Blijven zitten waar je zit. De invloed van levensloopgebeurtenissen op het kopen van een huis

Mensen die plannen hebben om naar een koopwoning te verhuizen, slagen daar lang niet altijd in. Onvoorziene gebeurtenissen in de privésfeer geven soms een extra push om toch te verhuizen. Mensen met koopplannen die uit elkaar zijn gegaan of zijn gaan samenwonen hebben verhuizen vaker, maar hebben ook vaker water bij de wijn gedaan: velen verhuisden naar een huurwoning in plaats van naar een (andere) koopwoning. Onvoorziene gebeurtenissen kunnen ook koopplannen doorkruisen. Mensen met koopplannen die veranderingen meemaakten in hun arbeidsloopbaan zijn juist minder vaak verhuisd dan anderen, en al helemaal weinig naar een koopwoning.

1. Inleiding

Het kopen van een (eerste) woning is een belangrijke mijlpaal in de wooncarrière. Het is bekend dat samenwonen en een aanstaande gezinsuitbreiding vaak aanleidingen zijn om de stap naar een koopwoning te zetten (Feijten en Mulder, 2002; Mulder en Manting, 1994). Het omgekeerde, verhuizen van een koopwoning naar een huurwoning, wordt vaak getriggerd door ingrijpende levensloopgebeurtenissen zoals scheiding, verweduwing en het verlies van een baan (Ermisch en Di Salvo, 1996; Feijten, 2005; Helderman, 2007).
Mensen die graag een woning willen kopen, slagen daar lang niet altijd in (De Groot et al., 2009). In veel gevallen verhuizen zij helemaal niet, terwijl anderen wel verhuizen, zij het niet naar een koopwoning maar naar een huurwoning. Mensen met een laag inkomen en zonder fulltime baan zijn minder in staat om hun koopplan te realiseren dan anderen. Ook de hoge kosten van kopen ten opzichte van huren verlagen de kans om te verhuizen naar een koopwoning (De Groot et al., nog te verschijnen).
In dit artikel wordt onderzocht welke rol onvoorziene levensloopgebeurtenissen spelen bij het realiseren van koopvoorkeuren. ‘Life is what happens to you while you’re busy making other plans’, zong John Lennon ooit. Je kunt mooie plannen hebben, maar het leven loopt soms anders. Welke gebeurtenissen gooien roet in het eten? Welke gebeurtenissen zijn juist een stimulans om te verhuizen? De basis van het artikel is een grootschalige woonenquête, waarin mensen hun verhuis- en woonvoorkeuren kenbaar hebben gemaakt. De respondenten zijn vervolgens twee jaar in hun levensloop en wooncarrière gevolgd. De longitudinale gegevens komen uit het Sociaal Statistisch Bestand 2002-2005.

2. Achtergrond

Financiële overwegingen zijn belangrijk bij de keuze tussen een koop- of een huurwoning. In de periode 2002-2005, dus de periode voorafgaand aan de woningmarktcrisis, werd kopen als financieel gunstig gezien en beschouwd als een goede manier om vermogen op te bouwen (Rouwendal, 2007). Naarmate mensen meer verdienen, wordt het financieel aantrekkelijker om een woning te kopen vanwege het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
Hogere inkomens zijn bijna per definitie aangewezen op de koopsector omdat de Nederlandse huursector gereguleerd is. Omdat het kopen van een woning een langetermijninvestering is, en niet zonder risico gezien de huidige huizenprijsdalingen, wordt het besluit om te gaan kopen vaak pas gemaakt wanneer men in een stabiele fase van de levensloop is gekomen (Mulder en Hooimeijer, 1995; Withers, 1998; Feijten, 2005). Mensen die een (echt)scheiding voorzien, of verwachten hun baan te verliezen, zullen dan ook niet zo snel een huis kopen. De koopbeslissing staat dus niet op zich, maar wordt afgestemd op de huidige situatie en de verwachtingen over de toekomst, en op de (on)mogelijkheden om daadwerkelijk naar een koopwoning te verhuizen.
Het meemaken van een onvoorziene gebeurtenis kan ook roet in het eten gooien bij de daadwerkelijke realisatie van koopplannen. Als verhuizen naar een koopwoning niet haalbaar is, kunnen mensen hun verhuisplannen, al dan niet tijdelijk, uit hun hoofd zetten. Het alternatief is dan om naar een huurwoning te verhuizen.

