3. Bevindingen per indicator

In dit onderzoek is gekeken naar zeven verkoopbaarheidsindicatoren: de verkoopprijsindex, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, te koopduur en WOZ-waarde. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste uitkomsten per indicator.

3.1 Verkoopprijsindex

De ontwikkelingen in verkoopprijsindex zijn met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal. In het methoderapport wordt het kenmerkenmodel verder toegelicht.

Vanaf het derde kwartaal van 2012 daalt de verkoopprijsindex in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar. Vanaf het derde kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit volgt een kwartaal later. Tenslotte herstellen vanaf het tweede kwartaal van 2014 ook de verkoopprijzen in de risicogebieden met een lage en hoge schade-intensiteit. Vanaf 2020 is er een forse stijging in de verkoopprijsindex te zien in alle gebieden. Sinds het vierde kwartaal van 2021 lijken de prijsstijgingen echter te stabiliseren in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit en het referentiegebied. In de risicogebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit lijken de verkoopprijzen nog te stijgen. Er moet rekening mee gehouden worden dat het een trend betreft, en dat stabilisering van de verkoopprijzen ook in deze gebieden al zou kunnen plaatsvinden. De gehanteerde methode neemt de ontwikkeling van voorgaande perioden mee bij het schatten van de huidige periode en corrigeert voor eventuele eenmalige uitschieters. Een nadeel hiervan is dat een verandering in de trend met een kleine vertraging zichtbaar wordt.

De verkoopprijzen liggen in het tweede kwartaal van 2022 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Met een toename van 93 procent is de stijging in het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit het grootst. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit volgt daarna, met een stijging van 90 procent. Voor beide gebieden geldt dat het verschil met het referentiegebied significant is. In het risicogebied met een hoge schade-intensiteit liggen de verkoopprijzen 78 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit verschilt niet significant met het referentiegebied, waar de verkoopprijzen in dezelfde periode met 77 procent zijn gestegen.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het referentiegebied en het risicogebied met een hoge schade-intensiteit. Het laat zien dat het, in vergelijking met het referentiegebied, langer duurt voordat de verkoopprijzen in dit risicogebied gaan stijgen. Doordat de prijzen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 sneller toenemen dan in het referentiegebied, is het significante verschil in verkoopprijzen tussen deze gebieden aan het einde van de onderzoeksperiode verdwenen.

In het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit is hetzelfde verloop te zien tot het vierde kwartaal van 2021. Vanaf dat moment ontstaan significante verschillen tussen de verkoopprijzen in dit gebied en in het referentiegebied. Voor het eerst sinds het tweede kwartaal van 2012 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit significant hoger dan in het referentiegebied. Sinds het tweede kwartaal van 2018 waren de verschillen tussen dit gebied en het referentiegebied niet significant.

Ook in het risicogebied met een lage schade-intensiteit is er een significant verschil met het referentiegebied aan het einde van de onderzoeksperiode. Het verloop is hier echter anders dan in de andere twee risicogebieden: vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het laatste kwartaal van 2020 liggen de verkoopprijzen significant hoger in het risicogebied, maar door een sterkere toename van de verkooprijzen in het referentiegebied in de laatste kwartalen, verschillen de gebieden niet meer significant van elkaar in het tweede kwartaal van 2021. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met een lage schade-intensiteit echter weer significant hoger dan in het referentiegebied.

In het risicogebied zonder krimp stijgen de verkoopprijzen tot en met het vierde kwartaal van 2019 sneller dan in het risicogebied met krimp. Daarna worden de verschillen tussen de gebieden kleiner: waar de verkoopprijzen in het gebied met krimp eerder nog achterbleven op het gebied zonder krimp, komen de prijzen in 2021 steeds dichter bij elkaar te liggen. Aan het einde van de onderzoeksperiode liggen de verkoopprijzen in het risicogebied zonder krimp weer hoger dan in het risicogebied met krimp. De verschillen zijn echter niet significant. In het tweede kwartaal van 2022 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met krimp 81 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied zonder krimp zijn de verkoopprijzen over dezelfde periode gestegen met 89 procent. Ook in het referentiegebied zijn de verschillen tussen het gebied met krimp en zonder krimp klein. Daar zijn de verkoopprijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 gestegen met respectievelijk 82 procent en 76 procent. De verkoopprijzen zijn aan het einde van de onderzoeksperiode in het referentiegebied met krimp hoger dan in het referentiegebied zonder krimp, maar de verschillen zijn niet significant.

