Robin Fransman op een brug met twee fietsers op de achtergrond

Zijn de hypotheken in Nederland hoog?

30/03/2017

Disclaimer: de inhoud van de artikelen is geheel voor rekening van de auteur. 

door Robin Fransman 

Direct na de kredietcrisis en de daaropvolgende huizenprijsdaling in Nederland, waarbij meer dan een miljoen huishoudens onder water kwamen te staan, werd het algemeen aanvaard dat we in Nederland veel te hoge en teveel hypotheken hebben en dat de lage rente en de ruime verstrekking van hypotheken de huizenprijs omhoog hebben gestuwd.

Die notie is ook direct in beleid omgezet. We moeten de hypotheken nu verplicht aflossen, en de verstrekking van nieuwe hypotheken is aan striktere normen gebonden. Daar is ook kritiek op. Je hypotheek helemaal aflossen en een vol pensioen opbouwen is, samen, een enorme besparing. Wie woont in een afgelost huis en dus nagenoeg gratis woont, heeft niet zo veel pensioen nodig. We sparen dan teveel en daarmee doen we onszelf tekort. Meer besteden nu zorgt voor meer welvaart en meer banen.

Opnieuw kijken naar wat op dit terrein optimaal is zal een volgend kabinet bijna zeker gaan doen. Daar staat tegenover dat er ook geluiden zijn dat de verstrekking van hypotheken nog verder aan banden moet. En nu de huizenmarkt opnieuw stijgt en we nieuwe waarschuwingen over ‘bubbels’ krijgen, is ook dat perspectief relevant. Genoeg reden om eens te kijken naar de ontwikkeling van hypotheken en woningprijzen vanuit het langetermijnperspectief.

Dit is de ontwikkeling in uitstaande hypotheken in Nederland over de laatste twintig jaar. De hypotheekschulden in Nederland zijn fors gegroeid, van 177 miljard in 1995 naar 664 miljard in 2012. Een stijging van bijna 300 procent. Spectaculair.

Uitstaande woninghypotheken

Tegelijkertijd is de woningprijs snel gestegen. Die steeg met bijna 150 procent.

Verkoopprijzen bestaande koopwoningen

Een blik op de grafieken en de conclusie lijkt onoverkomelijk. De ruime verstrekking van hypotheken en de lage rente hebben een forse stijging van prijzen op de woningmarkt veroorzaakt. Sommigen noemen dat een bubbel. Dat beeld wordt versterkt door het dalen van de woningprijzen in de periode 2009–2013.

Maar er zit meer achter. De realiteit is complexer en daarmee ook in zekere zin onschuldiger. Er zijn andere krachten aan het werk. We gaan ze één voor één af.

De impact van demografie en woonvoorkeuren

Het aantal mensen in Nederland is vrij fors gestegen. Van 15,4 miljoen in 1995 tot ruim 17 miljoen nu. Een stijging van zo’n 10 procent.

Bevolking, 1 januari

De relatie met de woningmarkt loopt via de huishoudens. Het aantal huishoudens bepaalt ook de vraag naar woningen. En het aantal personen per huishouden neemt af. Er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het aantal huishoudens groeit dan ook sneller dan de bevolking, van 6,5 miljoen in 1995 naar 7,7 miljoen nu. Dat is een groei van bijna 19 procent.

Particuliere huishoudens, 1 januari

Al deze mensen willen natuurlijk wonen. En, steeds meer mensen willen ook een koopwoning. In 1995 had 42 procent van de huishoudens een koopwoning. Tegenwoordig is dat 59 procent. Een hele forse stijging van 40 procent. We hebben de effecten van demografie en woonvoorkeuren in kaart. Samengevat:

 - We hadden in 1995 6,5 miljoen huishouden van wie 42% een koopwoning heeft, dat zijn 2,7 miljoen koopwoningen.
 - We hadden in 2015 7,7 miljoen huishoudens van wie 59% een koopwoning heeft, dat zijn 4,5 miljoen koopwoningen.
 - Het aantal koopwoningen is met 65 procent gestegen.

Dus zelfs als de rente en de woningprijzen gelijk waren gebleven zouden de hypotheekschulden tussen 1995 en 2015 met 65 procent zijn gestegen.

De impact van inkomens

Maar er is nog meer. Huishoudens zijn ook meer gaan verdienen. De lonen zijn gestegen, er was natuurlijk inflatie en het aantal tweeverdieners is toegenomen. Het bruto inkomen per huishouden is gestegen van 28 duizend euro in 1995 naar bijna 43 duizend euro nu. Een stijging van ruim 53 procent. Meer mensen met hogere inkomens leidt tot een verdubbeling van de inkomens.