De vraagstellingen van deze studie zijn:
1. Hoe is de relatie tussen de voorkeur om naar een koop- of een huurwoning te verhuizen en het daadwerkelijke verhuis- en woongedrag in de twee daarop volgende jaren?
2. In hoeverre beïnvloeden onvoorziene levensloopgebeurtenissen de realisatie van koopplannen in de twee daarop volgende jaren?

Deze studie is uitgevoerd vóór de woningmarktcrisis van 2008. Door deze crisis is de doorstroming op de woningmarkt verminderd. De crisis heeft er vermoedelijk ook toe geleid dat vele mensen hun verhuisplannen en koopplannen niet hebben kunnen realiseren. Deze studie richt zich echter niet op het effect van de crisis maar op het effect van onvoorziene gebeurtenissen op de realisatie van koopvoorkeuren. De resultaten van dit onderzoek worden dus niet gekleurd door de verstorende invloed van de crisis.

3. Methode

WBO en SSB
Het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) is een grootschalige, cross-sectionele enquête. Het WBO uit 2002 bevat informatie over circa 74 duizend respondenten die representatief zijn voor de bevolking van Nederland van 18 jaar en ouder (niet woonachtig in een instelling). Aan iedere respondent is gevraagd of hij binnen twee jaar wil verhuizen. Als dat het geval is, is gevraagd naar de locatie en kenmerken van de gewenste woning. Ook geeft de enquête inzicht in de huidige huisvestingssituatie van personen en huishoudens en in achtergrondkenmerken zoals leeftijd, de huishoudensamenstelling, de werksituatie en het inkomen.
Het WBO is op persoonsniveau verrijkt met longitudinale gegevens uit het SSB. Demografische gegevens in het SSB zijn afkomstig uit de Gemeentelijke BasisAdministratie, gegevens over de arbeidsmarktpositie zijn afkomstig uit registraties van onder meer de Belastingdienst en de salarisadministratie van werkgevers. Deze gegevens zijn integraal aanwezig voor de gehele Nederlandse bevolking. Hierdoor kan voor iedere respondent in kaart worden gebracht of hij is verhuisd, en zo ja of dat naar een koop- of een huurwoning was, en of er levensloopgebeurtenissen zijn opgetreden. Iedere respondent is tot twee jaar na zijn interviewmoment gevolgd. Dat betekent dat degenen die zijn geïnterviewd in januari 2002, zijn gevolgd tot januari 2004, degenen die in maart 2003 zijn geïnterviewd, zijn gevolgd tot maart 2005. Alle resultaten zijn gewogen naar de totale bevolking van Nederland.

Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van gegevens uit het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) 2002 en het Sociaal Statistisch Bestand (SSB) van het CBS (zie kader WBO en SSB). Degenen die in de twee jaar na het interviewmoment zijn overleden of zijn geëmigreerd, zijn niet opgenomen in de onderzoekselectie. Respondenten die zijn verhuisd maar waarvan niet kon worden vastgesteld of ze naar een huur- of koopwoning zijn verhuisd (circa 1,1 procent van de respondenten) zijn ook uitgesloten. De analyse in paragraaf 4.1 heeft daarmee betrekking op 67.754 respondenten.