3.2 Prijsverhouding

De prijsverhouding is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs. In zowel de risicogebieden als het referentiegebied ligt de prijsverhouding halverwege 2022 hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit houdt in dat de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs is komen te liggen, of zelfs hoger is geworden dan de vraagprijs. De stijging van de prijsverhouding ligt voor de referentie- en risicogebieden tussen de 22 en 29 procent. In de periode tot en met het derde kwartaal van 2020 kwam de verkoopprijs gemiddeld steeds dichter bij de vraagprijs te liggen, terwijl vanaf het vierde kwartaal van 2020 de verkoopprijs zelfs hoger is komen te liggen dan de vraagprijs in alle gebieden (zie de niet-geïndexeerde cijfers in het dashboard). Dit laat zien dat er krapte bestaat op de woningmarkt in alle onderzoeksgebieden vanaf eind 2020 tot en met de eerste helft van 2022.

Vanaf het derde kwartaal van 2021 is er in alle gebieden een afvlakking van de groei van deze prijsverhouding waar te nemen. Deze afvlakking is in risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit minder sterk dan in het risicogebied met lage schade-intensiteit en in het referentiegebied. In het risicogebied met lage schade-intensiteit en het referentiegebied is de prijsverhouding sinds het vierde kwartaal van 2021 zelfs aan het dalen. In 2022 ligt de prijsverhouding in het referentiegebied daarmee zelfs significant lager dan in alle risicogebieden. In de risicogebieden wordt dus relatief meer overboden dan in het referentiegebied.

Het bovenstaande wordt geïllustreerd in figuur 3.2.1. Deze figuur rondom de prijsverhouding laat zien dat in de eerste periode na de aardbeving in Huizinge in het referentiegebied verder onder vraagrijs werd geboden dan in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit. Vanaf 2013 kwamen de vraagprijzen in het referentiegebied weer dichter bij de verkoopprijzen te liggen en werd het verschil in de prijsverhouding met het risicogebied met hoge schade-intensiteit kleiner. In de jaren 2014 tot en met 2019 is er geen significant verschil in de  prijsverhouding tussen het referentiegebied en het risicogebied met een hoge schade-intensiteit. Vanaf het tweede kwartaal van 2020 verschilt de prijsverhouding tussen de gebieden weer significant. De prijsverhouding in het risicogebied met hoge schade-intensiteit ligt vanaf dat moment hoger dan in het referentiegebied.  In het referentiegebied is er in de loop van 2021 een daling te zien van de prijsverhouding, waar er in het risicogebied met hoge schade-intensiteit alleen een afvlakking van de groei is te zien. In beide gebieden ligt de verkoopprijs nog altijd een stuk hoger ligt dan de vraagprijs.

Bij de vergelijking van de gebieden met en zonder krimp is eveneens een stijging van de prijsverhouding te zien voor alle gebieden. Deze stijging ligt tussen de 23 en 27 procent. Ook hier is vanaf het vierde kwartaal van 2020 de verkoopprijs in alle gebieden boven de vraagprijs komen te liggen. Eveneens zien we hier dat in het meest recente onderzoeksjaar de groei van de prijsverhouding lijkt af te vlakken.

In het lage segment heeft de groei van de prijsverhouding zich in 2021 omgezet in een daling. Daarentegen heeft de groei van de prijsverhouding in het hoge segment zich ook in 2022 voortgezet. Omdat de prijsverhouding in het lage segment in eerdere jaren echter hoger lag dan de prijsverhouding in het hoge segment, zijn de prijsverhoudingen in het lage en hoge segment dichter bij elkaar gekomen.

