurt te bepalen. De BAG bestaat uit de Basisregistratie Gebouwen en de Basisregistratie Adressen. In de Basisregistratie Gebouwen zijn onder andere alle verblijfsobjecten in Nederland opgenomen. Daarnaast bevat de registratie bijvoorbeeld ook standplaatsen en ligplaatsen. Vanuit de Basisregistratie Adressen is een adres beschikbaar. Gemeenten dragen zorg voor de vulling van de BAG. Zij zijn verplicht te zorgen voor een volledige, juiste en actuele registratie van verblijfsobjecten op hun grondgebied. Om vanuit de BAG de woningvoorraad te bepalen, zijn alle verblijfsobjecten met de functie ‘wonen’ geselecteerd. Dit is gedaan op basis van de woningvoorraadstand van 1 januari 2019. Om vervolgens de voorraad per buurt te kunnen bepalen, zijn buurtcodes aangekoppeld met behulp van de beschikbare adresinformatie.

Methode

Dit onderzoek heeft niet betrekking op alle Nederlandse buurten, maar alleen op een selectie van die buurten: de onderzoekspopulatie. De onderzoekspopulatie voor dit rapport bestaat uit buurten met schade door gaswinning uit het Groningenveld en buurten in de nabije omgeving van deze buurten. Om te bepalen welke buurten tot het risico- en referentiegebied behoren, is gekeken naar het aantal en aandeel woningen met aardbevingsschade.

Wanneer in een buurt erg weinig woningen staan met aardbevingsschade is de verwachting dat deze buurt niet anders wordt gezien als een buurt zonder schade. Daarom worden buurten pas tot het risicogebied gerekend wanneer aan minimaal 5 woningen een schadevergoeding is toekend en waar minimaal 1% van alle woningen een budget voor schadeherstel toegekend heeft gekregen. De buurten die niet aan deze criteria voldoen, vormen het referentiegebied.

Het risicogebied is in een latere stap ingedeeld in drie verschillende schadecategorieën. Dit wordt beschreven in paragraaf 2.4. Daarnaast wordt voor zowel het gehele risico- als referentiegebied een indeling gemaakt naar gebieden met en zonder bevolkingskrimp. Deze indeling wordt beschreven in paragraaf 2.5.

2.3 Uitzonderingsgebied

Bronbestanden

Om zo zuiver mogelijk te meten of de woningmarkt zich anders ontwikkelt in buurten met meer of minder aardbevingsschade, is het belangrijk om alternatieve verklaringen zo veel mogelijk uit te sluiten. Hierom is gekeken of buurten afwijken op de volgende kenmerken die ervoor kunnen zorgen dat de woningmarkt zich er anders ontwikkelt: leeftijdsopbouw, inkomen, aandeel mensen met een baan, WOZ-waarde, aandeel koopwoningen en bevolkingsdichtheid. Deze uitsluitingsanalyse is opnieuw uitgevoerd bij de nieuwe gebiedsindeling in 2019. De informatie over deze kenmerken is uit de volgende bronnen afgeleid:

Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens
De Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) is de digitale bevolkingsregistratie van Nederland tot en met 2014. In de GBA zijn van iedere ingeschrevene gegevens als Burgerservicenummer (BSN), geboortedatum, geslacht, geboorteland en woonplaats geregistreerd. Van ingezetenen (personen die bij een gemeente staan ingeschreven) zijn bovendien gegevens over het huishouden waartoe de persoon behoort opgenomen. Voor ingezetenen wordt een adres in Nederland geregistreerd, voor niet-ingezetenen een adres buiten Nederland.