Voor de analyses in paragraaf 4.2 is de onderzoekselectie verder beperkt tot die respondenten die hebben aangegeven te willen verhuizen (‘beslist wel’, ’eventueel wel, misschien’, ‘zou wel willen, kan niets vinden’) en die daarbij een expliciete voorkeur hebben uitgesproken voor een koopwoning. Noodgedwongen is geen onderscheid gemaakt tussen huiseigenaren en koopstarters. Exploratieve analyses wezen uit dat de realisatie van koopplannen van huiseigenaren niet verschilde van die van koopstarters. Wel verhuisden de huurders vaker naar huurwoningen dan de huiseigenaren. Na deze selectie bleven 5.536 respondenten over.
Om de samenhang van een specifieke levensloopgebeurtenis en het verhuis- en woongedrag te bestuderen zijn respondenten die deze gebeurtenis zagen aankomen niet meegenomen. Immers, pas als de levensloopgebeurtenis onvoorzien optreedt, kan dit verstorend werken op het plan om (naar een koopwoning) te verhuizen. Dit betekent wel dat de omvang van de onderzoekspopulatie verschilt per bestudeerde levensloopgebeurtenis: het is een telkens enigszins verschillende subset van de 5.536 respondenten uit de basisselectie.
Met de informatie uit het SSB is in kaart gebracht of de respondent in het eerste of in het tweede jaar na het WBO-interview wel of niet is verhuisd en eventueel een ingrijpende gebeurtenis heeft meegemaakt, thuis of met betrekking tot het werk. Voor het afleiden van ‘gaan samenwonen’ en ‘uit elkaar gaan’ is gebruik gemaakt van de huishoudenposities van de respondent in de verschillende jaren (samenwonend of alleenstaand, zie ook Harmsen en Israëls, 2003) in combinatie met adresgegevens van de respondent en diens partner. In dit onderzoek wordt een samenwoonrelatie als verbroken beschouwd als de respondent en de voormalige partner ook daadwerkelijk op aparte adressen woonden aan het einde van het observatiejaar. Het gaan samenwonen is alleen toegekend als respondenten en de nieuwe partner aan het begin van het observatiejaar op aparte adressen woonden (De Groot et al. 2011).
Uiteraard kan er enige tijd zitten tussen het optreden van de gebeurtenis en de verhuizing, terwijl bij een (echt)scheiding en gaan samenwonen de gebeurtenis en de verhuizing nagenoeg samenvallen. Meer informatie over de wijze waarop levensloopgebeurtenissen het verhuisgedrag in de tijd kunnen beïnvloeden, staat in het kader Tijdseffecten.

4. Resultaten

4.1. Doen mensen wat ze zeggen?

Mensen met een verhuisplan zijn veel vaker verhuisd dan degenen die niet van plan waren om te verhuizen. Dit resultaat is in overeenstemming met de uitkomsten van andere studies (Everears en Lamain, 1989; Goetgeluk, 1997; Lu, 1998; Coulter et al., 2010). Degenen met een koopplan zijn ongeveer even vaak verhuisd als degenen die naar een huurwoning wilden verhuizen.
Degenen die naar een koopwoning wilden verhuizen zijn vrij vaak terechtgekomen in een koopwoning (grafiek 1). Toch is uiteindelijk maar een op de vier mensen met een koopplan binnen twee jaar naar een koopwoning verhuisd. De meesten zijn helemaal niet verhuisd, een klein deel is uitgeweken naar een huurwoning. Mensen die wilden verhuizen naar een huurwoning vertoonden overigens hetzelfde substitutiegedrag: circa 8 procent is verhuisd naar een koopwoning.

1. Verhuizingen naar huur- en koopwoningen, naar aanvankelijke verhuisplan en woonvoorkeuren

Van de mensen die niet van plan waren om te verhuizen, heeft 6 procent dit toch gedaan, de helft naar een koopwoning. Het gaat wel degelijk om een groot aantal mensen. Het aantal personen dat naar een koopwoning is verhuisd terwijl ze niet van plan waren te verhuizen is zelfs iets groter dan het aantal personen dat, overeenkomstig hun uitgesproken voorkeur, naar een koopwoning is verhuisd (266 duizend en 231 duizend).
Sommige mensen die naar een koopwoning zijn verhuisd hadden deze woning al gekocht ten tijde van het interview. Anderen gaven op dat moment aan geen verhuisplan te hebben, maar voorzagen een gedwongen verhuizing, bijvoorbeeld omdat hun woning op de nominatie stond om te worden gesloopt of gerenoveerd. Deze twee groepen maken samen 16 procent uit van alle verhuizers naar een koopwoning. Opvallend genoeg vormt de aanvankelijke groep van mensen met een koopplan slechts een derde van alle verhuizers naar koopwoningen in de periode 2002–2005.