3.3 Verkochte woningen

Het aandeel verkochte woningen is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad. In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2021. De toename in de drie risicogebieden wijkt daarbij niet significant af van de toename in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is er een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Dit geldt voor alle drie risicogebieden en het referentiegebied. Een mogelijke verklaring hiervoor is de krapte op de woningmarkt: wanneer er minder woningen te koop worden aangeboden, kunnen er ook minder woningen worden verkocht.

In zowel het krimpgebied als het gebied zonder krimp geldt dat het aandeel verkochte woningen is toegenomen in het eerste kwartaal van 2021 ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Dit geldt zowel voor het referentie- als het risicogebied. Er zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen het gebied met en zonder krimp. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is ook hier een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen.

Het aandeel verkochte woningen lag voorgaande jaren hoger in het hoge segment dan in het lage segment. Dit geldt zowel voor het risicogebied als voor het referentiegebied. Sinds het tweede kwartaal van 2022 is er echter geen significant verschil meer tussen het lage en hoge segment in het risicogebied (zie figuur 3.3.1) . In het referentiegebied is er nog wel een verschil, maar dit is minder groot dan in de jaren ervoor.

3.4 Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is het aantal woningen dat aan het eind van een kwartaal te koop staat als percentage van de woningvoorraad. Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het vierde kwartaal van 2021. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 vlakt de daling echter af en stijgt het aandeel te koop staande woningen licht. De risicogebieden verschillen niet significant van het referentiegebied. De gebieden laten echter een verschillend verloop zien waarmee de dalingen tot stand zijn gekomen. Figuur 3.4.1 illustreert dit voor het referentiegebied en risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Terwijl het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied al vanaf het begin van de onderzoeksperiode daalt, komt deze daling in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit pas veel later op gang. Deze daling is vervolgens wel sterker, waardoor de achterstand ten opzichte van het referentiegebied wordt ingelopen. Sinds het derde kwartaal van 2019 ligt het aandeel te koop staande woningen in alle gebieden onder de één procent. Aan het einde van het vierde kwartaal van 2021 is dit voor alle gebieden zelfs gedaald naar 0,2 tot 0,3 procent. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2022 is dit percentage voor alle gebieden weer iets gestegen. Dit wijst erop dat de woningmarkt in die laatste maanden mogelijk iets minder krap is geworden.

Voor zowel het risicogebied als het referentiegebied geldt dat de daling van het aandeel te koop staande woningen in het krimpgebied later is ingezet dan in het gebied zonder krimp. Ook hier is te zien dat sinds het eerste kwartaal van 2022 de daling van het aandeel te koop staande woningen afvlakt. De verschillen tussen het gebied met krimp en het gebied zonder krimp zijn in het risicogebied kleiner geworden het afgelopen jaar, terwijl de verschillen in het referentiegebied groter zijn geworden.

In het lage en hoge segment is ook te zien dat de daling van het aandeel te koop staande woningen sinds het eerste kwartaal van 2022 afvlakt.

Concluderend ligt het aandeel te koop staande woningen in zowel de risico-, referentie- en krimpgebieden en voor woningen in het zowel het lage als het hoge segment op een zeer laag punt waarbij er nauwelijks nog verschillen tussen de gebieden zijn waar te nemen. Sinds het eerste kwartaal van 2022 vlakt de daling van het aandeel te koop staande woningen af. De risico en krimpgebieden regeren daarbij vertraagd op de ontwikkelingen.

3.5 Verkoopduur

De verkoopduur geeft het aantal dagen aan totdat een woning is verkocht. In alle risicogebieden en het referentiegebied is er sprake van een afname van de verkoopduur vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. De afname is met 90 procent het grootst in het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit. In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit, daalde de verkoopduur met circa 87 procent. De risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. De daling in de verkoopduur lijkt het meest recente jaar iets af te vlakken in alle gebieden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de verkoopduur ook  niet verder omlaag kan vanwege de minimale doorlooptermijn in de overdracht en hypotheekfinanciering.