Beschikbaar inkomen huishoudens (bruto)

En hogere inkomens betekenen ook dat mensen meer kunnen besteden aan wonen. Ze kunnen een groter huis kopen, maar omdat iedereen dat kan, doet en wil, gaan de woningprijzen ook stijgen. Dat is dus niet een woningprijsstijging die gedreven wordt door lagere rentes of ruimere verstrekkingnormen, maar door hogere inkomens. Die hogere woningprijzen hebben vervolgens natuurlijk wel een effect op de groei van de hypotheken. Er start een feedback loop. Een feedback loop die verder versterkt wordt door de steeds lagere rentes, de opkomst van aflossingsvrije hypotheken en hogere woningprijzen. En de rentes blijven maar dalen.

Rente jongste 10-jarige staatslening

We kunnen het nu samenvatten:

Ontwikkeling van hypotheken naar deelcomponent, 1995-2015

Zo’n 40 procent van de uitstaande hypotheekschuld is het effect van de feedback loop van lagere rentes, ruimere verstrekkingnormen en hogere woningprijzen. Als er al een bubbel is, dan zit die dus daarin.

Toch is het verhaal daarmee nog niet helemaal compleet. Een belangrijke oorzaak van hogere woningprijzen is dat we gewoon consequent te weinig bouwen. Er is een kleine maar chronische woningnood in Nederland. Het aantal huishoudens dat wil wonen, is altijd groter dan het aantal beschikbare woningen.

Aantal woningen en huishoudens

Ook op dit moment is er, landelijk, een tekort van enkele tienduizenden woningen. Lokaal zijn de (relatieve) tekorten natuurlijk veel nijpender. De prikkels voor gemeenten en projectontwikkelaars zijn zodanig gericht dat er altijd een tekort aan woningen zal zijn, concludeerde de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer in 2013. Maar sindsdien is er weinig veranderd. En veel vraag, samen met weinig aanbod, leidt tot hogere prijzen. Onder normale omstandigheden mag je verwachten dat hogere woningprijzen leiden tot meer aanbod. Maar in Nederland daalt de bouwproductie juist.

Aantal gebouwde nieuwbouwwoningen

En dat leidt dus niet alleen tot druk op woningprijzen op de koopwoningenmarkt, maar ook tot hogere huren. Sinds 1995 zijn de huren met 87 procent gestegen, veel sneller dan de inflatie.

Ook de opkomst van aflossingsvrije hypotheken met een spaarcomponent, zoals de spaarhypotheek, de levenshypotheek en de beleggingshypotheek, kan de hypotheekgroei verklaren. Die hypotheken blijven de hele looptijd hoog en constant, maar er staat ook een vermogensopbouwproduct tegenover. Het gaat dan om 31 procent van alle hypotheken, ter waarde van zo’n 200 miljard euro. Het opgebouwde vermogen dat daar inmiddels tegenover staat is niet exact bekend, maar er zijn goede schattingen. Het gaat dan om rond de 70 tot 80 miljard euro. Echt volledig aflossingsvrij is 55 procent van de hypotheken. Het antwoord is dus ja: de hypotheken zijn in vergelijking met de situatie in 1995 hoog. Onnodig hoog.

Recent beleid

Na de kredietcrisis is er daarom nieuw beleid gekomen. Aflossingsvrije hypotheken zijn niet langer fiscaal aftrekbaar. Wie nu een nieuwe hypotheek krijgt, moet altijd annuïtair aflossen. En ook de maximale hypotheek is verlaagd, zowel ten opzichte van het inkomen als ten opzichte van de waarde van het huis. Dat zorgt ervoor dat in ieder geval de hypotheken niet meer zo sterk groeien als voorheen. Maar het lost de kern van het probleem niet op. We moeten onszelf de vraag stellen, waarom mensen een aflossingsvrije hypotheek willen. Waarom nemen mensen hypotheken om hun badkamer of keuken te vernieuwen? Waarom kunnen ze niet even sparen om dat te financieren?
Het antwoord is wellicht eenvoudig. De bruto inkomens stijgen wel, maar het beschikbare inkomen daalt sinds 2000, door hogere lasten voor zorg, door loonmatiging en door fors hogere pensioenpremies.