2. Verhuizingen naar koopwoningen 2002–2005, naar aanvankelijke verhuisplan

4.2. Levensloopgebeurtenissen en de realisatie van koopplannen

Relaties
Mensen met een koopplan die uit elkaar zijn gegaan of zijn gaan samenwonen zijn veel vaker verhuisd dan degenen die zo’n gebeurtenis niet hebben meegemaakt. Bijna twee op de drie potentiële kopers die zijn gaan samenwonen zijn verhuisd, het merendeel naar een koopwoning. Mensen met een koopplan die gaan samenwonen, verhuizen daarmee vaker naar een koopwoning dan degenen die niet zijn gaan samenwonen. In enige mate geldt dat ook voor mensen die uit elkaar zijn gegaan. Binnen beide groepen vindt echter ook substitutie plaats: zo is een op de vijf mensen met een koopplan die zijn gaan samenwonen verhuisd naar een huurwoning. Dit is veel meer dan onder potentiële kopers met een stabiele thuis- en werksituatie.
Dit substitutiegedrag geldt in sterkere mate voor de mensen met een koopplan van wie de relatie eindigde. Zes op de tien verhuizen, waarvan bijna de helft naar een huurwoning. Duidelijk is dat relatievorming en -ontbinding zorgen voor een toename van het aantal verhuizingen. Zeker bij relatieontbinding is de noodzaak om te verhuizen zo urgent dat mensen met een koopplan bereid zijn deze koopvoorkeur (tijdelijk) opzij te zetten en uit te wijken naar een huurwoning. Mogelijk hebben degenen die wel naar een koopwoning zijn verhuisd moeten inleveren op de kwaliteit van de nieuwe koopwoning, maar dat is in deze studie niet onderzocht.
Mensen met een koopplan met een stabiele relatie zijn niet zo vaak verhuisd, maar van de degenen die wel verhuisden, ging maar liefst 80 procent naar een koopwoning. Blijkbaar verhuizen zij pas als ze hun koopvoorkeur kunnen realiseren. Hetzelfde geldt in iets mindere mate voor degenen die de gehele periode alleenstaand waren.

3. Verhuis- en woongedrag van mensen met een koopplan bij relatievorming en –ontbinding

Eén op de drie mensen met koopplannen die in de onderzoeksperiode een kind hebben gekregen is naar een koopwoning verhuisd. Dat is meer dan onder degenen die geen kind hebben gekregen. Dat komt doordat mensen die een kind hebben gekregen überhaupt vaker zijn verhuisd, ook naar huurwoningen. Bijna de helft van degenen die een kind hebben gekregen is verhuisd, tegenover een op de drie mensen die geen kind hebben gekregen.

Arbeidsmarktcarrière
Onvoorziene gebeurtenissen in de arbeidsmarktcarrière lijken koopplannen te doorkruisen (grafiek 4). Twaalf procent van de mensen met koopplannen die werkloos zijn geworden, is binnen twee jaar naar een koopwoning verhuisd, tegenover bijna 30 procent van de werkenden voor wie niets veranderde. Dit komt deels doordat zij minder verhuizen, deels doordat zij, als zij toch verhuizen, vaker naar een huurwoning uitwijken. Van mensen die hun baan verliezen – en daarmee vaak terugvallen in inkomen – is het begrijpelijk dat zij hun koopplan tijdelijk opzij zetten. Opvallender is dat mensen die vanuit een werkloosheidssituatie werk vinden bijna hetzelfde doen: ook zij verhuizen minder vaak en realiseren minder vaak hun koopplan dan mensen in een werksituatie waarin niets veranderde. Een mogelijke verklaring is dat mensen die werkloos zijn en een baan vinden, in eerste instantie vaak een tijdelijk contract krijgen (De Graaf-Zijl et al., 2005). Mogelijk wachten zij nog even af voordat zij de langetermijninvestering van een koopwoning daadwerkelijk aangaan.
Ook het onverwacht veranderen van baan gaat bij mensen met een koopplan gepaard met minder verhuizingen en een lagere realisatie van koopplannen dan bij werkenden die geen veranderingen in de arbeidssituatie meemaakten. In het algemeen vormen (geplande) carrièrestappen juist vaak een motief voor (langeafstands-)verhuizingen (Feijten en Visser, 2005, Das en De Feijter, 2009). Mogelijk dat potentiële huizenkopers het onverwacht veranderen van baan, waar dit onderzoek zich op heeft gericht, zien als een verstoring van de verwachtingen die zij hadden voor de komende jaren, die er tevens voor zorgt dat zij hun geplande verhuisgedrag aanpassen.