Het GBA is gebruikt voor het bepalen van de leeftijdsopbouw per buurt. Hierbij is per buurt het percentage inwoners in de leeftijdscategorieën 0 tot 15 jaar, 15 tot 25 jaar, 25 tot 45 jaar, 45 tot 65 jaar en 65 plus bepaald op 31 januari 2012. Daarnaast is ook het aantal mensen met een leeftijd tussen 15 en 75 jaar bepaald op basis van het GBA. Dit aantal wordt gebruikt om het aantal mensen met baan in de leeftijdscategorie 15 tot 75 te bepalen. Deze afleiding wordt verder besproken bij de bron ‘polisadministratie’.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen verrijkt met WOZ-waarden
Voor dit onderzoek zijn de gegevens uit de BAG (zie paragraaf 2.2) verrijkt met de (voorlopige) WOZ-waarde en eigendomssituatie. Hierdoor kunnen koopwoningen worden onderscheiden van huurwoningen en van niet-woningen. Deze gegevens zijn beschikbaar vanaf voorraadstand 1 januari 2012. Omdat gemeenten taxeren naar de waarde van 1 januari van het voorgaande jaar, bevat het databestand over 2012 de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2011.

Op basis van deze verrijkte BAG-data is het percentage koopwoningen per buurt bepaald op peildatum 1 januari 2012. Daarnaast zijn de mediane WOZ-waarden per buurt bepaald op 1 januari 2013, oftewel de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2012. Deze worden alleen bepaald voor gebouwen met een woonfunctie met een waarde groter dan € 0, -. Het gaat daarbij om de ongecorrigeerde WOZ-waardes.

Polisadministratie
De Polisadministratie bevat gegevens over banen en is gebaseerd op data uit de loonaangiften van de Belastingdienst. De loonaangiften bevatten gegevens over inkomstenverhoudingen (uit de loonadministratie) van werkgevers en andere inhoudingsplichtigen.

Met behulp van de Polisadministratie is het aantal mensen met baan bepaald op 1 januari 2012. Dit aantal is gedeeld door het totaalaantal mensen in de leeftijdscategorie 15 tot 75 jaar dat is bepaald met behulp van het GBA. Het resultaat is het aandeel van mensen met inkomen uit een baan in de leeftijdscategorie 15 tot 75 jaar per buurt.

Inkomensstatistiek
De inkomensstatistiek is gebruikt als bron van informatie over het gestandaardiseerde huishoudinkomen. De inkomensstatistiek maakt gebruik van gegevens van onder andere de Belastingdienst en Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) en bevat uit registraties afgeleide gegevens over het jaarinkomen van huishoudens in Nederland. De doelpopulatie bestaat uit de Nederlandse bevolking op 31 december van een onderzoeksjaar. Het betreft alleen personen die zijn ingeschreven in de GBA.

Voor de selectie van het uitzonderingsgebied is de mediaan van het gestandaardiseerde huishoudinkomen bepaald per buurt op 31 december 2011. Het gestandaardiseerde inkomen is het besteedbaar inkomen gecorrigeerd voor verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden. Hierdoor kunnen huishoudens van verschillende grootte met elkaar vergeleken worden.

Geografisch basisregister
Het Geografisch basisregister (GBR) bevat alle adressen van Nederland voorzien van de postcode, de gemeentecode, de wijk- en buurtcode en de coördinaten van het betrokken 500x500 meter rastervierkant. Op basis hiervan wordt de bevolkingsdichtheid van een gebied bepaald. Het is een maatstaf voor het aantal inwoners per oppervlakte van een buurt.

De bevolkingsdichtheid wordt berekend door het aantal inwoners per buurt te delen door de oppervlakte in hectare (ha) van die buurt. Het aantal inwoners is berekend over 2012 voor de buurtindeling van 2019. De oppervlakte in hectare per buurt wordt dan ook bepaald voor buurten in 2019.

Methode

Tussen de buurten in de onderzoekspopulatie bestaan verschillen in de sociaaleconomische en demografische kenmerken. Deze kenmerken hebben invloed op de woningmarkt. Om de invloed van aardbevingsschade zoveel mogelijk te onderscheiden van andere invloeden is het belangrijk dat, met uitzondering van de aanwezigheid van schade door aardbevingen, de buurten in het onderzoeksgebied sociaaleconomisch en demografisch zoveel mogelijk overeenkomen. Om dit te bewerkstelligen is een analyse gedaan om te bepalen welke buurten sterk afwijken van de rest van de buurten. Al deze afwijkende buurten tezamen worden vervolgens aangeduid als het uitzonderingsgebied en worden niet meegenomen in de woningmarktanalyses. De risico- en referentiegebieden zullen vervolgens bestaan uit buurten die, gelet op sociaaleconomische en demografische factoren, met elkaar te vergelijken zijn. Deze analyse is ook voor de vorige gebiedsindeling uitgevoerd. Hoe de huidige systematiek precies in elkaar zit, wordt hierna in detail uitgewerkt.

