Wat is mijn huis straks waard?

27-3-2018 11:50 / Auteur: Masja de Ree
Hoe ontwikkelt de huizenprijs zich en hoeveel risico lopen huizenbezitters op een huis dat sterk in waarde daalt? Alfred Teye promoveerde op dit onderwerp vrijdag 16 maart jl. aan de TU Delft. Hij onderzocht onder andere hoe huizenprijzen in verschillende regio’s elkaar beïnvloeden. Dit promotieonderzoek, met name interessant voor beleidsmakers en financiële instellingen, maakt deel uit van een samenwerking tussen de TU Delft en het CBS naar statistische methoden in de woningmarkt.

Risico’s op de huizenmarkt

Toen de huizenmarkt tijdens de financiële crisis (die in 2007-2008 begon) in elkaar stortte, ontstond grote onrust. Huizen werden minder waard dan de hypotheek die ervoor was afgesloten en huizenbezitters zagen hun vermogen verdampen. Alfred Teye: ‘De overheid wilde de huizenmarkt stimuleren, maar de vraag was hoe. Er bestond weinig onderzoek naar de manier waarop huizenprijzen zich in Nederland ontwikkelen en de risico’s die daarbij horen. Ik heb die vraag opgepakt.’ Teye legt in zijn onderzoek de focus op de manier waarop de huizenprijzen in verschillende delen van het land of zelfs in verschillende steden elkaar beïnvloeden. ‘Daarnaast keek ik naar de mogelijkheid om een verzekering te ontwikkelen die huizenbezitter beschermt voor een verlies van waarde bij verkoop. Zo’n verzekering bestaat nog niet in Nederland.’

Prijzengolf

De belangrijkste conclusie in het onderzoek van Teye is dat de huizenprijzen in Nederland met elkaar samenhangen. De prijzen in Noord-Holland beïnvloedden in de periode vóór de crisis bijvoorbeeld de prijzen in het hele land, met uitzondering van Zeeland. De beïnvloeding vanuit de regio Amsterdam - de hoofdstad en een belangrijk economisch centrum - is het sterkst merkbaar in Utrecht en blijft zichtbaar als je de cijfers corrigeert voor onderliggende waarden, zoals veranderingen in het BBP en de rente. Teye: ‘Deze kennis kan beleidsmakers in de toekomst mogelijk helpen om op tijd maatregelen te nemen om te voorkomen dat onrust op de woningmarkt ontstaat.’ Prof. Jan de Haan, naast prof. Marja Elsinga van de TU Delft, één van de promotoren en senior methodoloog bij het CBS: ‘Het verbinden van landelijke en regionale trends sluit ook aan bij het streven van het CBS om naast landelijke overheden ook de decentrale overheden beter te gaan bedienen. Daartoe hebben we het afgelopen jaar Urban Data Centers opgericht. Daar is de huizenmarkt vaak één van de thema’s.

Risico’s verkleinen

Een andere belangrijke conclusie uit het onderzoek van Teye is dat huizenprijzen in het centrum van grote steden op termijn sterker stijgen dan huizenprijzen in buitenwijken. ‘De reden is dat de bedrijvigheid en vraag hier groter is. De risico’s op waardedaling op de korte termijn zijn in de binnenstad echter groter.’ Een verzekering kan het risico van waardedaling verminderen, aldus Teye. Hij ging in zijn onderzoek na of de efficiëntie van de op een huizenprijsindex gebaseerde woningwaarde-verzekering in ons land kan worden verbeterd.

Innovatieve methodes

In zijn onderzoek gebruikt Teye verschillende innovatieve methoden om de risico’s op de huizenmarkt te meten en te analyseren. Hij combineert daarbij statistische analyses met recent ontwikkelde complexe econometrische modelleringstechnieken. Voor zijn onderzoek gebruikte hij data van het CBS, met name de huizenprijsindex. De Haan: ‘De gebruikte technieken bieden mooie aanknopingspunten om verder te analyseren hoe de huizenmarkt in Nederland werkt. Waar mensen wonen heeft immers gevolgen voor de hele Nederlandse samenleving, bijvoorbeeld op het gebied van energievoorziening, onderwijsvraag en mobiliteitsbehoefte. Dat sluit prima aan bij de CBS-strategie om dit soort aspecten in onderlinge samenhang te bestuderen, vaak met partners zoals universiteiten.’

Het proefschrift van Alfred Teye ‘Diffusion and risks of house prices in the Netherlands’