4. Verhuis- en woongedrag van mensen met een koopplan bij gebeurtenissen in de arbeidscarrière

5. Conclusies

Slechts een kwart van degenen die van plan waren om te verhuizen naar een koopwoning doet dat daadwerkelijk. Bijna een op de tien verhuist naar een huurwoning, de rest verhuist niet. Hierbij moet bedacht worden dat de ondervraagde mensen met een koopplan niet altijd op stel en sprong willen verhuizen. Ander onderzoek laat namelijk zien dat ongeveer de helft van de verhuisgeneigden minder concrete verhuisplannen heeft. Zij hebben aangegeven ‘eventueel, misschien’ binnen twee jaar te willen verhuizen (De Groot et al., 2008).
Mensen met een koopplan vormen ongeveer een derde van alle verhuizers naar een koopwoning. Ruim een derde van degenen die naar een koopwoning zijn verhuisd, had voorheen helemaal geen verhuisplan, de rest wilde huren of had al huisvesting gevonden ten tijde van het interview. Lang niet alle verhuizingen naar koopwoningen konden dus op basis van de aanvankelijke verhuisplannen en woonvoorkeuren worden voorspeld.
Onvoorziene ontwikkelingen rondom relatie en gezin kunnen de realisatie van verhuisplannen vaak in een stroomversnelling brengen. Zo zijn mensen met een koopplan die onverwacht uit elkaar zijn gegaan of zijn gaan samenwonen veel vaker verhuisd dan degenen die zo’n gebeurtenis niet hebben meegemaakt. Velen hebben bovendien de koopvoorkeur (tijdelijk) opzij gezet en zijn verhuisd naar een huurwoning. Met name onvoorziene gebeurtenissen in de arbeidsmarktcarrière lijken koopplannen te doorkruisen. Als deze mensen dan toch verhuizen, dan is dat relatief vaak naar een huurwoning. Dit geldt zelfs als de arbeidssituatie ogenschijnlijk verbetert, zoals bij het vinden van een baan vanuit werkloosheid. Mogelijk wachten mensen, nadat zij een baan hebben gevonden, nog even af voordat zij de langetermijninvestering van een koopwoning aan durven te gaan.
Deze studie laat al met al zien dat in de periode voorafgaand aan de woningmarktcrisis mensen hun koopplan heel vaak niet realiseren. Inmiddels is de context volledig veranderd. De crisis op de woningmarkt, die wordt gekenmerkt door stijgende woningprijzen en een afnemende nieuwbouwproductie (VROM-raad, 2007), heeft ertoe geleid dat minder mensen verhuizen en dat de woningvraag is verschoven van kopen naar huren. Het is bovendien lastiger geworden de financiering van een koopwoning rond te krijgen (Priemus, 2010). Rond 2009 begonnen verhuizingen naar koopwoningen dan ook af te nemen (Das en Van Daalen, 2012). Vermoedelijk worden in deze tijden van woningmarktcrisis koopplannen nog minder vaak gerealiseerd dan vóór de crisis en daarmee zal de aanzienlijke kloof tussen het hebben van een koopplan en de daadwerkelijke aankoop alleen nog maar groter zijn geworden.