Om te bepalen welke buurten tot het uitzonderingsgebied horen, zijn de volgende sociaaleconomische en demografische kenmerken op buurtniveau geanalyseerd:

1. Leeftijdsopbouw; het aandeel mensen in de leeftijdscategorieën 0 tot 15 jaar, 15 tot 25 jaar, 25 tot 45 jaar, 45 tot 65 jaar en 65 plus.
2. Inkomen; de mediaan van het gestandaardiseerd besteedbaar huishoudinkomen (exclusief studenten).
3. Percentage mensen met een baan; het aandeel van mensen met inkomen uit een baan in de leeftijdscategorie 15 tot 75 jaar.
4. Woningwaarde; de mediaan van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van zowel huur- als koopwoningen wordt meegenomen in de bepaling.
5. Percentage koopwoningen; het aandeel koopwoningen in het totaal aantal woningen.
6. Bevolkingsdichtheid; het aantal inwoners per hectare van een buurt.

Deze kenmerken zijn bepaald vóór de hevige aardbeving die in het derde kwartaal van 2012 bij Huizinge plaatsvond. Dit is gedaan omdat de aardbevingen effect kunnen hebben op de sociaaleconomische en demografische kenmerken van buurten. Om aan te sluiten bij de administratieve werkelijkheid ten tijde van de methodeherziening, wordt wel de buurtindeling van 2019 gebruikt. Voor de buurten in 2019 wordt dus vastgesteld wat hun kenmerken voor de beving in Huizinge waren.

De methode om afwijkende buurten te selecteren bestaat uit vier stappen:

1. Op basis van de buurten in het risicogebied zijn per indicator grenzen opgesteld voor wanneer een buurt een kleine afwijking of een grote afwijking heeft ten opzichte van de overige buurten. Afwijkingen worden bepaald door eerst te kijken naar de afstand tussen het 25e en het 75e percentiel van de waarnemingen, dit is de interkwartielafstand (IQR). In de IQR valt 50% van de waarnemingen. Een kleine afwijking wordt gezien als een waarde met een afstand van meer dan 1,5 maal de IQR vanaf het 25e of 75e percentiel. Een grote afwijking wordt gezien als 3 maal de IQR vanaf het 25e of 75e percentiel.
2. Deze grenzen worden vervolgens zowel toegepast op buurten in het risico- als in het referentiegebied.
3. Omdat de leeftijdsopbouw uit vijf verschillende categorieën bestaat, zijn voor deze indicator 5 afwijkingsscores bepaald. Met behulp van een beslisboom wordt hiermee één gecombineerde score bepaald³⁾. De resulterende score kan net als bij de andere indicatoren drie waardes aannemen; geen afwijking, kleine afwijking of grote afwijking.
4. Wanneer een buurt op één of meer van de indicatoren een grote afwijking heeft wordt deze buurt tot het uitzonderingsgebied gerekend. Ook wanneer een buurt drie of meer keer een kleinere afwijking heeft, wordt deze tot het uitzonderingsgebied gerekend.

Naast het uitsluiten van buurten op basis van bovenstaande methodiek, zullen de steden Groningen en Assen worden uitgesloten vanwege hun stedelijkheid. Door middel van de woonplaatsgrenzen in het BAG-register worden de steden afgebakend in de gemeenten Groningen en Assen. De verwachting is dat zelfs in een relatief doorsnee buurt in de steden Groningen en Assen de woningmarktdynamiek anders zal zijn dan in een buurt buiten deze twee steden. De woningmarktdynamiek verschilt in stedelijke gebieden namelijk van die in landelijke gebieden. Dit zit hem niet alleen in kenmerken die op buurtniveau in steden waarneembaar zijn (zoals de leeftijd van de bewoners, of de bevolkingsdichtheid). Het verschil ontstaat ook door landelijke ontwikkelingen zoals verstedelijking en de aanwezigheid van een groter aantal voorzieningen in de directe omgeving buiten de eigen buurt (zoals werkgelegenheid, winkels, cultuur, ziekenhuizen, scholen, et cetera).