Ontwikkeling bbp en beschikbaar inkomen per hoofd van de bevolking

We sparen en betalen zo veel collectief dat er eenvoudigweg geen geld overblijft aan het einde van de maand. De vrije spaarquote is klein, bijna nul of zelfs negatief.
De nieuwe hypotheekregels versterken dat effect. Verplicht annuïtair aflossen is opnieuw een collectieve spaarverplichting. Je wordt er niet armer van. Maar je vrij besteedbare inkomen neemt wel af. De liquiditeit van huishoudens neemt verder af en daarmee ook de weerbaarheid van huishoudens op onverwachte gebeurtenissen. We gaan met z’n allen nog meer verplicht sparen dan we al deden. En bij een annuïtaire hypotheek los je ook nog eens steeds meer af naarmate de tijd vordert. Hoe rijker je bent, hoe meer je verplicht moet sparen.

Mensen die huren, hebben bij pensionering een verplicht pensioen. Mensen die kopen, hebben bij pensionering een afgelost huis en een verplicht pensioen. Het leven is sappelen tot je 67ste en 3 maanden of langer, maar daarna mag je genieten. Als je dan nog leeft.
Nederland is niet alleen wereldkampioen hypotheekschulden.

Maar we zijn ook wereldkampioen pensioensparen.

Vermogen in pensioenfondsen als percentage bbp, 2015

Het is alsof we met geleend geld beleggen. Nederland is eigenlijk een groot beleggingsfonds met geleend geld. Want we nemen niet alleen als huishoudens hypotheken om onze pensioenbesparingen te financieren. De pensioenpremie is immers aftrekbaar en de pensioenuitkeringen zijn belast. Er zit dus een fiscale claim op de pensioenberg van 1 400 miljard euro. Onze staatsschuld zou ongeveer nul zijn als we geen pensioenfondsen hadden. Dus ook de staat leent in zekere zin geld om te beleggen. De pensioenpremies zijn verzesvoudigd in 20 jaar.

Premies pensioenfondsen

Nieuw beleid voor een nieuw kabinet

Het is zeker niet ondenkbaar dat een volgend kabinet iets gaat doen aan het pensioensparen. Er zijn meerdere opties denkbaar. Het huidige kabinet heeft pensioenopbouw boven de 100 duizend euro niet langer fiscaal aftrekbaar gemaakt. Die grens kan verder verlaagd worden, bijvoorbeeld naar 1,5 keer modaal. Maar er komt wellicht ook een nieuw pensioenstelsel waarbij niet langer de pensioenambitie centraal staat, maar de ingelegde premie. De huidige premies bedragen veelal rond de 20 procent van het pensioengevend salaris. In zo’n stelsel waarin de premie centraal staat, is het voorstelbaar dat ook daar een bovengrens aan komt en de fiscale aftrek beperkt blijft tot bijvoorbeeld 15 procent.

Maar er zijn ook andere opties. Er zijn partijen die de omkeerregel willen afschaffen. Pensioenpremies zijn dan niet langer aftrekbaar en de pensioenen worden belastingvrij. Dat zorgt er dan voor dat we niet meer beleggen met staatsschuld.
Het zijn allemaal manieren om het verplichte pensioensparen wat te minderen. Maar je kan ook denken aan het opheffen van de Chinese muren tussen wonen en pensioen. Je zou het bijvoorbeeld mogelijk kunnen maken om met je pensioenpremie of je pensioenkapitaal je hypotheek (deels) af te lossen. Gratis wonen is immers ook een uitstekende pensioenvoorziening. Voorstellen daarvoor zijn al in de maak.

Ten slotte kan je natuurlijk ook minder aflossen op je hypotheek. Dat kan nu al, er is geen wet die dat tegenhoudt. Met de huidige lage rente is stoppen met aflossen voor veel huishoudens al aantrekkelijker dan de fiscale aftrek van wel aflossen. Je wordt er niet per se rijker van, maar je houdt wel meer besteedbaar inkomen over. En je kan altijd een tweede hypotheek nemen of een ander krediet om een deel van de verplichte aflossing mee te financieren. Dat zou eigenlijk ook automatisch moeten kunnen met een zogeheten ‘Blok-hypotheek’. Dat is een hypotheek waarvan de rente grotendeels aftrekbaar is, maar waarbij je maar 50 procent van de hypotheek aflost. Helaas zijn er nauwelijks banken die dit aanbieden. Jammer, wat mij betreft. Er zouden grote groepen huishoudens mee geholpen zijn. Een bankensector die de klant centraal stelt zou dit mijn inziens moeten aanbieden. Maar goed, het is maar hoe je klantbelang definieert.

Eén ding is in ieder geval duidelijk. Nederland is op punten toe aan groot onderhoud.

Robin Fransman is bereikbaar op Twitter: @RF_HFC