Marjolijn Das (Centraal Bureau voor de Statistiek) en Carola de Groot (Planbureau voor de Leefomgeving)

Literatuur

• Coulter, R., M. van Ham en P. Feijten, 2010, A longitudinal analysis of moving desires, expectations and actual moving behaviour, IZA Discussion Paper No. 5277. Verkregen via www.iza.org.
• Das, M. en H. de Feijter, 2009, Wie komen en wie gaan? In: De nieuwe groei heet krimp. Een perspectief voor Parkstad Limburg, blz 57–69. Nicis Institute, Den Haag.
• Das, M., en G. van Daalen, 2012, Dynamiek op de woningmarkt. Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag
• De Graaf-Zijl, M., G. J. van den Berg en A. Heyma, 2005, Stepping-stone for the unemployed: The effect of temporary jobs on the duration until (regular) work. SEO, Amsterdam.
• De Groot, C., D. Manting en S. Boschman, 2009, Voor nieuwkomers ligt huren voor de hand. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 15 (3), blz. 47–51.
• De Groot, C., D. Manting en S. Boschman, 2008, Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland. Een landsdekkend onderzoek. Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven.
• De Groot, C., C. H. Mulder, M. Das en D. Manting, 2011, Life events and the gap between intention to move and actual mobility. Environment and Planning A 43, blz. 48–66.
• De Groot, C., D. Manting en C. H. Mulder, nog te verschijnen, Longitudinal analysis of the formation and realisation of preferences to move into homeownership in the Netherlands, blz. 103–126. In: C. de Groot, Intentions to move, residential preferences and mobility behaviour: A longitudinal perspective. Proefschrift Universiteit van Amsterdam, Amsterdam.
• Ermisch, J. en P. Di Salvo, 1996, Surprises and housing tenure decisions in Great Britain. Journal of Housing Economics 5, blz. 247–273.
• Everaers, P. en C. Lamain, 1989, Gewenst en gerealiseerd verhuisgedrag, een analyse met behulp van het Woningbehoeftenpanel 1988. Supplement bij de Sociaal-Economische Maandstatistieken, 2, blz. 16–20.
• Goetgeluk R.W., 1997, Bomen over wonen Woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht, Utrecht.
• Feijten, P., 2005, Union dissolution, unemployment and moving out of homeownership. European Sociological Review 21(1), blz. 59–71.
• Feijten, P. en Mulder, C. H., 2002, The timing of household events and housing events in the Netherlands: A longitudinal perspective. Housing Studies, 17, blz. 773–792
• Feijten, P. en P. Visser, 2005, Binnenlandse migratie: Verhuismotieven en verhuisafstand. Bevolkingstrends, 53(2), blz. 75–81.
  Harmsen, C. en A. Israëls, 2003, Register-based household statistics, paper gepresenteerd op het European Population Conference 2003, 26-30 augustus 2003, Warschau, Polen.
• Helderman, A., 2007, Once a homeowner, always a homeowner? An analysis of moves out of owner-occupation. Journal of Housing and the Built Environment, 22 (3), blz. 239–261.
• Lu, M., 1998, Analyzing migration decisionmaking: Relationships between residential satisfaction, mobility intentions, and moving behavior. Environment and Planning A, 30 (8), blz. 1473–1495.
• Mulder, C.H. en P. Hooimeijer, 1999, Residential relocations in the life course, in: L. van Wissen en P. Dykstra (Eds.), Population issues: An interdisciplinary focus, blz. 159–186. New York, Plenum Press.
• Mulder, C.H. en D. Manting, 1994, Strategies of nest-leavers: ‘Settling down’ versus flexibility. European Sociological Review, 10(2), blz. 155–172.
• Priemus, H., 2010, The credit crunch: impacts on the housing market and policy responses in the Netherlands. Journal of Housing and the Built Environment, 25, blz. 95–116.
• Rouwendal, J., 2007, Mortgage interest deductability and homeownership in the Netherlands, Discussion Paper 2007 – 050. VU/Netspar, Amsterdam.
• VROM-raad, 2007, Tijd voor Keuzes. VROM-raad, Den Haag.
• Withers, S., 1998, Linking household transitions and housing transitions: A longitudinal analysis of renters. Environment and Planning A, 30, blz. 615–630.