In figuur 3.5.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat het duurt voordat een woning verkocht is in het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Te zien is dat de verkoopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 gemiddeld lager is dan in het referentiegebied, namelijk 194 dagen in het specifieke risicogebied en 232 dagen in het referentiegebied. Vanaf 2013 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit zien we pas vanaf 2015 een daling, terwijl er tot 2015 juist een toename van de gemiddelde verkoopduur zichtbaar was. Sinds 2020 is het verschil tussen het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en het referentiegebied niet groter dan drie dagen. Zo is de mediane verkoopduur in het tweede kwartaal van 2022 in het referentiegebied 23 dagen en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit 26 dagen. Vanaf 2020 is er tevens een afvlakking zichtbaar in de dalende trend van de verkoopduur, zowel in het referentiegebied als in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit.

Er zijn geen significante verschillen tussen het gebied met krimp en het gebied zonder krimp. Ook tussen woningen in het lage en hoge segment zijn er geen significante verschillen in ontwikkeling van de verkoopduur tussen 2012 en 2022.

3.6 Te koopduur

De te koopduur is het aantal dagen dat een woning te koop staat. In alle onderzoeksgebieden neemt de te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. In het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit is het aantal dagen dat een woning te koop staat afgenomen met 92 procent. In de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit, daalde de verkoopduur met respectievelijk 93 en 91 procent. Alle risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied.

In figuur 3.5.2 is het mediane aantal dagen weergegeven dat een woning te koop staat in het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Te zien is dat de verkoopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 gemiddeld iets lager is dan in het referentiegebied, namelijk 441 dagen in het specifieke risicogebied en 468 dagen in het referentiegebied. Vanaf 2014 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit zien we pas vanaf 2017 een daling.

Absoluut gezien ligt in het tweede kwartaal van 2022 de mediane te koopduur van het referentiegebied (37 dagen) dicht bij de te koopduur in de risicogebieden (31, 34 en 40 dagen in de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit respectievelijk). Met name in het referentiegebied en in het risicogebied met lage schade intensiteit lijkt de daling in de te koopduur het laatste jaar iets af te vlakken.

In tegenstelling tot vorig jaar, zijn er dit jaar geen significante verschillen meer tussen de gebieden met krimp en de gebieden zonder krimp. Ook tussen woningen in het lage en hoge segment zijn er geen significante verschillen in ontwikkeling van de verkoopduur.

3.7 WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van het pand. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende panden. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011. Hierbij moet worden opgemerkt dat als er in een gebied in het geheel geen transacties hebben plaatsgevonden (bijv. omdat panden onverkoopbaar zijn) , en er dus geen referentiepunten beschikbaar zijn, de WOZ-waarde op papier stagneert, ook als de marktwaarde omlaag is gegaan.

De ontwikkeling van de WOZ wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen, worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2021, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

De analyse laat zien dat vanaf het begin van de waarnemingsperiode in 2012 de WOZ-waarde in zowel de risicogebieden als het referentiegebied aanvankelijk daalt. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied sneller dan in de risicogebieden, met de grootste daling van bijna 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. In 2016 wordt in het referentiegebied en het risicogebied met een lage schade-intensiteit de daling van de WOZ-waarde omgezet in een lichte stijging. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Sindsdien is in alle onderzoeksgebieden een steeds sneller stijgende WOZ-waarde waar te nemen. Deze steeds snellere stijging hangt samen met de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Tot aan het einde van de waarnemingsperiode in 2021 zet dit zich voort. Hierbij moet worden aangetekend dat dit te maken kan hebben met verschillen in de startwaarde.

In figuur 3.7.1 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de gebieden met en zonder krimp weergegeven. De WOZ-waarde van koopwoningen daalt vanaf waarnemingsperiode 2012 een aantal jaren sterk. In het gebied zonder krimp maakt deze daling vanaf 2015 plaats voor een stijging. Vanaf 2016 stijgt de WOZ-waarde ook in het referentiegebied met krimp. Een jaar later volgt het risicogebied met krimp. In de gebieden met krimp blijft de WOZ-waarde wel achter ten opzichte van de gebieden zonder krimp. Dit geldt voor zowel het risico- als het referentiegebied, maar voor het risicogebied is het verschil groter. Door de sterke stijging van de WOZ-waarde in de gebieden met krimp worden de verschillen met de gebieden zonder krimp in het laatste jaar kleiner. Dit geldt zowel voor het risico- als het referentiegebied.