Daarnaast zullen buurten met minder dan 15 woningen worden uitgesloten, om het risico op onthulling te voorkomen. Het uitzonderingsgebied zal dus bestaan uit alle buurten die sociaaleconomisch of demografisch afwijken, die tot de steden Groningen of Assen behoren of die minder dan 15 woningen hebben.

In tabel 2.3.1 is een lijst opgenomen van alle buurten (buiten buurten in de steden Groningen en Assen en buurten met minder dan 15 woningen) die in het uitzonderingsgebied vallen op basis van sociaaleconomische en demografische kenmerken. Per buurt is aangegeven op basis van welk criterium deze is uitgesloten. Het volledige uitzonderingsgebied en de gebiedsindeling van de overige buurten zijn opgenomen in bijlage I.

2.4 Categorieën risicogebieden

Nadat het uitzonderingsgebied is bepaald is duidelijk welke buurten onderdeel blijven uitmaken van het risico- en referentiegebied. Tussen de buurten die in het risicogebied vallen kunnen grote verschillen bestaan in het aandeel woningen dat schade heeft. Het aandeel woningen met schade is bepaald via de methode beschreven in paragraaf 2.2.

Om te kunnen beschrijven of de woningmarkt zich anders ontwikkelt in gebieden met uiteenlopende schade-intensiteit, is het risicogebied ingedeeld in drie klassen. De indeling is drie klassen is bepaald door middel van het combineren duidelijke grenzen in de verdeling van woningschade-aandelen en de eis van een globale evenredige verdeling van het aantal woningen in de woningvoorraad over de klassen. Op basis hiervan is de grens van het risicogebied met een relatief klein aandeel woningen met schade bepaald. Tussen de twee hoogste categorieën is geen duidelijke grens zichtbaar. Het onderscheid tussen deze categorieën is bepaald door het aantal woningen in de woningvoorraad evenredig te verdelen over de klassen. Dit heeft de volgende indeling opgeleverd:

1. Relatief laag aandeel woningen met schade: 1% tot en met 10%⁴⁾ van de woningvoorraad heeft schade
2. Gemiddeld aandeel woningen met schade: 11% tot en met 55% van de woningvoorraad heeft schade
3. Relatief hoog aandeel woningen met schade: 56% of meer van de woningvoorraad heeft schade

De buurten met een hoog aandeel woningen met schade zijn over het algemeen minder dichtbevolkt en qua oppervlakte groter. Hierdoor is het oppervlak van de zwaardere risicocategorie relatief groot in verhouding tot de lichtere categorieën. Dit zie je terug in onderstaande figuur.

In de bijlage is een volledige lijst opgenomen van alle buurten en de indeling naar gebieden.

In verband met de consistentie zal de gebiedsindeling de komende periode steeds worden bepaald op basis van het schadebestand van 2 augustus 2019. Wel zullen veranderingen in het aandeel schademeldingen in de gaten gehouden worden. Bij grote veranderingen zal de indeling worden heroverwogen.

2.5 Gebieden met en zonder krimp

Naast de indeling naar gebieden met verschillende schade-intensiteit wordt voor het gehele risico- en  referentiegebied een indeling gemaakt naar krimpregio’s en niet-krimpregio’s. Onder de krimpregio’s vallen alle buurten die binnen een van de gemeenten liggen die volgens de indeling van de rijksoverheid als krimpgebied zijn aangeduid⁵⁾. In bijlage I is per buurt aangegeven of zij onderdeel uitmaken van een gemeente met of zonder krimp. Voor de uitsplitsing naar krimp/geen-krimp in het risicogebied wordt geen verdere uitsplitsing gemaakt naar schade-intensiteit. In figuur 2.5.1 is de indeling van buurten naar krimp en niet-krimp weergegeven.